안녕하세요
동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.
[열반스쿨 실전반 강의에서 한달 간 나의 목표]
1) 수도권 앞마당 제대로 만들기 - 가치와 가격!
2) 지투실 BM 리스트 임보에 적용 시키기 & 임보 샘플 기초,심화 모두 적용해서 완성하기
3) 1호기 매도 및 매수 단지 리스트 작성 매물 코칭 그리고 실전 투자
: 광역시와 수도권 비교를 통해 더 가치 있는 자산을 선택할 수 있는 실력 키우기
[2강 ‘투자 결론 내리고 실제 투자로 연결하는 법 By 코쓰모쓰 튜터님’를 수강하며 느낀점]
Part1) 투자 결론을 내기 위한 3가지 핵심 실력
당장 투자할 시점에서도 놓치게 되는 것들이 많은데 투자가 힘든 시기에서도 매달 실력을 쌓으면서 기회를 만들어오신 코쓰모쓰 튜터님에게 많이 배우는 강의였습니다.
도입부에 24, 25, 26년 매년 모두 만안구에 투자 기회가 있었다는 사실을 보면서 지역 별로 항상 비슷한 단지만 살펴보고 결론내렸던 저를 많이 반성하게 만들어주셨습니다. 지역의 대장단지부터 매물 별/평형 별로 꼼꼼히 따지고 현장에 가서 직접 물건을 만들어서 투자 기회를 얻는다는게 쉽지 않은 일인데 매달 그렇게 해나간다면 투자 실력을 성장시키고 더 만족스런 투자를 할 수 있겠다 확신이 들었습니다.
이 기회를 잡기 위해 이번 강의에서 매물임장 / 투자결론 / 앞마당 관리에 대해서 확실한 가이드를 주셔서 제대로 적용해서 실력 업시키는 한달을 만들어보겠습니다.
Part2) 매물 임장을 통해 투자 물건 검토하는 법
단지의 선호도 파악이 중요하다고 알고 있었던 매물 임장.
랜드마크부터 선호도 ‘하’ 단지까지 선정의 이유가 있다는 걸 면밀히 알 수 있었다.
랜드마크 단지 : 이 지역에서 제일 선호하는 이유를 파악
선호도 '상 단지 : 생활권별 수요와 가격 결정요소를 파악
선호도 ‘중/하’단지 : 디테일한 선호도와 저평가 여부 확인
→ 생활권별 선호도 ‘상’ 단지는 무조건 1~2타임 / ‘중’ 1~2 타임 / ‘하’ 1타임 정도 넣어서 구성하기.
실제 매물을 살펴보면서 해당 단지에서 디테일하게 동별/타입별 선호도별 가격 차이를 그냥 말로만 묻는게 아니라
직접 확인하면서 이해하는게 필요하다는 점. 그리고 1개 부동산에서 3개 단지의 선호도를 남기고 오기!!
(A단지 > C단지 > B단지, 이유는 XXX 때문에 선호도 차이가 난다. 등)
여기서 꿀팁이 유용할 것 같다. 3개 단지 선호도가 어떻게 되는지 물으면 대답을 잘 안해주시는 경우가 있다.
-옆 단지와 가격이 원래 얼마 차이 나는지
-가격은 같은데 어떤 단지가 먼저 나가는지
-나중에 어떤 단지가 더 팔기 쉬운지
-전세는 어떤 단지부터 나가는지
선호도 관련 변형 질문으로 단지별 선호도 파악을 해오기!
Part3) 투자 결론 내는 법 (재무 상황 & TOP3 뽑기)
지난 달에는 TOP3를 뽑을 때 투자금 별로 1등을 뽑아서 TOP3를 구성하는 의미 없는 투자 결론을 지었다. 그래서 이번 달에는 교안과 같이 투자 우선순위 / 투자 의사결정에 대한 내용을 작성해서 유의미한 투자 결론을 짓는게 목표다.
이번 달 임장지에 N억대 저평가 단지들 중에 실제 예상 투자금 1.3억(+3천)으로 투자 우선순위 단지는 00, XX, ㅁㅁ이다. 그리고 지방광역시 앞마당까지 비교하였을 때 투자 우선순위인지 여부까지 제대로 마무리 해보자!
투자금을 설정하는데 1호기를 매도하고 나온 금액 + 저축액으로 설정하였다. 사실 실거주까지 매도가 가능한 상황인데 현재 서울/핵심 경기 지역에 토허제로 묶여 있어서 2주택 전략이 유효하다고 판단하여 시나리오 1개로 투자금을 설정한다. 실거주까지 매도했을 경우 금액으로도 시나리오를 만들어서 모든 가능한 상황 속에서 갈아탈 단지를 매달 만들어 놓는 방향으로 짜둬야겠다. 이번 달에는 시나리오 1개만 제대로 진행!
