강남 급매, 알면서도 놓치는 사람들의 공통점

13시간 전 (수정됨)

수억 원 싸게 나온 강남 아파트

요즘 강남 아파트 뉴스에는 “급매”라는 말이 빠지지 않습니다.

‘강남3구에서 일주일 사이 직전 거래보다 5% 넘게 싸게 팔린 집이 16건이나 나왔다, 그중 한 집은 직전 거래보다 14억 5천만 원 낮은 가격에 팔렸다’는 기사가 보이기도 합니다. 어느덧 강남구 아파트값이 세 달 넘게 매주 내리고 있는 것입니다.

이런 뉴스를 보면 대부분 “와, 많이 떨어졌네” 하고 넘어갑니다.

수십억 원짜리 집이 몇 억 싸게 나왔다는 이야기는 나와는 상관없는 일처럼 느껴지기 때문입니다.

그런데 정말 상관없는 이야기일까요?

강남에 언젠가 살고 싶은 분이라면, 지금 나오는 급매를 그냥 지나치기보다 한 번쯤 제대로 들여다볼 필요가 있습니다. 급매는 아무 때나 나오지 않고, 나왔을 때 잡을 수 있는 사람도 생각보다 많지 않기 때문입니다.

지금 강남에 급매가 쏟아지는 이유

이유는 크게 두 가지입니다.

팔려는 사람은 늘었고, 사려는 사람은 줄었습니다.

8월 세제개편안이 발표된 뒤 세금 부담이 커질 것을 걱정한 집주인들이 매물을 내놓기 시작했습니다.

세제개편안 발표 당시 9천 건대였던 강남구 매물은 3달 만에 1만 2천 건을 넘어, 28%가량 늘었습니다.

반면 사려는 사람은 움직이지 않고 있습니다. 대출 규제로 빌릴 수 있는 돈이 줄었고, 주택담보대출 금리도 5%대로 올라섰습니다. 강남구 거래는 5월 489건에서 10월 111건으로 줄었습니다. 10월 거래는 아직 신고가 다 끝나지 않아 조금 더 늘 수 있지만, 지금으로서는 5월의 4분의 1에도 못 미칩니다.

팔려는 사람은 많은데 사려는 사람이 없으니, 급한 집주인부터 가격을 낮추고 있습니다. 이것이 지금 강남에 급매가 나오는 이유입니다.

진짜 급매와 가짜 급매

“급매”라고 붙어 있다고 모두 싼 집은 아닙니다.

가짜 급매는 이름만 급매인 집입니다. 크게 두 가지 경우가 있습니다.

하나는 호가를 올렸다가 내린 집입니다. 시세를 보다 보면 다른 집보다 터무니없이 높은 가격에 나온 집을 볼 때가 있습니다. 평소 가격 수준을 알고 있다면 “그 가격이 맞는지, 실제로 팔리는 금액인지” 사장님께 되물어 볼 수 있습니다. 그럴 때면 사장님들은 "팔릴 만한 금액은 아닌데, 내놓는 사람 마음이니 집주인이 부르는 금액을 말리지는 못한다"고 이야기하십니다.

이렇게 다른 집과 비슷한 수준이 아닌, 혼자 호가를 올려 둔 집은 현장에서 심심치 않게 만납니다. 그런 집은 호가를 올렸다 내렸다 해도 급매가 아닙니다. 처음 부른 가격보다 싸졌을 뿐, 원래 시세보다 싸진 것은 아니기 때문입니다.

다른 하나는 원래 그 가격인 집입니다. 강남 아파트는 한강이나 양재천을 가까이 둔 단지가 많습니다. 그래서 같은 아파트라도 동과 층, 향에 따라 조망이 되는지 안 되는지, 조망이 되더라도 어떤 풍경을 바라보는지가 달라집니다. 이 차이가 수억 원 이상의 가격 차이를 만듭니다.

이것은 급매가 아닙니다. 사람들의 선호가 가격에 그대로 반영된 것입니다. 그런데 단지의 특성을 잘 모르면, 조망이 없는 집이 조망 좋은 집보다 수억 원 싸게 팔린 거래를 보고 “급매가 나왔다”고 착각하게 됩니다. 단지를 모르면 이것 또한 가짜 급매가 됩니다.

진짜 급매는 그 집이 가진 가치에 비해 싸게 나온 집입니다. 세금이나 자금 사정처럼 집주인에게 급한 이유가 있어서, 원래 받을 수 있는 가격보다 낮춰 내놓은 집입니다.

