강남은 13주째 내리는데, 동탄 14억 아파트는 왜 일주일에 800만원씩 오를까

안녕하세요. 재이리입니다 :)

“삼전닉스 대출받고 몰리면 집값 오르는 거 아니야?”

“어차피 그 사람들 얘기지, 나랑은 상관없잖아”

최근 경기 남부 집값 뉴스를 보면 이런 생각이 먼저 드실 겁니다.

5억원을 연 1.5%로 빌린다는 기사 앞에서 허탈해지고, 

그래서 더 남의 일처럼 넘기게 될 거예요

절반은 맞는 말입니다. 

그런데 정말 나와는 상관없는 일일까요?

요즘 분위기가 딱 이렇습니다.

“대감집 노비만 집을 살 수 있는 거냐”는 말이 

씁쓸한 농담으로만 들리지 않는 이유입니다.

집을 사려던 계획을 접고 

전세로 2년 더 버티기로 한 30대도 있고, 

그때 무리해서라도 샀어야 했나 

뒤늦게 불안해하는 신혼부부도 있습니다.

경기 남부의 상승이 남의 일처럼 보여도, 

내집마련 계획이 이미 흔들리고 있는 거죠.

9월 서울에서 부동산을 산 사람 2명 중 1명은 생애최초 매수자였습니다. 

그중 4명 중 3명이 30·40대였고, 

그들이 가장 많이 산 곳은 강동, 강서, 노원이었어요.

뉴스는 반도체 벨트를 이야기하지만, 

많은 실수요자에게 더 급한 건 다음 전월세 계약이었습니다.

“또 오르면 어디로 가야 하지ㅜㅜ?”
이런 고민이 내집마련에 가장 큰 영향을 미치고 있는 겁니다.

같은 수도권인데, 왜 반대로 움직일까요?

강남권은 내리고, 경기 남부는 오르고 있습니다.

한국부동산원, 2026년 11월 2일 기준. 

동탄구의 주간 상승률을 16억원 아파트에 적용하면, 일주일에 약 800만원이 오른 셈입니다.

왜 한쪽은 집값이 내리고, 다른 쪽은 오를까요? 

실마리 하나는 전세에 있습니다.

전셋집을 구하기 수월하면 매수를 고민하던 사람도 

“일단 전세 살면서 지켜보자”고 할 수 있어요. 

반대로 전세가 부족하고 비싸지면 

“이 돈이면 차라리 살까?” 라는 생각이 들게 되는 겁니다.

표를 보면 서초·송파는 전세까지 내렸고, 

기흥·동탄은 전세까지 올랐습니다. 

한쪽은 전세로 조금 더 지켜볼 수 있고, 

다른 쪽은 전세로 버티기가 점점 어려워지는 거죠.

서초구는 올 하반기 대규모 입주로 

전셋집을 구할 선택지가 많았던 곳입니다. 

다만 입주가 끝나면 전세 물량도 정리되어 줄어들 수 있으니, 

이 흐름이 계속될지는 지켜봐야 해요.

그래서 지금의 하락을 보고 

그 지역의 수요가 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다. 

살고 싶은 사람이 줄어든 것인지, 

살고 싶지만 매수를 미룰 수 있는 것인지를 구분해야 해요.

경기 남부에서 봐야 할 것은 ‘반도체’보다 구매력입니다

좋은 직장이 있다는 것만으로 모든 주변 아파트가 오르는 것은 아닙니다.

직장 가까이 살고 싶은 사람이 많아도, 실제로 집을 살 돈이 있어야 매수로 이어지니까요.

삼성전자 사내대출이 주목받는 이유도 여기에 있습니다.

무주택 직원은 최대 5억원을 연 1.5%로 빌릴 수 있고, 3년 거치도 가능합니다. 

소득에 따라 은행 대출 한도를 묶는 DSR 규제도 적용받지 않게 됩니다.

은행 대출로만 집을 사야 하는 사람과는 

같은 집을 봐도 쓸 수 있는 돈이 다른 겁니다.

