[요태디] 월부 입성 9개월만에 1호기 해냈습니다.

안녕하세요. 훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워할 수 있도록 하루하루 열심히 보내는 요태디입니다.

2023년 3월 월부에 들어와 첫 강의 '열반스쿨 기초반'을 수강했습니다.

재테크에는 아무런 관심이 없었던 저였습니다.

특히, 부동산은 이제 끝난거 아닌가? 라는 생각.

아니 더 정확히 표현하자면 '부동산으로 돈을 벌어? 이거 비도덕적인거 아닌가?' 라는 생각을 가지고 살았었습니다.

저는 부의 추월차선을 가기는 커녕, 인도를 걸으며 주변 풍경 볼 거 다 보고 즐길 거 다 즐기는 한량이었습니다.

다행히, 제 와이프는 재테크에 관심이 있던 편이어서 관련 책들이 책장에 많이 꽃혀있었습니다.

저는 우연히 빨간책 '나는 부동산과 맞벌이한다'를 폈고, 앉은 자리에서 순식간에 완독했습니다.

그렇게 카페에 가입하고, 3월에 강의를 수강하고 본격적으로 부의 추월차선으로 가고자 했습니다.

3월 열기반을 들으며 예열을 했고,

4월 실준반을 들으며 처음으로 임장을 가고 임보를 작성했으며

5월 지기반을 들으며 난생 처음 지방임장이라는 것도 해봤습니다.

6월 열중을 들으며 독서의 중요성도 깨달았습니다.

7월~9월 상위과정인 실전반/지투반 광탈하면서도 뜻 맞는 동료들과 자실을 했습니다.

10월 정말 운좋게 지투반을 들었고, 한달간 정말 열심히 몰입하며 조금은 성장했다는 느낌을 받았습니다.

11월 지방기초반을 재수강하며 해당 임장지에서 1호기를 할 수 있겠다는 희망을 가졌고, 첫 매물 코칭을 받았습니다.

매물 코칭후기도 남겼습니다. 혹시 도움이 되실까 해서 코칭후기 링크 남깁니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10322902

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[요태디] 첫번째 매물코칭 후기 (with. 셔츠튜터님)

안녕하세요. 요태디입니다. 이번에 처음으로 매물코칭을 받았습니다. 셔츠튜터님과 함께한 40분의 코칭. 어떤 내용이었으며, 전화를 끊고 한동안 먹먹했던 순간을 경험한 이야기를...

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[1호기를 할 수 있었던 나비효과.]

10월 지투반 한달간의 치열한 몰입이 끝나고,

저의 11월 계획은 그동안 한번도 지원하지 않았던 조장을 지원해서 그 벽을 한 번 넘어보자였습니다.

아마 마음속에 '조장을 해서 mvp를 받고, 너무 좋은 기억이었던 실전반을 또 가고싶다'라는 마음이 있었던 것 같습니다.

하지만 저는 조장지원에서 탈락했고, 때마침 뜻이 맞는 동료들, 실력이 있다고 생각하는 동료들이

그 당시 핫한 지역을 자실반을 꾸려서 해보자고 스카웃(?)제의가 왔습니다.

저는 조장지원탈락이라는 핑계로 지기반 강의를 환불하려 했습니다.

그런데 정말 그런 우연 있을까요?

환불에 대한 고민을 하고 있던 그 때, 10월 지투반 담당 튜터님인 '리즤'튜터님께서 전화를 주셨습니다.

(지투반 과정이 다 끝났는데도 진심으로 우리를 케어해주신 리즤 튜터님...)

제 상황을 말씀 드렸고, 그 때 튜터님이 하신 말씀이 기억에 남습니다.

"태디님이 선택하실 문제이긴 합니다만, 제가 태디님께 조장을 해보라고 권유 드린 건 '

나눔'을 통해 더 큰 성장을 해보시라는 의미였습니다.

조장이 안되도, 조원으로 나눌 수 있는 것들이 정말 많습니다.

태디님이 투자생활을 오래 하실 분처럼 느껴져서 드리는 말씀입니다.

저같으면 조원으로 한달동안 열심히 참여할 것 같습니다."

저는 튜터님 말씀을 100% 수용했습니다.

자실반 동료분들께 양해를 구하고, 지기반 조원으로 11월을 보냈습니다.

자실반으로 핫한 지역을 가지 않는 대신, 제가 판단한 지역으로 11월을 임장하게 되었습니다.

