지방투자 제대로 보는 방법 [무명인]

안녕하세요

데이터에 인문학을 더하는 가치투자자

무명인 입니다 :)

최근 돈버는 독서모임 시간에

이런 질문을 받았습니다.

"최근 지방 임장을 시작했는데, 매매/전세 가격이 같이 움직이더라고요?!?!

이런 상황에서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 단지는 저가치가 아닐까요?"

어떻게 생각 하시나요?

왜 수도권과 지방은 움직이는 싸이클이 다를까요?

매매/전세 가격이 같이 움직이는 지방,

매전갭이 적다면 저가치 일까요?

이에 대한 저의 생각을 써보려 합니다.

▶ 지방투자, 제대로 보는 방법 ◀

1. 수도권과 지방의 싸이클이 다른 이유

2. 지방투자 저가치 판단 방법

수도권과 지방의 싸이클이 다른 이유

언제 싸워야 할지를 알아야 한다.

그러기 위해서는 대세 흐름을 파악하는

능력이 중요하다.

[인생투자] 中

싸이클.

현재 어떤 시장 상황인지를 나타내는 말이죠.

흔히 봄/여름/가을/겨울의 네 단계를 거치면서

부동산 가격은 움직인다고 알고 있습니다.

서울/수도권과 지방광역시의 매매/전세 지수 변화 입니다.

각자 다르게 움직이죠?

매매/전세 지수를 함께 놓고 볼까요?

서울은 매매/전세가 따로 각각의 움직임을 보이는 반면

부산은 거의 함께 움직이고 있습니다.

왜 이런 현상이 나타나는 걸까요?

그 핵심은 '수요' 입니다.

매매가격과 전세가격은

매매가 : 실거주 수요 + 가수요(투자수요)

전세가 : 실거주 수요

이렇게 구성이 됩니다.

수요에는 실거주 수요와 투자 수요가 있다!

실거주 수요에 따라서 움직이는 전세 가격,

여기에 영향을 주는 인자는 무엇일까요?

전세 대출을 위한 금리도 영향을 주기도 하지만,

직접적인 영향은 바로 '공급 물량' 입니다.

쉬운 이해를 위해 극단적인 예를 들어볼게요.

인구가 50만 정도인 포항의 경우,

도시 내 어딜 가더라도 1시간 안에 충분히 이동이

가능합니다.

물론 학군 등의 요소에 의한 입지라는 것이 존재하지만,

신축에 대한 수요가 상당히 높은 지역이죠.

이런 소규모 도시에 신축 대단지가 입주한다면

너도나도 가서 살고싶어 합니다.

실거주를 위해 청약을 넣은 분들도 계시지만,

투자를 위해서 청약을 넣거나 피를 주고 사는 물건은

전세 물량으로 직결됩니다.

그래서 싼 가격에 전세 물건들이 쏟아지게 되고,

이는 자연스레 주변 지역으로 확산되면서

전세 가격이 하락하게 되는 것이죠.

그럼 수도권은요?

서울, 인천, 경기도는 하나의 큰 권역(도시)로 볼 수 있죠.

그래서 어지간한 신도시급 (동탄 정도) 입주가 아니라면

충분히 공급을 소화할 수 있는 인구가 있기 때문에

권역 전체의 전세 가격에 영향을 주기는 힘듭니다.

정리해보자면,

인구 규모에 따라 소화할 수 있는 적정 수준의

공급물량이 있고,

이 공급 물량을 소화할 수 있는 해당 지역의 인구 규모가

전세 가격에 영향을 준다고 볼 수 있겠습니다.

그럼 수도권은 4계절, 지방은 2계절은

왜 생기는 걸까요?

매매 가격의 하방 지지선은 전세 가격입니다.

전세 가격이 빠지면 매매 가격도 따라서 빠지고,

전세 가격이 오르면 매매 가격을 밀어올려서

매매 가격도 상승하죠.

지방의 싸이클은 이렇게 움직이기에 두 계절로

움직입니다.

그럼 수도권은요?

