안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이입니다.
최근 기축 아파트 가격이 많이 오르면서 새로운 청약을 기다리는 지인들이 많아졌습니다.
하지만 건설비 상승으로 청약 분양가 역시 만만치 않은 수준인데요.
청약에 당첨되더라도 입주를 위해 영혼까지 끌어모아 대출을 받는 분들을 심심치 않게 볼 수 있습니다.
오늘은 제 지인의 실제 사례를 통해 내 집 마련을 할 때 무엇을 고민해야 하는지 이야기해 보려고 합니다.
1. 신축 아파트를 선택했을 때
아래는 제 지인의 실제 사례입니다. (단, 단지는 예시입니다.)
- 신혼부부 (혼인신고 전)
- 부부 합산 연봉 1.4억 원
- 2025년 3월 입주를 앞둔 신축 아파트 분양권 보유
강동구 그란츠 리버파크 (분양가 약 15억 원)
당시 보유 현금은 약 4억 원이었고, 나머지 자금을 대출 등으로 마련해야 하는 상황이었습니다.
자금 조달 내역은 다음과 같습니다.
- 남편 명의
- 현금 3억 원
- 주택담보대출 약 4.2억 원 (월 원리금 약 200만 원)
- 마이너스 통장 5천만 원 (월 이자 약 30만 원)
- 아내 명의 (남편 명의의 아파트 전세계약)
- 보유 현금 1억 원
- 전세자금대출 4.8억 원 (월 이자 약 180만 원)
- 신용대출 1억 원 (월 이자 약 50만 원)
마이너스 통장 5천만 원(월 이자 약 30만 원)
※ 위 내역은 지인이 공유한 자금 조달 사례이며,
현금 및 대출의 세부 합계와 전세자금대출의 사용 구조는 추가 확인이 필요합니다.
취득 부대비용과 옵션 비용도 별도로 고려해야 합니다.
이렇게 매달 원리금과 대출 이자로 나가는 돈만 약 500만 원입니다.
남편의 세후 월급은 420만 원, 아내의 세후 월급은 540만 원으로 두 사람의 합산 월 소득은 960만 원입니다.
소득이 높고 아직 자녀가 없어 생활비 지출이 크지 않기 때문에 현재는 감당할 수 있는 수준일 수 있습니다.
하지만 금리가 더 상승한다면 어떨까요?
혹은 두 사람 중 한 명이라도 잠시 소득이 끊긴다면 어떨까요?
높은 소득이 계속 유지된다는 전제 하에 가능한 선택은 생각보다 큰 위험을 안고 있을 수 있습니다.
2. 같은 현금으로 다른 선택을 했다면?
그렇다면 같은 시기인 2025년 3월, 보유 현금 4억 원으로 다른 선택을 했다면 어땠을까요?
예를 들어 당시 매매가 약 11.3억 원이었던 동작구 사당롯데캐슬골든포레를 선택했다고 가정해 보겠습니다.
- 보유 현금 4억 원
- 주택담보대출 7.3억 원
총 매수 금액 약 11.3억 원
당시 금리와 대출 조건을 가정하면 매달 주택담보대출 원리금은 약 360만 원 수준입니다.
앞선 사례의 월 대출 상환 부담 약 500만 원과 비교하면 매달 약 140만 원의 차이가 발생합니다.
1년으로 환산하면 약 1,680만 원입니다.
물론 실제 저축액은 생활비와 각종 지출에 따라 달라지겠지만,
대출 부담이 줄어든 만큼 저축과 추가 투자에 활용할 수 있는 현금흐름이 생기는 것입니다.
3. 실제 가격 상승은 어땠을까?
두 단지를 비교할 때는 같은 평형과 동일한 가격 기준으로 살펴보는 것이 중요합니다.
사당롯데캐슬골든포레 전용 59㎡의 경우 2025년 3월 실제 거래가격은 약 11.2억~11.5억 원 수준이었습니다.
이후 2026년 7월에는 같은 전용면적에서 15.6억 원의 거래도 확인할 수 있습니다.
그란츠 리버파크 전용 59㎡는 분양가가 약 14.99억 원이었고, 2026년 8월에는 15.9억 원의 실거래가 확인됩니다.
두 단지의 가격 흐름을 살펴보면 당시 더 많은 자금을 투입해 신축을 선택하는 것만이 반드시 더 높은 수익으로 이어지는 것은 아니라는 점을 생각해 볼 수 있습니다.
| 구분 | 동작구 사당롯데캐슬골든포레 2020년 959세대 | 강동구 그란츠 리버파크 2025년 407세대 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 59㎡ | 59㎡ |
| 당시 가격 | 약 11.2~11.5억 | 약 14.99억 |
| 확인된 최근 실거래 | 15.6억 (2026.7) | 15.9억 (2026.8) |
다만 두 단지는 입지와 연식, 상품성이 다르기 때문에 단순 수익률만으로 우열을 판단하기보다는
투자금과 대출 부담을 함께 살펴봐야 합니다.
4. 영끌하지 않아도 돈을 벌 수 있습니다.
우리는 종종 가장 좋은 입지, 가장 좋은 신축, 가장 선호하는 단지를 매수해야만 큰 수익을 얻을 수 있다고 생각합니다.
하지만 투자는 단순히 좋은 자산을 선택하는 것에서 끝나지 않습니다.
내가 감당할 수 있는 가격인지,
대출 상환 이후에도 저축할 수 있는지,
예상하지 못한 상황이 발생해도 버틸 수 있는지를 함께 고민해야 합니다.
무조건 신축이어야 하는 것도, 무조건 역세권이어야 하는 것도 아닙니다.
내가 감당할 수 있는 범위 안에서 좋은 자산을 선택하고, 남은 현금흐름으로 저축하며 다음 투자 기회를 준비하는 것.
이것 역시 충분히 좋은 투자 전략이라고 생각합니다.
집을 매수할 때 중요한 것은 단순히 얼마짜리 집을 살 수 있느냐가 아닙니다.
얼마나 오래 버틸 수 있는 집을 선택하느냐, 그리고 다음 기회를 준비할 여력이 남아 있느냐입니다.
영끌해서 한 채를 사는 것보다, 감당 가능한 한 채를 사고 다음 기회를 준비하는 것.
저는 이것이 장기적으로 더 큰 자산을 만들어 가는 방법 중 하나라고 생각합니다.