거기서 저는 1호기를 할 수도 있는 매물을 보게 되었습니다.

[배운대로, 혹은 배우지 않은대로]

지기반을 하며 정말 좋으신 조장님, 조원분들과 함께 임장지를 열심히 돌아다녔습니다.

월부 경력이 저보다 오래되신 조장님과 함께 지역을 돌며 정말 많은 bm거리를 얻을 수 있었습니다.

조장 탈락이 수긍됐으며, 아 조장은 아무나 하는 것이 아니구나를 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

그렇게 하루에 40km를 걸으며 저의 11월 원씽인 '매물코칭'을 계속 되내였습니다.

3주차인 11월25일(토) 매물임장을 시작했고, 거기서 마음에 드는 물건을 발견하였습니다.

해당 지역의 상위 생활권이고, 5년차 이내 신축이었습니다.

제가 임장했던 지역은 공급 리스크가 현저히 적었던 지역이었습니다.

그랬던 만큼 가격이 많이 떨어지진 않은 지역이었습니다.

가격이 바닥 느낌은 아니었지만, 그래도 저평가 구간이라는 생각이 들었습니다.

투자는 '점'을 찾는것이 아니고 '선(구간)'을 찾는 것이라 배웠고, 저는 배운대로 매물을 봤습니다.

서울로 다시 돌아와 매물 임장했던 것을 정리하고, 그동안 갔었던 앞마당을 다시 정리했습니다.

그동안 배운대로 앞마당별 1등을 다시 뽑고, 현 임장지 내 top3를 뽑고,

최종적으로 매물코칭에 넣을 두개의 단지를 골랐습니다. 저는 두개 단지의 지역이 서로 달랐습니다.

1순위인 현 임장지 매물은 직접 보고 확인했으나, 2순위 매물은 보지 못한 채 매물코칭을 넣었습니다.

11월30일 매물코칭을 통해 투자해도 좋다는 컨펌을 받고, 다음날 두 지역을 방문해 다시 매물을 확인했습니다.

오전에 1순위 매물을 보고, 오후에 2순위 매물을 보러갔습니다만, 2순위 매물은 제가 집을 보기 바로 직전에 팔렸다는 얘기를 들었고, 결국 보지 못했습니다. 저는 첫번째 순위로 놓았던 임장지 물건에 가계약금을 보냈습니다.

복기점.(다음 투자 시 개선할 점)

1. 매물코칭에 넣을 1,2순위 지역뿐 아니라, 앞마당별 1등 단지로 뽑은 것도 현장 확인 할 것.

2. 조급해 하지 말 것. 매물코칭을 넣기 전에 충분히 물건에 대한 분석을 정석대로 할 것.

제가 배운대로 한 것은 다시 누적 앞마당을 전수조사해서 1등을 뽑았고,

비교평가를 통해 나의 투자상황과 연결시켜 가장 좋은 물건을 뽑은 것입니다.

그리고, 가장 좋은 물건을 뽑은 근거를 정리하고,

이 물건에 투자함으로써 앞으로 일어날 시나리오도 나름대로 정리를 했습니다.

그리고 제가 배운대로 하지 않은 것이 있습니다.

매매가를 네고하기 위해 무작정 부사님을 졸랐습니다. (매도자가 전혀 급하지 않은 상황이었는데도 불구하고)

또, 매임코칭때 튜터님은 네고하면 좋지만, 하지 않아도 괜찮은 가격이라고 말씀해주셨습니다.

그럼에도 불구하고 저는 투자금을 줄이기 위한 선택으로 매매가를 낮추려 했습니다.

매도자는 전혀 급하지 않은 사람이었고, 이미 싼 가격에 매물을 내놨기때문에 절대 낮추지 않는다는 입장이었습니다.

매도자에게는 전혀 틈이 보이지 않았고, 저는 부사님으로 타켓을 바꿨습니다.

"사장님. 사장님이 천만원 네고해주시면 제가 복비 2배로 드릴게요!!"

사장님은 다시 한번 시도해보셨고, 결국 500을 네고할 수 있었습니다.

본 계약때 부동산 방문하면서 빵과 커피를 사서 부동산 사장님께 드리며

"천만원 네고는 안되서 복비 2배는 못드리지만 그래도 감사해서 사왔습니다~!!"

이렇게 복비 2배 발언은 무마했습니다.