둘을 가르는 기준은 “얼마나 내렸나”가 아니라 “그 집의 가치에 비해 싼가”입니다. 뉴스에 나온 하락 금액만 보면 둘은 똑같아 보입니다. 같은 단지의 최근 거래와 비교하고, 그 집이 왜 싸게 나왔는지 이유를 확인해야 진짜 급매인지 알 수 있습니다.

뉴스 속 하락 거래도 숫자만 보고 판단하기는 어렵습니다. 비교 대상이 된 직전 거래가 며칠 전일 수도, 반년도 더 전일 수도 있습니다. 실제 계약한 날과 신고한 날이 다르다는 점도 감안해야 합니다. “얼마 떨어졌다”는 숫자 뒤에 어떤 집이, 어떤 사정으로 거래됐는지까지 보는 눈이 필요한 이유입니다.

급매를 보고도 못 잡는 사람들

진짜 급매가 나와도 잡는 사람은 많지 않습니다. 이유는 크게 두 가지입니다.

첫째, 그게 급매인지 모릅니다. 평소에 관심 단지의 가격을 지켜보지 않았다면, 싸게 나온 집을 봐도 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 판단이 안 서니 “더 떨어지겠지” 하고 기다리게 됩니다.

둘째, 알아봐도 잡을 준비가 안 돼 있습니다. 지금 사는 집을 먼저 팔아야 하는지, 내가 감당할 수 있는 금액이 어디까지인지 정리돼 있지 않으면 결정을 내릴 수 없습니다. 그사이 급매는 다른 사람에게 넘어갑니다.

지난해 10·15 대책이 나오기 전, 비슷한 시기에 두 분과 상담을 진행했습니다. 두 분이 쓸 수 있는 예산은 비슷했습니다. 시기적으로도 토지거래허가구역으로 지정되기 전이라 실거주 의무가 없었습니다. 당장 들어가 살지 않아도 매매가와 전세가의 차이만큼으로 집을 살 수 있던 때였습니다.

두 분의 차이는 무주택인지, 1주택인지였습니다. 무주택이신 분은 매매가와 전세가의 차액만큼을 이미 예금으로 가지고 계셔서 사실 훨씬 유리했습니다. 1주택이신 분은 갈아타기를 고민하셨지만, 아직 기존 주택을 매도하지 않은 채로 상담에 오셨습니다.

두 분은 같은 지역을 매수할 수 있는 상황이었습니다. 특히 두 분의 예산으로 갈 수 있는 관심 지역은 대단지 입주가 있어 가치에 비해 가격이 눌려 있던 때였습니다. 그야말로 급매를 잡을 수 있는 시기였습니다.

바로 쓸 수 있는 현금이 있던 무주택자와, 기존 집을 팔아야 급매를 잡을 수 있던 1주택자. 결과는 어땠을까요?

시간이 지나 감사 인사를 전해 오신 분은 1주택자였습니다. 그분은 집을 가지고 있으면서도 꾸준히 내 예산에 맞는 지역과 아파트를 공부하고 계셨습니다. 그래서 상담을 통해 지금이 갈아타기 할 때라는 확신을 얻자, 급매를 잡기 위해 빠르게 기존 집을 팔고 매수까지 실행해 더 좋은 상급지 단지로 갈아타셨습니다.

조건이 더 좋은 사람이 아니라, 미리 준비해 둔 사람이 급매를 잡았습니다.

급매를 잡으려면 미리 확인해야 할 것

급매는 준비된 사람에게만 기회가 됩니다. 급매가 나오기 전에 아래 세 가지는 알고 있어야 합니다.

내가 감당할 수 있는 금액 : 내 자금과 대출을 합쳐 어느 가격대까지 들어갈 수 있는지 알아야 합니다. 이 숫자가 있어야 수많은 급매 가운데 나에게 해당하는 집을 골라낼 수 있습니다.
지금 집의 처리 계획 : 1주택자라면 기존 집을 먼저 팔아야 하는지, 언제쯤 얼마에 팔 수 있는지 미리 정리해 두어야 합니다. 급매는 기다려 주지 않습니다.
진짜 급매를 가려낼 내 기준 : 관심 단지의 최근 거래 가격을 꾸준히 지켜보면, 싸게 나온 집을 봤을 때 바로 알아볼 수 있습니다.

한 가지 더 기억하셔야 할 점이 있습니다. 강남이라도 대출을 받아 살 수 있는 가격대의 단지는 사정이 다릅니다. 이런 단지는 사려는 사람이 꾸준해 가격이 오르는 곳도 있고, 급매 자체가 잘 나오지 않습니다. “강남이 내리니 기다리면 싸게 살 수 있겠지”라는 생각만으로는 기회를 잡기 어렵습니다.