대책 발표 후 1년이 지난 지금,
우리 눈 앞에 펼쳐진 시장은 어떤 모습인가요?
대출 규제의 날카로운 칼날이 강남의 고가 주택 지역을 자극하자, 시장의 돈의 흐름은 상대적으로 가격 부담이 적은 상급지 외곽지역과 비규제 지역으로 빠르게 이동하기 시작했습니다.
규제의 장벽을 넘어 타격을 덜 받는 곳으로 온기가 퍼져나가는 풍선효과가 어느 때보다 선명하게 관측됩니다.
이러한 현상은 단순히 매매 시장에만 머물지 않고
임대차 시장을까지 고스란히 전이되고 있습니다.
규제로 묶인 정체구역 뒤편에 가격이 맞춰지는 이 시장안에서 우리는 어떤 준비해야할까요?
안녕하세요!
유연하게 생각하고 행동하는
모두의 동료 호이호잉입니다:^)
규제가 만든 풍선효과는 키맞추기 과정으로도 보일만큼 정말 빠르고, 더 선명해져갑니다.
핀셋으로 억누른 곳 대신 옆 동네와 중저가 단지들의 호가가 키맞추며 오르는 모습은 이제 너무 익숙한 풍경입니다.
하지만 화려한 가격 움직임 뒤에 진짜 직시해야 할 시장의 본질은 따로 있습니다.
바로 공급의 가뭄입니다.
가파른 전세가 상승 속에서 토허제 규제로 인한 투자수요 차단과 신규 매물 잠김 현상이 맞물리면서 세입자들은 어쩔 수 없이 갱신 계약서를 밀어넣으며 기존 주택에 묶이고 있습니다.
실거주를 고민하는 수요자들의 선택지는 갈수록 좁아집니다.
이렇게 시장의 왜곡이 지속되는 가운데,
다가오는 연말 토지거래허가구역의 연장 여부는
다시 한번 시장의 방향을 가를 뜨거운 이슈가 될 수 있을까요?
규제 연장을 정당화 할 객관적 근거
최근 정부가 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 때 적용하는 실거주 유예 특례를
내년 말까지 연장하면서, 정책 당국이 토허제 연장 가능성의 복선이라는 말도 있었는데요.
하지만 규제의 연장은 결코 집값을 잡기위한 정치적 수단이 되어선 안되기에,
시장의 급격한 가격 충격을 완충해 주는 일시적 방파제 역할이 적합합니다.
그래서 정부 역시 무작정 규제를 묶어둘 수는 없기에,
연장 여부를 고민해보기 위해선 3가지 지표를 들여다보고 있을 겁니다.
1. 매수 대기 수요
규제를 해제했을 때 강남권 및 주요 재건축/재개발 정비사업 지역이 단기 거래량 급증과 함께 이전 전고점을 뚫어낼 에너지를 여전히 품고 있는가 하는 점입니다.
눌려있던 실수요와 대기 자금이 빗장이 풀리는 순간
한꺼번에 쏠릴 위험이 존재한다면,
연장 카드를 쉽게 내려놓기 어려울 것입니다.
2. 투자자의 유입 환경
성북구, 노원구 등 비강남권 핵심 지역을 중심으로
현재 전세값이 단기간에 급등한 상황인데요.
이 시점에서 규제가 풀린다면, 높아진 전세가율을 발판 삼아 즉각적인 투자 수요가 유입될 완벽한 환경이 조성됩니다. 정부 역시 이 임대차 시장의 과열이 시장에 퍼질 위험성에 대해 고민하고 있을 것입니다.
3. 향후 입주물량
그러나 결국 정책 판단의 마지막이자 가장 본질적인 기준은 향후 입주 물량입니다.
얼마 전 발표된 공급 계획은 당장의 시장의 갈증을 해소할 절대적인 물량으론 턱없이 부족합니다.
수급 불균형이 해결되지 않은 상태에서의 규제 해제는
또 다른 자금 유입을 감당하기 어렵다는 결론에 멈추게됩니다.
규제의 연장선 위에서, 우리가 준비해야 할 것은?
앞에 살펴본 3가지 지표를 종합해 보면 연방 규제 연장 여부의 윤곽이 어느정도 드러납니다.
그렇다면 토허제 연장을 한다고 한들, 과연 높아진 전세가와 매물 잠김현상, 그리고 집값 불안이라는 근본적인 상황을 잡을 수 있을까요?
정말 거리감이 느껴지지 않는 과거의 기사가 증명이라도 하듯 공급에 대한 확신 없이 억지로 눌러 담기만 하는 규제는 스프링처럼 더 큰 반발력으로 시장을 흔들어 놓았습니다.
토허제 연장이 결코 해답이 될 수 없으며,
규제 연장은 공급을 준비하고 매물 잠김 상황을 완화할 수 있는 시간 벌기에 불과합니다.
그렇다면, 안개 속 시장에서 우리는 어떤 지표를 기준 삼아 다음을 준비해야할까요?
규제의 장벽이 높아질 수록,
데이터 너머에 현장 이야기에 더욱 집중해야 합니다.
단순한 매매가, 전세가 가격 너머에 있는
현장 분위기와 사람들의 움직임
그리고 입지 자체의 고유한 가치를 보고 판단해야합니다.
데이터의 착시를 걷어내고 입지의 본질로 단단하게 기준을 잡고, 나의 자금 여력과 감당 가능한 범위내에서 냉정하게 실행에 옮겨야 하는 시점입니다.
나만의 이정표를 찾아 행동 할 우리 모두를 응원드립니다-!🧡
