안녕하세요! 실전반 2강 후기입니다.
사실 처음 기초반을 들을 때 열심히 따라갔지만, 막상 강의가 끝나면 입지 분석과 시세 조사까지는 하겠는데 그 이후가 항상 막막하곤 했습니다.
전임과 매임은 여전히 허들이 있었고, 투자 결론은 어떻게 내려야 할지 몰라 흐지부지되는 보고서가 많았습니다.
거기다 기껏 만들어 둔 앞마당도 어떻게 관리해야 할지 몰라 방치한 채 잊히곤 했습니다.
그런데 이번 강의는 바로 그 '부족했던 2%'를 정확히 짚어주는 강의여서 너무 좋았습니다.
PART 1부터 3까지 제가 헤매던 포인트들을 해결할 수 있는 방법을 상세한 예시와 팁을 통해 배울 수 있었습니다.
강의를 시작하며 투자 결론을 내리기 위한 세 가지 핵심인 매물임장, 투자 결론, 앞마당 관리의 중요성을 다시 한번 상기시켜 주셨고, 특히 '최소량의 법칙' 이야기가 인상 깊었습니다.
물통에 담기는 물의 양은 가장 긴 나무판이 아니라 가장 짧은 나무판이 결정한다는 내용이었는데, 투자를 포함해 실력을 쌓아 나가는 모든 일에 적용되는 말이라는 생각이 들었습니다.
현재 실력에서 부족한 부분을 하나씩 채워 나가며 물을 더 많이 채울 수 있는 투자자로 성장해야겠다는 다짐을 하며 이후 강의를 들었습니다.
PART 1. 매물임장
임장을 가기 전 매물 예약 과정부터 배울 점이 많았습니다.
임장 대상 단지 선정은 단순히 랜드마크와 투자 가능 단지라고 생각했는데,
생활권별 상·중·하로 나누고 1~3등 생활권을 우선으로 하여 생활권별 선호 단지(상·중), 저평가 단지, 투자금에 맞는 단지로 명확하게 구분해 주셔서 좋았습니다.
어느 부동산에 연락해야 할지에 대해서도 매우 좋은 팁을 알려주셨는데,
저가 매물 보유 여부와 보유 매물 수가 많은 부동산을 함께 비교해 공통 부동산을 찾는 방법은 같은 시간을 써도 훨씬 효율적으로 매물을 볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
전임은 아직도 익숙하지 않아 질문을 빼먹거나 파악하지 못하는 정보들이 많았는데,
강의에서 알려주신 대로 전임 시트에 있는 가격, 상태, 상황, 부동산 순서로 시나리오를 만들어 체크해 보려 합니다.
매물임장의 목적도 명확하게 알려주셨는데요. "매물임장은 가격의 차이를 이해하기 위해 직접 눈으로 확인하는 과정이다"라는 말을 들으며 매임의 목적을 다시 상기할 수 있었습니다.
매임의 디테일한 부분에서는 동별 선호도, 타입별 선호도, 단지 선호도까지 세 가지를 파악하고, 호가·실거래가·전고점 등 가격에 대한 이야기를 풀어 나가는 팁도 좋았습니다.
매물을 볼 때는 상태를 파악해야 하는데, 특히 도배, 장판, 샷시, 누수, 화장실 상태와 같은 하자를 세세하게 체크해야 하고, 실제 수리비를 예상할 수 있을 정도로 익숙해질 수 있도록 연습이 필요하다는 생각이 들었습니다.
또한 상황 측면에서는 매도자가 왜 팔려고 하는지, 언제 매도하고 싶은지, 거주하면서 불편한 점은 없는지 등을 자연스럽게 확인하는 과정이 결국 협상력으로 이어질 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.
매임 후 부동산에 복귀해 매물을 정리하는 팁도 좋았는데, 사장님께 우선순위를 여쭤보며 조건별 가격 차이의 적정성을 파악하는 방법은 꼭 써먹어 보려고 합니다.
적용점
매물 예약 부동산 선정은 저가 매물과 보유 매물이 많은 부동산을 선택해 전임 및 예약을 진행한다.
호가·실거래가·전고점 등 가격에 대한 이야기로 동별, 타입별, 단지별 선호도를 파악한다.
매물 정리는 부동산 사장님께 우선순위를 여쭤보며 조건별 얼마의 가격 차이가 적절한지 파악한다.
PART 2. 투자 결론 내는 법
이번 파트는 개인적으로 가장 답답했던 부분에 대한 해답을 얻은 시간이었습니다.
임장을 하고 시세 분석까지는 어떻게든 작성했지만, 항상 마지막에 투자 결론을 내리는 과정에서 멈추곤 했습니다.
그런데 강의에서는 의외로 단순한 원칙을 알려주셨습니다.
"같은 것끼리 비교하면 쉽다."
투자금도 다르고 가치도 다른 자산들을 한 번에 비교하려고 하면 어려울 수밖에 없습니다.
우선 저평가 판단을 위해서는 단지별로 왜 지웠는지 이유를 적으며 소거법으로 추려 나가고,
최종적으로 매물 하나를 추린 뒤 같은 가격대끼리 비교해야 판단이 가능하다는 것을 배웠습니다.