다행이 사장님도 기분좋게 받으시며, 전세 빨리 빼도록 최선을 다하겠다는 말씀을 해주셨습니다.

그리고, 또 한가지 배운대로 하지 않은 것.

전세를 놓을 때, 나의 물건을 1등으로 만들어야 한다고 배웠습니다.

제가 투자한 단지는 신축이기에 수리할 것이 없었습니다.

따라서 전세가격을 단지 내 최저로 셋팅하고 가장 먼저 나가도록 해야 했습니다.

하지만 저는 해당지역의 공급상황과, 지난 1년간의 전세가 추이를 살펴보면서

단지 내 최저시세보다 높게 전세를 내놨습니다.

결국 어떻게 됐을까요?

복기점 (다음 투자 시 개선할 점)

1. 협상은 시장의 상황과 매도자의 사정에 따라 유연하게 할 것.

- 이미 싸게 살 수 있는 물건을 무리하게 협상하려다가 매물을 거둬들일수도 있다는 점을 기억하자

[실력과 무관한 운좋은 투자.]

매매가의 10%를 보내는 것으로 본계약을 마무리한 후

부동산에 남아서, 사장님과 전세 빼는것에 대한 대화를 하였습니다.

바로 나가는 전세가가 있지만, 잔금 만기일(2월 중순)전 1월이면 인근 직장에 발령이슈도 있고,

결정적으로 해당 지역에 전세가 없는 상황, 향후 신축공급이 거의 없는 상황 등을 생각하면서

투자금을 줄이기 위해 단지 최저 전세가보다 높은 금액에 전세를 내놨습니다.

투자금을 줄이는 것이 1차적인 목표였지만, 저는 궁금했습니다.

내가 이 지역에 대해 분석한 것이 맞을까?

이 지역에 앞으로 어떤 시장분위기가 될 것인지에 대해 생각한 시나리오가 맞을까?

그게 맞다면 내가 내 놓은 전세가가 최저가 아닐지라도 금방 나갈 것이라는 생각을 했던 것 같습니다.

12월9일 본계약 하루 뒤 12월10일 일요일 저녁.

부사님이 전화를 주셨습니다. "전세입자 구했어요"

만 하루만에 전세를 구했고, 주중에 전세 본계약을 했습니다. 매도자에게 잔금 주는 일정도 앞당겼습니다.

결국 저는 최초 5천만원이 들어갈 투자금을 3,500만원으로 줄였습니다.

그때 제가 했던 생각은 '뭐가 이렇게 물 흐르듯이 잘 흘러가지?' 였습니다.

그리고 제가 내린 결론은 '아 이런게 초심자의 행운이구나' 였습니다.

투자를 하다보면 운이 따르기도 하지만, 당연히 겪는 어려움도 있을 것입니다.

이번 1호기때 어려움을 겪고 극복한 경험이 있다면, 나의 실력이 될 수 있었을텐데

한편으로는 그 점이 아쉬웠습니다.

배운대로, 혹은 배우지 않은대로 했던 모든 점들을 기록하고, 나중에 어떤 결과로 나올지 찬찬히 볼 생각입니다.

그리고 투자를 함에 있어서 최대한 '나의 투자근거'를 만들려고 했습니다.

a라는 행동을 하는 근거. b라는 행동을 하는 근거.

그리고 만든 근거가 나중에 맞는지 틀린지를 꼭 확인해보고 싶습니다.

[1호기는 그냥 점 하나 찍었을 뿐이라는 것.]

2023년 3월에 월부에 들어오고, 4월부터 한달에 하나씩 임장을 하며 아는 지역을 늘렸습니다.

8개째 앞마당에서 1호기 투자를 할 수 있었습니다.

그 과정에서 함께 지역을 알아가던 동료들에 대한 고마움이 말할 수 없을 만큼 크다고 느낍니다.

앞으로도 동료분들과 부의 추월차선을 함께 걷고 싶습니다. 즐거운 마음으로.

1호기는 앞으로 할 많은 투자의 시작점일 뿐이고,

점점 실력을 쌓아 더욱 더 발전된 2호기, 3호기....N호기까지 멈춤없이 걷겠다는 다짐을 해봅니다.

아직은 조장도 못했고, MVP처럼 좋은 성취감도 느껴보지 못했고, 월부에서 주류도 아닙니다만

저는 꼭 이 곳에서 계속 있을 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.