안녕하세요. 윤이나입니다.
벌써 추운 겨울이 다가온 듯 날이 쌀쌀하네요.
모두 따뜻하게 입고 다니고 계시지요?
늘 건강 유의하시길 바랍니다 :)
오늘은 매도에 대한 이야기를 해보려 합니다.
요즘 부쩍 매도에 대한 고민을 가지고 계신 분들을 많이 만나는데요.
빠르면 23년 ~ 작년까지 월부에서 가치 있는 집을 매수하신 분들입니다.
이 분들을 많이 만나다보면 가지고 계시는 현재고민.
“지금 이 정도면 많이 올랐는데, 팔아야할까?”
“조금 더 기다려봐야하나?"
뭔가 변화를 시도해보려한다는 점은 참 좋은 겁니다.
그러나 결론을 내기가 참 어려운 부분이지요.
너무 많이 오른 것 같기도 하고,
그렇다고 매도를 하자니 팔자마자 오를까봐 불안하고..
오늘은 집값이 올랐을 때 매도를 고민하는 분들이 꼭 생각해보셨으면 하는 이야기를
해보려고 합니다.
매도의 기준
사실 매도의 기준은 심플합니다.
- 수익이 났는가?
- 더 가치있는 자산으로 갈아탈 수 있는가?
- 감당하기 어려운 리스크가 있는가?
여러분 많이 보신
위 3가지 기준에 따라 매도하시면 됩니다.
보통 이 기준을 통해 학생분들과 함께 확인해보면
1번은 수익이 났는지는 바로 확인이 가능합니다. 직관적이기 때문입니다.
-
2번, 3번은 보유과정중에 부동산 공부를 놓지 않아야만
알 수 있는 부분입니다.
가령,
2. 내가 보유한 A단지와 갈아타기 가능한 B단지 중
어떤게 더 가치가 있는 자산일까? 라는 질문에는
같은 매매가 혹은 투자금일 때
지역 a에 있는 A단지와 지역b에 있는 B단지의 가치 차이가 어느정도 나는지를
스스로 판단할 수 있어야합니다.
3. 내가 보유한 A단지가 있는 a지역에 내가 감당하기 어려운 리스크가 있을까?에 대해서는
(공급물량, 역전세 가능여부)
매수당시 기억만 가지고 판단해서는 안됩니다.
한달 한달의 ‘임장보고서’를 통해서 결론을 내보고
내 물건이 가진 리스크와 지역의 현황을 ‘놓지않고’ 파악해나가는게 중요합니다.
그런데 여기에서 어려운 점이 발생합니다.
이 3가지의 기준 중,
한가지 혹은 2가지를 충족하는 경우입니다.
이렇게 고민될 때는
아래와 같이 해보시면 좋겠습니다.
매도 vs 보유 프로세스
기본은
2번. 더 가치있는 자산으로 갈아탈 수 있는가가 전제가 되어야한다는 겁니다.
간혹 ‘이제 하락장 시작될 것 같아서’
혹은 ‘이 정도 오른것이 꼭지인 것 같아서' 라는 이유로
지금 팔고, 추후에 하락장이 왔을때 매수하겠다는 분들이 계십니다.
하락장이 언제 오는지 우리가 알 수 있을까요?
1년 있다 올지, 3년있다 올지, 5년있다 올지, 10년있다 올지 아무도 모르는 일입니다.
여기에서 오르고 내리는 것을 예측하는건 베팅에 가깝습니다.
우리는 타이밍을 배우지 않습니다.
‘가치있는 물건을 사서 가격이 그 가치를 찾아갈 때까지 기다린다’ 를
생각하면서 다음 기회를 준비할 뿐입니다.
일반인의 의사결정과
올바른 투자자의 의사결정 차이
아래는 ‘영등포구’의 영등포삼환 이라는 단지입니다.
우리가 만약 이 단지를 매매가 9억에 매수했다고 가정해볼게요.
1년이 지나고, 2년이 지났습니다.
뉴스와 신문기사에 부동산 불이 붙는다는 이야기가 나옵니다.
문득 우리단지도 부동산 호가를 살펴보니 전고점(10억 중반)을 넘어서고 있습니다.
불현듯 마음이 불안해집니다.
‘많이 오른 것 같은데.. 팔아야하나?’
이런 경우 반드시 매도할 경우의 편익과 비용
그리고 매도하지 않을 경우의 편익과 비용을 함께 정리해보아야합니다.
| 10억에 매도하려는데 갈아탈 단지가 없다면? | |
매도시 편익 | (감정) 나의 순간적인 불안감을 잠재울수있다 (감정) 잘하면 다음 하락장에 매수해서 최대 이익도 가능하다 |
매도시 비용 | (이성) 자산을 잃고 다음 자산을 취득하기 어려워질 수 있다 (이성) 다음 하락장에 지금 가격을 만나지 못할 수 있다 |
제가 늘 하는 것이니
여러분도 꼭 해보시길 바랍니다.
만약, 이 과정중에 시뮬레이션 돌려본 뒤 매도한 뒤의 시뮬레이션 상 비용이 더 크다면
(=매도하고 갈아탈 자산은 딱히 없는 상태로 자산가치가 수직상승해버리는 경우)
보유하는 것이 맞습니다.
(위 영등포 삼환을 9억대에 매수하신 분은,
하마터면 4억 가까이되는 차액을 이 표 하나로 지킨겁니다.)
흔치 않지만, 이런 경우도 있어요
다만, 간혹가다
지방의 흐름 상 ‘완연한 상승장’ 이 된 지역들도 있습니다.
이런 경우 중심부의 단지들부터 매매가가
타지역 대비 얼마나 올랐는지 잘 확인하고
내 단지는 어떤 흐름까지 왔는지 살핀 뒤 싸지 않은 구간에 왔다 판단했다면 매도하는 것도 필요합니다.
매수는 기술이고 매도는 예술이다
라는 말 아시나요?
매도라는 것은 사실 굉장히 복합적으로 결정되는 영역이기에, 위 상황을 잘 살펴보시고
편익과 비용을 정리한 뒤에 대략적인 로드맵이 나왔다면 큰 그림을 그리고 판단하시면 됩니다.
여기서 주의할 점은
분명 ‘나의 상황에 대입하면 잘 모르겠다’ 라는 부분이 생길거라는 겁니다.
‘나는 다주택인데’
‘이 다음엔 뭘해야하지’ 라는 생각이 들었거나
‘내 단지가 계속 보유해나갈 수 있는 단지일까'
‘이 가격이 가치에 비해 여전히 싼게 맞을까’
‘내가 바꾸려는 물건이 더 좋은 물건이 맞나’
라는 생각이 들었다면
투자실력의 영역이기 때문에 경험과 통찰이 많으신
멘토튜터님들에게 도움을 받아
투자코칭이나 매물코칭을 활용해보시는 것도 좋겠습니다.
수십억, 수억원짜리 자산을 가지고 고민하는 것 대비하여
월부의 코칭 서비스는 가성비가 매우 좋은 편입니다.
그리고 여러분 모두가 언젠가는 스스로 판단할 수 있는
실력있는 투자자로 성장하시길 응원합니다.
날이 추운데 모두 건강 유의하세요 :)
감사합니다.
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