안녕하세요, 피커입니다.
이번 강의는 프메퍼 튜터님의 강의였습니다.
먼저 현재 서울 수도권 시장이 어떤 상황인지 알려주셨는데요.
과거 시장을 근거로 현재 시장이 어느 정도에 와 있는지 말씀해주셨습니다.
수도권 외곽까지도 불이 붙었고, 서울 내 주요 지역들은 이미 전고점을 훌쩍 넘어 올라가다 보니
'언제까지 계속 오를 수 있을까? 이제 상승장 끝에 다다른 걸까?' 하는 생각을 했었는데요.
튜터님께서는 과거 대세상승장의 분위기와 지금은 다르다고 말씀해주셨습니다.
매매/전세지수 그래프를 보니 최근 상승장은 가격 상승 속도나 규제의 속도가 빠르기는 하지만,
과거 긴 시간 동안 상승했던 폭에 비하면 아직 얼마 오르지 않았다는 것을 알 수 있었습니다.
그리고 가장 중요한 것은 '가치'라고 여러 번 강조해주셨습니다.
가치를 모르면 보유하는 기간을 버티기 어렵고,
갈아타기를 위한 판단을 할 때도 내 단지에 대한 메타인지는 필수입니다.
또 앞으로 다가올 대세상승장에서 저가치 단지를 매수하지 않기 위해서라도 무조건 가치를 가장 먼저 봐야 합니다.
아직 대세상승장을 경험해 본 적은 없지만,
사자마자 몇천만 원씩 오르는 시장이라면 정말 눈이 돌아갈 만할 것 같습니다.
그런 시장에서도 잘못된 결정을 하지 않기 위해 가치가 최우선이라는 것을 새기고 또 새겨야겠습니다.
그리고 알파투자, 베타투자 단지들을 어떤 방식으로 구분할 수 있는지도 알려주셨는데요.
제 단지들은 모두 알파투자 단지입니다.
앞으로 베타투자 단지로 갈아끼워야 하기 때문에,
이번 강의에서 알려주신 상승장과 하락장에서 갈아탈 수 있는 단지들을 꼭 뽑아봐야겠다고 생각했습니다.
특히 아직 대세상승장 이전이기에, 제 물건들의 만기 시점에는 대세상승장일 가능성이 높다고 생각합니다.
그래서 상승장에서 갈아타기 할 수 있는 단지들부터 먼저 뽑아보려고 합니다.
갈아타기 시뮬레이션을 해주시는 걸 보면서 제가 가장 최근에 했던 수도권 투자가 떠올랐습니다.
저는 1채를 팔고 갈아탔지만, 2채를 팔고 더 좋은 단지에 투자한다는 선택지도 있었습니다.
여러 이유로 1채만 팔고 갈아타는 것을 결정했지만,
2채를 팔았을 때 투자할 수 있었던 단지가 나중에는 더 큰 격차를 벌리겠구나 하는 생각이 들었습니다.
그럼에도 제가 선택한 방향이 있으니, 그 선택에 대한 복기를 제대로 해나가야겠다고 생각했습니다.
그리고 항상 궁금했던 갈아타기 의사결정 과정을 알려주셔서 튜터님들의 관점을 배울 수 있어 좋았습니다.
아직 많이 부족하겠지만, 제 상황에 대해 스스로 그 관점을 적용해 생각해 보고
튜터님께 여쭤보면서 싱크를 맞춰간다면 깊이 있는 투자자가 되는 데 큰 도움이 될 것 같습니다.
또 하나 항상 궁금했던 것은 '수도권 외곽 투자 vs 지방 투자'였습니다.
이 부분은 정답이 있는 것이 아니라 개인의 상황에 따라 더 나은 선택이 있을 뿐이라는 것을 배웠습니다.
우리는 베타투자 자산을 쌓아가야 하기 때문에 수도권 외곽 투자와 지방 투자의 특징을 알고,
개인의 상황에 대입해 봐야 합니다.
어떤 투자를 해야 베타투자 자산을 쌓아가는 데 더 유리할지, 그 관점으로 접근해야 한다는 것을 알게 되었습니다.
[과제]
0. 보유 단지들 보다 관악구 20평 10억대 단지가 더 가치있다. (ex. 벽산블루밍1차)
- 지금 시장 상황은 상승장
- 0호기,1호기 모두 알파투자
- 0호기 매도 시 4억, 1호기 매도 시 2.7억, 총 6.7억 (세금 미고려)
10.7억짜리 매수한다고 가정 시 LTV 40% 4.3억. 매도 시 확보 가능한 돈 6.7억이므로 매수 가능하다. - 결론: 세금을 고려하지 않고 계산하기는 했으나 충분히 갈아탈 수 있는 금액으로 생각됨. 가치있는 자산을 쌓아간다는 관점에서 갈아타는게 낫겠다.
궁금해하던 내용들이 강의에 고스란히 담겨있어서 듣는 내내 집중 빡 하면서 들었습니다.
내용이 많아서 한번으로 놓친 부분이 있을 것 같은데 다시 한번 더 들어보려고 합니다.
너무너무 유익한 강의해주신 프메퍼 튜터님 정말 감사합니다. ♥
적용할 점
- 상승장/하락장 갈아타기 시 매수 대상 단지 뽑기