여기서 첫 번째 별표가 나오는데, 감이 아닌 확신을 갖고 비교 평가하기 위해서는
가격대별로 비교해 보고 저평가 이유를 자신의 말로 정리해 봐야 실력이 늘어난다는 점입니다.
강의를 통해 투자 결론을 내리기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 내 자금 상황을 정확히 아는 것이라는 점도 다시 한번 확인할 수 있었습니다.
대출 가능 범위와 실제 투자 가능한 금액을 먼저 파악해야 현실적인 투자 결론도 나올 수 있다는 점이 와닿았습니다.
또한 갈아타기 시나리오를 평소부터 준비해 두어야 한다는 부분도 인상 깊었습니다.
갈아타기를 염두에 두고는 있지만 몇 개 안 되는 후보 단지만 있을 뿐, 구체적인 시나리오는 없었습니다.
그게 고민만 많아지고 결론을 내리지 못하던 이유 중 하나라는 것을 깨달았습니다.
기회는 예고 없이 오기에 준비된 사람만이 잡을 수 있다는 것을 잊지 말고, 투자 후보 단지를 넓히고 시나리오별 대응 방안을 준비해 보려 합니다.
적용점
강의에서 알려주신 "투자우선순위", "투자의사결정" 장표를 임보에 BM하고 나의 언어로 작성한다.
왜 이 단지가 저평가라고 생각하는지, 어떤 장점과 리스크가 있는지 나의 언어로 정리한다.
자금 상황과 대출 가능 범위를 미리 정리해 두고 갈아타기 시나리오별로 꾸준히 관리한다.
투자금 대비 가장 좋은 단지 선정을 위해 가격(가로), 투자금(세로) 장표도 임보에 BM한다.
PART 3. 앞마당 관리
앞마당을 방치하고 있던 저에게 PART 3도 꼭 필요한 내용이었습니다.
사실 앞마당도 몇 개 없지만, 앞으로 늘리더라도 시간이 지나면서 그냥 방치된 채 잊히는 경우가 많습니다.
하지만 강의에서는 만들어 놓은 앞마당을 살아 있게 유지하는 방법을 알려주셨고,
시세를 받아쓰는 것이 아니라 랜드마크 단지와 주요 생활권 단지들을 꾸준히 추적하면서 시장의 변화를 파악하는 것이 중요하다는 점을 배울 수 있었습니다.
시세 트래킹은 랜드마크로 가격의 천장을 확인하고,
선호도별 가격 흐름을 파악해 투자 후보 지역을 정하고,
원페이지로 지역 상황과 리스크를 확인해 지역 우선순위를 정한 뒤,
전수조사를 통해 후보 단지 리스트를 추리는 3단계로 활용합니다.
더 디테일하게는 지역별 대상 단지를 10개 정도로 선정하되 랜드마크와 1~3등 생활권 상·중·하 단지로 구성하고,
직전 상승장 전고점이 있으며 세대 수 300세대 이상인 단지를 기준으로 비슷한 선호도의 단지는 제외해 선정합니다.
원페이지는 매매 물량과 전세 물량, 입주 물량, 가격 흐름 등을 한눈에 정리하면서 지역의 현재 상황과 우선순위를 판단합니다. 전수조사는 우선순위 지역 3곳의 200세대 이상 20~30평대 단지를 대상으로 투자금+3천 이내의 단지 후보 9개를 확보합니다. 후보들을 위치, 교통, 학군, 환경의 입지 요소로 비교하고 그 판단 과정을 자신의 말로 정리합니다.
여기서 중요한 부분은 매일 30분씩 꾸준히 하는 것이라는 점을 배웠습니다.
적용점
앞마당 시세 트래킹 루틴을 만든다.
시세 트래킹을 통해 시장 흐름을 파악하고, 월별 계획을 세워 원페이지와 투자 결론 작성까지 연결한다.
비교평가는 그 판단과정을 나의 언어로 정리하여 작성한다.
기초 강의를 듣고 임장과 임장 보고서를 작성하면서 답답한 부분이 계속 남아 있었습니다.
이번 강의는 그런 막연함을 많이 해소해 준 시간이었습니다.
매물임장, 투자 결론, 앞마당 관리가 하나의 과정으로 연결되어 있고, 그 과정이 반복될수록 앞마당에 대한 깊이와 투자 판단이 점점 선명해진다는 것을 깨달았습니다.
강의 마지막에 해주신 "빨리 투자하는 것이 중요한 것이 아니라 오랫동안 투자할 수 있는 것이 더 중요하다."라는 말을 기억하며, 조급하게 성과를 내려 하기보다 이번 강의에서 배운 프로세스를 하나씩 습관으로 만들고 꾸준히 가장 부족한 부분을 채워 나가면서 한 걸음씩 성장해 나가겠습니다.
저에게 꼭 필요한 쪽집게 과외 같은 훌륭한 강의 해주신 코쓰모쓰 튜터님, 감사합니다!