매매 가격은 실거주 수요 외에 가수요, 즉 투자 수요가

붙는다고 말씀드렸죠?

우리가 돈 있으면 강남 투자하고 싶잖아요?

그래서 당연히 선호도가 높은 곳은 가수요가 많이 붙죠.

그래서 서울, 수도권은 이 투자 가수요가 많이 붙어서

매매, 전세 가격의 움직임이 따로 노는 현상이

벌어지게 되는 것이죠.

정리해 볼게요.

수도권과 지방의 싸이클이 다르게 움직이는 이유는

도시 규모에 따른 공급물량 소화 능력

가수요 크기 여부에 따른 매매/전세의 다른 흐름

으로 볼 수 있겠네요.

이것부터 제대로 인지해야

매매/전세 가격이 같이 움직이는 지방에서

적은 투자금으로 투자 가능한 단지는

과연 저가치인가 하는 질문에 대한 이야기가

가능할 것 같습니다.

지방 아파트 저가치 판단 방법

그럼 지방의 싸이클 변화에 대해 알아보았으니

다시 처음의 질문으로 돌아 가볼게요.

"최근 지방 임장을 시작했는데, 매매/전세 가격이 같이 움직이더라고요?!?!

이런 상황에서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 단지는 저가치가 아닐까요?"

이 질문.

무엇이 잘못되었는지 인지하셨나요?

맞습니다.

단지의 가치, 가격을 보지않고

투자금 만으로 단지의 가치를 판단하려 했죠.

원리는 똑같습니다.

아직 2채 미만의 투자를 하셨다면,

인구 30만 미만의 외딴 읍/면 지역의

공시지가 1억 미만, 200세대도 안되는

나홀로 아파트 같은 물건들 정도만

저가치라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.

'투자 후순위' 단지라고 생각을 하셔야

임장 다닐때도 빼먹지 않고 제대로 볼 수 있습니다.

저가치가 아닌 저평가를 봐야 합니다.

그럼 지방 아파트의 저평가 판단은 어떻게 할까요?

이 기준은 수도권이나 지방이나 똑같습니다.

가치를 제대로 파악하는 것에서 출발합니다.

① 가치 판단

아파트의 가치판단은 제대로 된 임장에서 출발합니다.

분위기 임장을 통해 생활권의 우선순위를 구분하고,

단지 임장을 통해 생활권 내 단지의 선호도 순위를

제대로 확인해야 합니다.

그리고 매물 임장을 통해 내가 몰랐던 정보들,

지역 주민들이 선호하는 단지들에 대한 내용들까지

종합적으로 판단해야

제대로 된 단지의 가치를 알 수 있죠.

② 가격 입히기

이렇게 단지의 가치, 즉 선호도 우선순위를 알고 나면

여기에 가격을 입혀 봅니다.

A 단지가 B 단지보다 선호도가 더 높은데

가격은 B 단지가 더 높다면 A 단지가 저평가이죠.

가치만 제대로 파악한다면,

저평가 찾는 것은 아주 명확한 게임이 됩니다.

③ 투자 우선순위 판단하기

이렇게 저평가 찾는 것에서만 그치면

우리는 부동산 저평가 찾는 놀이를 하는게 되겠죠.

우리는 투자자 입니다.

그래서 매물 임장까지 하면서 매도자의 상황을 파악하고

나의 투자금, 포트폴리오, 전세 셋팅 관련 리스크,

그리고 더 나아가 매도 시기까지 고려해서

나에게 가장 적합한 투자 물건이 어떤 것인지까지

판단해야 합니다.

여기까지 해야 진짜 투자를 할 수 있습니다.

더이상 투자금만 보고 저가치를 판단하는게 아닌

제대로 된 가치와 투자 우선순위를 판단하는

투자자의 관점으로 봐야 합니다.

그렇게 앞마당 하나씩 넓혀 간다면

어느새 소중한 나의 1호기가 내 손에 들어올 거예요.

목표를 향해 열심히 달려가는 동료분들 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.