"Step 1. 내집 마련 후보 단지 기본 정보 적어보기"

후보 1. 서대문구 북아현동 두산아파트

1) 세대수: 956세대(총6개동)

2) 입주 연도: 1999년 03월 03일

3) 위치: 서울시 서대문구 북아현동 1009

후보 2. 성동구 송정동 송정건영 아파트

1) 세대수: 447 세대 / 총 3개동 / 총 25층

2) 입주 연도: 2000.05

3) 위치: 서울 성동구 송정동 90

"Step 2. 각 입지 요소별 등급 구분하기"

입지 요소 1. 직장 분석

1) 서대문구: 11만명, B등급

2) 성동구: 18만명, B등급

-> 모두 B등급으로 S/A 등급에 비해 자체 일자리가 약하다.

따라서 주요 업무지구로의 접근성(교통, 위치)이 중요한 데

이 중 북아현동 두산 아파트는 상대적으로 YBD, CBD 로의 접근성이,

송정 건영 아파트는 GBD로의 접근성이 우수한 것으로 파악되었다.

입지요소 2. 교통 분석

아래의 세 가지 항목으로 각 아파트의 교통을 분석하였다.

1) 강남 접근이 1시간 이내로 가능한가?(위치, 지하철)

2) 나와 남편의 출퇴근 시 소요시간은?

3) 역세권인가?

- 서대문구 북아현동 두산아파트

1) 강남 접근이 1시간 이내로 가능: 60분 소요

2) 나의 출근시간: 20분, 남편의 출근시간: 60분

3) 이대역(2호선)까지 0.7 km, 도보로 10분 소요 / 아현역(2호선)까지 0.9 km, 도보로 14분 소요,

- 성동구 송정건영 아파트

1) 강남 접근이 1시간 이내로 가능: 40분 소요

2) 나의 출근시간: 47분, 남편의 출근시간: 50분

3) 군자역(2/7호선)까지 1.1 km, 도보로 18분 소요 / 어린이대공원역(7호선)까지도 비슷한 시간 소요

-> 입지 요소 1에서 언급한 바와 같이 강남까지의 접근성은 성동구 송정건영 아파트가 우세했다.

단, 서대문구 북아현동 두산아파트는 사람들이 가장 선호하는 지하철인 2호선과 역세권을 형성하고 있다.

다만, 호갱노노에서 입주민 이야기를 참고했을 때 송정건영 아파트는 단지 주변이 평지이지만

두산아파트는 주변이 경사가 심한 언덕으로 이루어져 있어 에스컬레이터를 설치했다는 이야기를 확인할 수 있었다. 해당 부분은 임장 시 확인할 예정이다.

입지 요소 3. 학군 분석

아래의 세 가지 항목으로 각 아파트의 학군을 분석하였다.

1) 초등학교

2) 중학교

3) 고등학교

4) 학원가

- 서대문구 북아현동 두산아파트

1) 초등학교

서울북성초등학교, 236m/4분

2) 중학교

중앙여자중학교; 학업 성취도(81.2%), 특목고 진학률(0명/85명)

한성중학교; 학업 성취도(74.2%), 특목고 진학률(2명/97명)

3) 고등학교

중앙여자고등학교; 학업 성취도(80.4%), 대학교 진학률(67명/161명)

한성고등학교; 학업 성취도(80.6%), 대학교 진학률(86명/171명)

4) 주변 학원가

주변에 중/고등학교 학생들이 다닐 큰 학원가는 없었다. 학원을 다니기 위해서는 대흥역 근처의 학원가를 이용해야 할 것 같다. (버스 이용 시 20~30분 소요)

- 성동구 송정건영아파트

1) 초등학교

서울송원초등학교, 353m/5분

2) 중학교

장평중학교; 학업 성취도(66.2%), 특목고 진학률(3명/219명)

구의중학교; 학업 성취도(71%), 특목고 진학률(0명/143명)

3) 고등학교

대원고등학교; 학업 성취도(57.6%), 대학교 진학률(101명/234명)

건국대학교 사범대학 부속 고등학교; 학업 성취도(72.8%), 대학교 진학률(138명/332명)

4) 주변 학원가

주변에 중/고등학교 학생들이 다닐 큰 학원가는 없었다. 학원을 다니기 위해서는 대원외고 근처의 중곡동 학원가(버스로 30분 소요) 혹은 구의동 학원가(버스로 40분 소요)를 이용해야 할 것 같다.

-> 두 아파트의 학군 분석 결과

ㄱ. '초품아'는 아니었지만 '초품아'라고 해도 무방할 만큼 초등학교가 5분 내외로 매우 가까웠으며 가는 길에 큰 대로(사거리)나 위험한 횡단보도는 없었다.

ㄴ. 하지만 중학교/고등학교 측면에서는 북아현동 두산 아파트가 송정건영 아파트에 비해 압도적으로 우세했다. 일단 송정건영 아파트는 가장 가까운 중/고등학교가 버스타고 25분 이상 가야할 정도로 주변에 중/고등학교를 찾기 힘들었으나 북아현동 두산아파트는 도보로 이동 가능한 중/고등학교도 꽤 많았다.

