안녕하세요, 순호입니다.
1년 만에 실전반을 수강하게 되었습니다. 1강은 프메퍼 튜터님께서 진행해주셨습니다.
강의의 내용이 아닌 강의를 듣고 나서 강의 내용을 정리하고는 했는데,
지식을 정리하는데는 도움이 되지만 스스로의 사고 확장에는 큰 도움이 되지 않아서
저의 생각 위주로 좀 작성하려고 합니다.
| 수도권의 현재 시장 진단
프메퍼 튜터님께서는 시장을 진단하실 때, 가격, 금리, 정책, 공급 이렇게 4가지로 분리하여 분석을 해주시는데요.
가격을 먼저 살펴보면 1년 전과 현재를 비교했을때, 급지별로 전고점을 넘은 단지의 수를 비율로 파악해주셨는데, 이 비율이 작년의 경우에는 상급~중급지 정도만이 70% 이상 넘었고 여전히 중~하급지의 경우에는 20% 미만이 전고점을 돌파하지 못한 상태였습니다.
작년에는 똘똘한 한채에 몰리면서 상급지가 엄청나게 급등하는 분위기를 연출하였으나, 토허제로 서울 수도권이 규제 지역이고 대출이 제한적이게 되며 하급지로 수요가 몰리게 됩니다. 하급지 뿐만 아니라 가격대에 따라 수요가 몰리는 형상을 볼 수 있었습니다. 특히 11월 이후에는 노도강으로 불리는 5급지 지역, 비규제 지역으로 수요가 몰리면서 구리, 동탄 등으로 수요가 집중되었고, 비규제 지역이 다시 토허제로 묶이면서 그 외곽인 군포, 남양주, 화성으로까지 온기가 퍼져 나갔습니다.
현재 서울 수도권 시장은 이미 많이 가격대가 높아진 만큼 무턱대고 매수하기에는 위험한 구간이기 때문에 상대적으로 저평가인 단지를 골라서 매수해야 합니다. 상대적인 저평가를 찾기 위해서는 단지의 가치에 더욱 집중하여 가격을 입혀봐야합니다.
투자를 공부하다보면 예측보다는 대응이 훨씬 더 중요하다는 것을 배우게 되는 것 같습니다.
예측은 미리 행동을 준비하게만들지만 워낙 다양한 변수들이 있기때문에 모든 상황을 예측할 수는 없습니다.
대신 마주하는 일들에 대응하는 방법을 익혀 나가는게 더욱 투자자가 갖춰야 할 역량인 것 같습니다.
이미 비싼 가격의 단지라면 비싼건 아닌가? 더 좋은 투자처는 없는가? 이 단지를 투자했을 때, 어떤 일들이 펼쳐질지를 미리 시나리오를 써보고 최악의 상황에서도 나는 버틸 수 있는 투자자인가? 등을 여러 분석 틀로 체크해보는게 필요합니다.
| 서울 수도권 투자의 기준
두번째 파트에서는 투자기준에 대해서 알려주셨습니다.
튜터님의 강의에 공감도 많이 되고 여전히 실수를 하고 있는 부분이 있다는 것을 깨달았던 것 같습니다.
부동산 투자에서 가장 처음 배우는 가치평가 방법이 저환수원리인데,
이 분석틀을 얼마나 잘 적용했는지 되돌아보게 되었습니다.
최근의 단지간의 가격이 급격히 오르면서 단지간의 오르는 속도가 뒤죽박죽 되었습니다.
이러한 현상을 지켜보면서, 가치는 무시한 채 먼저 오르는 단지가 가치가 더 좋다는 생각을 하게 되었는데요.
사람들이 좋아하니깐 먼저 올랐을 것이지만, 그렇다고 늦게 오른 단지가 가치가 없다는 것은 아니다는 것을 잘 몰랐던 것 같습니다.
