안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
지난주 주말에는 많은 분들께서는
각자의 이번 달 임장지에서 임장을 진행하셨을건데요.
“이 구축도 과연 투자 대상으로 봐도 괜찮은 것일까?”
라는 생각들을 많이 해보셨을 것입니다.
이미 지어진지 30년이 지난 아파트단지인데,
내가 매수해서 보유하고, 매도하는 시점까지도 괜찮을까 걱정이 되는 것도 사실입니다.
오늘은 이런 걱정에 확신을 더하는 방법에 대해 이야기해보겠습니다.
서울 주요 단지 4곳 중 1곳은 이미 30년이 넘었습니다.
10월 30일 기준으로 서울 25개 자치구 단지의 사용승인 후 경과연수를 분석 한 결과
서울 주요 아파트 단지 3,196곳 중 30년 이상 된 곳이 24.1% 라는 것이 확인되었습니다.
가장 많은 비중을 차지하는 경과 연수는 20년 이상~ 30년 미만으로 절반에 조금 못미치는 41.9%로, 앞으로 10년 안에 30년을 넘길 단지까지 고려해본다면 ⅔이 넘는 단지가 30년 이상의 구축으로 분류되는 것입니다.
자치구별로 보면, 30년 이상 비중은 도봉구(44.8%)와 노원구(43.3%)가 압도적으로 높고, 그다음 강남(33.2%), 강서(32.2%), 송파(31.9%)가 30% 초반대입니다.
우리는 결국 구축도 선택해야합니다.
위에서 살펴보았듯이, 30년 이상 된 아파트는 서울에수 약 25%를 차지합니다.
그리고
1. 중계 은행사거리 학군과
2. 도봉/의정부/구리남양주의 수요를 받고
3. 아파트 단지들이 균질하게 자리잡고있는
4. 강남/도심업무직 1시간 이내의 입지독점성이 있는
노원구의 경우 40%가 넘는 비율로 30년 이상의 구축단지들이 많이 있습니다. 이 말은 결국 노원구라는 입지독점성이 있는 위치에 거주하기 위해서는 40%의 비율로 30년 이상의 아파트 단지를 고려해여하고, 이 것른 수요로 연결 될 것입니다.
노원구의 경우 상계, 중계, 하계 7호선 주변으로 과거 택지개발로 인하여 비슷한 연식의 단지들이 공급되었는데요. 지금의 분당과 마찬가지로, 구축 단지들이 많다고하여도 동시에 재건축이 되기는 어려운 상황으로 구축 단지를 선택해야하는 기간은 더 길어질 수 있습니다.
그러면, 우리는 구축 단지를 어떻게 봐야할까요?
결론부터 말씀드리자면, 구축도 다른 기축 단지들과 다르지 않습니다. 오히려 구축 단지일수록 우리가 알고있는 기준과 원칙을 잊지 않고 적용해야하는데 그 이유는 거의 “땅의 가치”만 남아있는 상황이기 때문입니다.
- 가치를 가장 우선해서 봐야합니다.
가장 먼저 그 땅이 가진 가치를 봅니다. 아파트의
외관으로 주로 판단하는 상품성은 거의 남아있지 않기 때문입니다.
주변에는 어떤 업무지구/직장이 있고(직장), 주요 업무지구까지의 출퇴근 시간과 지하철역 접근성(교통), 학군/학원가(학군), 생활 인프라와 균질성(환경)입니다.
위에서 살펴본 노원구 또한 강남까지 1시간 이내로 갈 수 있는 입지독점성이 있는 곳으로, 교통과 직장 접근성을 중요하게 살펴봐야 할 것입니다.
2. 그 다음으로는 단지의 상품성을 봅니다.
구축 단지들의 상품성이 신축 단지들만큼 많이 남아있지는 않다고하나, 아파트의 동 간격이나 단지의 규모 등은 바꿀 수 없는 가치입니다. 그리고 이러한 상품성은 향후 재건축에도 영향을 미칠 수 있습니다.
그렇기 때문에 다 같은 구축으로 퉁쳐서 바라보는
것이 아닌 어떤 단지가 동 간격이 넓은지, 더 쾌적한지 등을 비교해봐야합니다.
3. 마지막으로는 호재입니다.
아무래도 구축 단지인 만큼 재건축에 대한 이야기가 빠질 수 없는데요. 저 또한 그러하였고, 많은 분들이 단지의 위치/가치, 상품성보다 재건축 호재를 우선시해서 보는 경우가 많이 있습니다.
하지만, 우리만 우리가 호재를 바라볼 때는 비교되는 두 단지의 가치가 비슷 할 때 +@로서 바라봐야합니다.
특히나 노원구와 같이 상계, 중계, 하계까지 택지에서는 대부분 현재 재건축 초기(추진위원회 승인) 단계이고, 이후로 많은 시간과 변수들이 남아있기 때문에 가치에 집중하여 판단하는 것이 중요하겠습니다.
정리해보자면,
서울 아파트의 ¼ 는 이미 30년이 넘은 단지들로, 우리는 결국 구축 단지들을 선택지 안에 포함시켜야합니다.
그렇다면, 어떻게 구축단지를 바라봐야하는지 면밀하세 살펴봐야하며 그 방법으로는
단지의 가치 (직장, 교통, 환경, 학군)
단지의 상품성 (동 간격, 단지 나 쾌적함 등)
재건축 진행상황/호재
순서를 잊지 않으셔야겠습니다.
긴 글 읽어주셔 감사합니다.