규제 지역 - 24~34평 평균 매매가격대 사이의 목표 매수가 설정!
비규제 지역 - 24평 기준 평균 투자금을 확인하여 살펴보기
V임장보고서에 적용해야 할 것)
-(저평가)같은 가격끼리 비교 장표(★) : 감이 아닌 확신을 갖고 비교평가 하기 위해 저평가 이유를 내 말로 정리하기.
(3개 단지 - 매매/교통/학군/환경/생각, 직장/위치는 지역 내는 비슷하니까 생략하고 가격만 기록하여 비교평가를 하고 진짜 아닌 것만 제외 애매하면 들고 간다)
-(투자금)가격(가로) X 투자금(세로) 장표 - 억대별 저평가 단지 올려 내 투자금에 맞는 단지 중 가치 높은 것 선정
-(리스크)감당 가능여부 및 유리한 조건을 따져서 TOP3 중 우선순위 메기기. 그리고 저환수원리 상세 분석.
(+3년 이내 공급 물량 확인, 매수시점, 재계약 시점 등 TOP3 매물 상황에 따라서 의사결정 순서 기록)
Part4) 앞마당 관리법 (시세트래킹 & 원페이지)
앞마당 관리가 무엇인지부터 제대로 알고 가야할 거 같다.
시세 트래킹 / 원페이지 / 전수조사를 통해서 앞마당 내 투자 후보 단지 리스트를 뽑아내는 것
1)시세트래킹 : 가격 변화를 확인하여 투자 후보 지역을 선정한다
-사실상 양식 유목민에서 정착하려 애쓰고 다시 월부에 돌아왔는데 마지막 양식 점검을 하여 기본정보(~전고/전저,하락률, 상승률까지 포함된) 그리고 누적 관리가 가능한 양식으로 최종본 만들기. (지역별 10개 이내, 교안대로 단지 선정)
추가로 가격변화, 전세 매물이 감소하는 단지 그리고 입주 진행 단지는 전화임장까지 지어서 하며 실제 거래되는 금액 아직 실거래 안뜬 신고가는 얼마인지. 현재 누가 많이 매수 하는지 등 시장, 단지 상황을 디테일하기 파악한다.
V시세트래킹 양식 최종본 만들기(★)
2)원페이지 : 지역 상황을 확인하여 지역 우선 순위를 정한다
-같은 입지, 같은 가격이라면 어디를 투자할까? 시장 상황 및 리스크를 확인한다.
-리스크는 낮고, 호재 실현으로 입지가 개선되는 곳을 투자 지역 우선순위로 둔다.
→ [투자금]으로 투자 가능한 단지/가치와 가격 수준이 높은 곳/투자 가능 단지 수가 많은 곳으로 지역을 꼽고 현재 공급 및 미래 공급이 적은 곳 + 호재 실현으로 입지가 개선되는 곳으로 최대 3개까지 투자 지역 후보 선정! 후 전수조사
V시세트래킹 단지 → 시세 스캐닝으로 지역 선호도 선명하게 만들기(3개 지역, 부산)
3)전수조사 : 후보 단지 리스트를 작성한다
-앞서 선정된 3곳에 대해서 200세대 이상 단지 20~30평대 전부에 대해서 내 투자금 + 3천 이내 단지 후보를 9개 확보한다. (3개 지역, 3개 단지씩 = 9개 단지)
-수도권 앞마당 비교평가 장표(★) : 가격/위치/(직장)/교통/학군/환경/생각을 정리하기(무조건 해야함)
이번 실전반에서 편하게 만들어야 할 가장 취약한 것은 무엇인가?
(현재 하고 있는 것과 아직 하지 못하고 있는 것을 구분하고 구체적인 행동 목표를 세우기)
-매물 임장 목표 : 20 X 2일 = 40개 이상, 부동산 별 3개 단지 선호도 명확히 해오기!
-투자 결론 목표 : 같은 가격 끼리 비교 장표 작성하여 감이 아닌 확신을 갖고 비교평가 하기
-앞마당 관리 목표 : 방치된 서울/수도권 중 일단 2곳 시세트래킹 - 먼저 시작(마포, 강서구), 부산 앞마당 3곳 시세 스캐닝으로 지역 선호도 명확히 만들기.
단기가 아닌 10년 꾸준히 하는 투자자가 되도록 노력하겠습니다.
그리고 나에게 힘을 주는 좋은 동료가 주변에 있듯 나 또한 동료를 응원하며 버티는 힘을 줄 수 있는 동료가 되기
(댓공!!! 가즈아)
“어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다. ” -아인슈타인-