저의 틀린 편견으로 왜 여기는 늦게 오를까? 더 가치가 낮은걸까? 생각했는데, 돌이켜 보니
입지가 더 좋은 단지가 결국은 더 많이 오른 사례들을 보면서
내 생각이 항상 틀릴 수 있다는 것을 잊지 말아야겠다 생각했습니다.
가격이 먼저 오르는 것만으로 가치를 판단하는게 아니라, 입지를 고려하여 종합적으로 판단해야합니다.
환금성 부분에서 튜터님의 설명을 들으면서 생각했던 부분이,
평소에 투자 공부할 때는 환금성 부분에서 크게 흔들리지는 않겠다는 생각이 들었습니다.
대부분의 투자자들은 300세대 이상 저층, 탑층은 고려하지 않고 나홀로 단지 등은 후순위로 고려할 것으로 생각이 됩니다. 하지만 환금성 기준이 가장 흔들릴 때는 투자를 해야겠고, 물건이 날아가면서 조급해지는 순간
기준이 흔들려버리게 됩니다. 저층이라도 이 정도 아파트면 괜찮지 않을까?
나머지 다 올랐는데, 여기가 조금 외지긴 해도 여기도 오르겠지 ?
이런 스스로의 합리화가 환금성의 기준을 깎아내리기 때문에 평소에 기준을 잘 다져놔야겠고,
스스로도 제어가 되지 않는다면 주변의 튜터님이나 동료들의 도움을 받아서 절제할 수 있도록 해야겠다는 생각이 들었습니다. 마치 오디세우스의 사이렌의 유혹에 대비해 돛에 몸을 묶어 둔 것 처럼 말이죠.
원금보존을 검토할 때는 이 부분은 도대체 어떻게 써야 원금보존에 맞게 작성할 수 있을까 고민이었는데,
튜터님의 강의에서 나온 것처럼 하락장에서 얼마정도 빠졌는지를 살펴보면서 하락장의 상황을 시뮬레이션해 보면 되겠다 생각이 들었습니다. 하락장 때 빠진 정도를 보면서 나는 그만큼의 체력을 가졌는지 돌아보면 의미있을 것 같습니다.
| 수도권 투자 로드맵
투자 로드맵 부분의 강의를 들으면서 지금 내가 가지고 있는 자산의 성격이
베타 투자 자산인지 알파 투자 자산인지를 파악할 수 있었습니다.
그리고 이 자산을 가지고 어떻게 운영해야 할 지에 대해 방향을 잡을 수 있었습니다.
저의 자산은 베타투자 자산과 알파투자 자산이 섞여 있어,
알파투자 자산은 호흡을 짧게 하고 하락장에서 기회를 잡을 수 있도록 준비해야겠다는 생각이 들었습니다.
갈아타기를 위해서는 지금보다 더 상급지의 앞마당을 늘려가면서 하락장을 준비해야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 소득이 많지 않기 때문에 모을 수 있는 종잣돈의 크기가 제한적이라 소비를 제한하면서 종잣돈의 크기를 좀 더 불려야한다는 것을 또 다시 느끼게 되었습니다.
그리고 마지막 부분에서 상승장 갈아타기와 하락장 갈아타기의 상황에서 전략을 어떻게 수립하고 행동해야하는지 상세히 설명해주셨습니다. 저는 상승장에 당장 갈아타기를 할 수 없는 상황이기 때문에 하락장에서 갈아타기 위한 전략을 잘 배워두고 준비해두었다가 바로 실행할 수 있을 수준으로 갈고 닦아야 겠다는 생각이 들었습니다.
오랜만에 듣게 된 실전반 강의는 여전히 유익하고 배울 점이 많았습니다.
투자의 원칙인 좋은 자산을 쌓아나가는 것을 잊지 않고 기준이 흔들리지 않는 투자를 해나가야겠습니다.
오랜 시간 동안 강의해주신 프메퍼튜터님께 감사드립니다. :-)