조건에 해당하는 직원에게는 

‘살고 싶은 마음’을 ‘살 수 있는 여력’으로 

바꿔주는 제도인 셈입니다.

시중의 돈도 같은 쪽으로 움직이고 있어요. 

8월 한 달 동안 시중 통화량은 39조1,000억원 늘었습니다. 

그런데 기업 통화량이 33조9,000억원 늘어나는 동안, 

가계는 3,000억원 늘어나는 데 그쳤어요.

시중에 돈이 많이 풀렸다는데 내 통장은 그대로인 느낌이

괜한 기분만은 아니었던 겁니다. 

그런데 회사에 쌓인 돈이 회사 안에만 머무는 건 아니에요.

반도체 기업처럼 실적이 좋은 회사에서는 

사내대출과 성과급으로 직원들에게 흘러갈 수 있습니다.

큰돈이 생기면 많은 사람이 가장 먼저 떠올리는 게 뭘까요? 

전세 만기마다 이사를 걱정하지 않아도 되는 내 집입니다.

이왕이면 출퇴근하기 편한 곳을 찾겠죠. 

그래서 회사 셔틀버스가 서는 단지에 문의가 몰립니다.

그런데 사려는 사람이 늘어 가격이 오르면, 

그 가격이 부담스러운 사람은 옆 동네로 옮겨갑니다. 

그렇게 옆 동네 집값도 영향을 받게 됩니다.

그래서 반도체 회사에 다니지 않아도, 

내가 구할 전셋집과 살 수 있는 집의 가격까지 

영향을 받을 수 있는 겁니다.

같은 집을 사도, 옆 사람과 내 부담은 다릅니다

사내대출을 받는 사람이 살 수 있는 가격이, 

나도 감당할 수 있는 가격은 아닙니다.

5억원을 빌릴 때 월 이자는 

연 1.5%면 62만5,000원, 연 5%면 약 208만원입니다. 

매달 145만원 넘게 차이가 나죠.

“삼전닉스 직원들이 많이 산다더라~”

는 말만 듣고 오를 거라 생각하며 따라 사면 안 되는 이유입니다.

사내대출을 받는 사람도 안심할 수만은 없습니다. 

3년 거치가 끝나고 원금까지 갚기 시작하면 

5억원 기준 매달 약 449만원을 내야 하니까요.

대출 조건이 아무리 좋아도 

이후 집값이 떨어지는 것까지 막아주지는 못합니다.

지금 뜨거운 동탄도 그랬어요. 

동탄의 한 전용 84㎡ 아파트는 2021년 8월 14.4억에 거래됐지만, 

1년 남짓 뒤 9억대까지 내려왔습니다.

영원한 하락이 없듯, 영원한 상승도 없습니다.

지금 집값이 곧 내린다는 말이 아닙니다.

집값이 내리는 시기가 와도 그 집의 가치를 알고 버틸 수 있는지, 

매달 나가는 돈을 감당할 수 있는지를 따져봐야 한다는 뜻입니다.

이번 주에는, 같은 예산으로 볼 집을 한 곳만 더 찾아보세요

경기 남부가 오른다고 피할 필요도,
서울에 매물이 쌓인다고 무조건 살 필요도 없습니다.

다만 관심 단지가 최근 1년간 많이 올랐다면,
같은 예산으로 살 수 있는 다른 단지를 한 곳만 더 찾아보세요.

경기 남부만 보고 있었다면 

강동·강서 같은 서울 지역까지 같이 보시구요.
매물이 늘어 고를 여지가 생긴 곳도 있습니다.

두 단지를 나란히 놓고 보면,
같은 예산으로 어디가 더 가치 있는 집인지 보이기 시작할 거예요

남들이 산다고 따라 사지 마시고,
내가 비교해 보고 더 가치 있다고 판단한 집을, 

감당할 수 있는 가격인지에 맞추어 선택해 보세요.

여러분의 현명한 내집마련을 진심으로 응원드립니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.