(프튜터님 열정강의 정말 감사합니다!)
지난달 실준반에서 강서구 임장을 했는데 대부분의 생활권이 전고점을 돌파했지만 방화생활권은 아직 전고점을 돌파하지 못했던 것을 볼수 있었다.
이번 강의에서 전고점을 돌파한 단지는 이전 실거래가와 비교해서 비싸지 않게 사거나 감당 할때할 때 사고
전고점을 돌파하지 않은 단지는 최대한 가치 있는 것을 싸게 사라고 하셨는데
강서구 단지 분석을 할 때 전고점을 뚫었지만 최근 매매호가가 약간 조정된 상태인 단지가 있어서 유심히 보았던 생각이 나서 다시 찾아 보았다.
실입주해야하는 최저가 물건 외에 세가 끼어 있어서 투자가능한 매물도 있었다. 투자금이 있다면 충분히 좋은 투자가 될 수 있을 것 같고, 지금의 나처럼 실력이 부족하면 보고도 못 보는구나 하는 생각이 들었다.
전고점을 돌파하지 못한 방화생활권은 당시 여기까지 아직 상승 흐름이 오지 않았구나 싶었고, 임장을 하면서 방화까지 찾아가서 거주 또는 매수하려는 수요를 느끼지 못했었다.
방화대장이 전고점 10억이하이고 아직 더 상승하지 못했는데 당시에 사실 방화같이 5급지에 가까운 지역 앞마당이 거의 없어서 가치있는 물건인지 잘 비교가 되지 않았다. 이번주에 새롭게 시세조사를 시작하면 비교가 좀 될 것 같다.
전저점으로 비교하는 것은 몇개월전에 너나위님 강의에서 배웠던 것 같은데 아직 잘 적용을 해보지 않았다.
전고점 비교는 익숙해서 계속 생각나서 아직도 적용해보고 있는 반면 전저점은 익숙하지 않고 해야할 일이 늘어나서 적용하지 못했던 것 같다. 앞으로는 비교해 볼 때 꼭 전저점을 적용해서 판단해 보아야겠다.
지난 실준반에서도 가저환수원리를 공부했는데 이번에 프튜터님께서 깊이있게 설명해주셨다.
나의 1호기 투자를 복기하며 대입해 보면 가치 판단을 열심히 배워도 투자할 때는 가격이 눈에 먼저 들어와서 투자금이 가능한 물건을 가지고 계속 고민하게 되었었다.
그렇게 판단이 안되던 중에 코칭에 가서 튜터님께서 다시 가치판단을 조목조목해주시며 어떤 것을 선택해야 하는지 설명해주셔서 나의 편향된 생각을 바로 잡을 수 있었다.
많이 계속 배우지만실제 적용은 참 어려운 ‘가치 평가’라는 생각든다.
시장이 상승장일 때 시세 트래킹을 하며 나도 많이 오른 단지는 무조건 고평가라고 생각했고 그러는 와중에 덜 오른 단지를 만나면 가치가 상대적으로 많이 떨어져서 그런 것은 아닐까 의심을 했었다.
1호기 투자할 때도 덜 오른 단지는 앞으로도 상승속도가 느릴 것 같은데 하는 불안함을 느꼈고 그런 질문을 하는 나를 보며 코칭해주시는 튜터님이 아직 덜 배우셨네요 하는 표정으로 한숨쉬시던 생각도 난다.
래도 월부에서 배웠기 때문에 환금성과 리스크를 지킬 수 있어서
돈을 잃는 투자는 전혀 고려하지 않아서 다행이다.
나는 서울이 주로 앞마당이어서 전세가율이 대부분 높지 않아서 원금보존이라는 가치를 잘 모르겠다는 생각이 있었는데
지금 시장에서는 전세가율이 크게 중요하지 않고 대세 상승장이후 매매가가 많이 올라서 하락할 수 있는 시기에 주의해서 봐야 한다는 인사이트를 이번강의에서 얻게 되었다.
나도 1호기 투자이후 추가 투자를 할 수 있을 지, 나중에 갈아타기를 할 수 있을 지 잘 모르겠다는 생각을 계속하고 있었는데 이런 부분에 관한 설명을 해주셔서 생각을 정리해 볼 수 있었다.
투자 직후 다음으로 종자돈을 모으기 위해 비규제 지역을 보아야 할지 지방을 보아야 할지 나도 튜터님들께도 많이 여쭈어 보았었는데, 각자의 상황을 잘 생각해야 할 것 같다.
투자 직후 받았던 코칭에서 진담튜터님께서 베타투자를하고 다음에 갈아탈수 있으면 하라고 하셨는데 당시는 사실 잘 이해가 되지 않았다.
종자돈도 없고 실력도 없는데 어떻게 갈아탈지? 하는 내적의문을 가지고 계속 공부하고 있는데 이번 실전반 수강으로 한단계 실력이 업그레이드 되어서 갈아탈수 있는 실력으로 가까이 가기를 기대해 본다.