뿐만 아니라 학업 성취도/대학교 진학률 측면에서도 송정 건영아파트 근처의 중/고등학교는 북아현동 두산아파트에 비해 뒤쳐진 값을 보였다.

ㄷ. 두 단지 모두 주변에 이렇다할 학원가가 형성되어 있지 않아 필요 시 주변에 형성되어 있는 학원가를 공유해야 하는데 이동 시 소요시간은 북아현동 두산아파트는 버스로 약 20~30분, 송정 건영아파트는 버스로 약 30~40분 정도이다. '호갱노노'의 입주민 이야기를 살펴보면 두 아파트 모두 공통적으로 신혼 혹은 초등학생까지의 자녀를 키우기 좋다는 평가가 다수인데 이는 다소 부족한 '학군'이 가장 큰 요인이 아닐 까 하는 생각이 들었다.

입지 요소 4. 환경 분석

1) 서대문구 북아현동 두산아파트

- 편의시설

ㄱ. 현대백화점(신촌점) 및 이마트(신촌점)이 1.3 km 내에 존재하며 이를 비롯하여 다수의 백화점 및 마트가 존재

ㄴ. 연대세브란스 병원이 반경 1km내에 존재

ㄷ. 주변 1분거리에 공원 존재

- 균질성

아래 그림에서 보는 바와 같이 주위에 서대문역 대장 아파트라고 할 수 있는 e편한세상 신촌, 힐스테이트 신촌, 신촌 푸르지오 1/2단지 및 럭키 아파트 등이 위치해 있어 균질성 면에서 뛰어나다.

2) 성동구 송정건영아파트

- 편의시설

ㄱ. 롯데백화점(건대스타시티점)이 1.9 km, 하나로마트(중앙농협 서중곡점) 1.1 km 내에 존재하며 이를 비롯하여 다수의 마트가 존재

ㄴ. 건국대학교 병원이 반경 1.7 km내에 존재

ㄷ. 주변 1분거리에 공원 존재하며 중랑천 변 산책 가능

- 균질성

주변에 300세대 이상의 아파트가 추가적으로 존재하지 않아 균질성 측면은 많이 부족함. 다만 주변이 모아타운으로 지정됨에 따라 (시간이 많이 걸리겠지만) 향후 균질성 측면은 차츰 보완될 것으로 예상됨.

"Step 3. 최종선택"

후보 1. 서대문구 북아현동 두산아파트

-> 비슷비슷한 면이 많아 끝까지 고민되었지만

1) 학군

2) 환경; 주변 편의시설 및 균질성

측면에서 송정 건영아파트가 다소 부족하다고 판단되어 "서대문구 북아현동 두산아파트"를 최종 임장 후보로 선정하였다.

"Step 4. 임장"

1. 경로설정

이대역 4번출구에서 출발하여 단지 확인-> 주변 초등학교 및 중/고등학교 확인->주변의 학원가 확인을 위해 아래와 같이 경로를 선정하였다.

2. 현장사진

이대역 4번 출구를 나와 위의 경로대로 가던 중 아래와 같은 엘리베이터를 발견했다.

호갱노노 입주민 이야기에 '언덕'이야기가 지겹도록 많았는데 위의 엘리베이터를 이용하니 대신초등학교 근방이었고 아파트 까지는 약 5분 정도 소요되어 큰 어려움은 없었다. 만약 이대역이 아닌 아현역을 이용한다면 상당한 언덕을 올라와야 할 것으로 보인다.

단지 입구에 도달할 때 까지 추가적인 경사는 이 정도 수준이었다.

1999년도 식 답게 문주는 없었으나 차단기로 보안은 어느 정도 갖춰져 있었다. 연식은 다소 오래되어 보였으나 외벽은 깔끔하게 관리되어 있었고 추가적인 조경시설은 역시 갖춰져 있지 않았다.

안내도에 나와 있는 것처럼 일부는 ㄱ자 구조, 일부는 T자 구조 및 일자 구조로 되어 있었으며 동간 거리는 어느 정도 여유가 있었다. 단지 주변이 경사가 심한 것에 비해 단지 내부는 상대적으로 평지로 구성되어 있었다.

동별 입구에는 별다른 번호키가 없어 외부인인 나도 쉽게 출입이 가능하였다. 복도식 아파트여서 복도를 한번 지나가봤는데 내부는 나름대로 관리되고 있는 느낌이었다. 엘리베이터는 한 동 당 두 대가 있었다.

금연아파트로 지정되어 있어 단지 내부에서 흡연자는 찾을 수 없었으며 사진을 찍지 못하였는데 주차는 지상 주차장/지하주차장이 모두 있어 이중/삼중 주차의 모습은 찾아볼 수 없었다. 주차된 차들 중 약 30%정도가 외제차였다.

분리수거 장은 위와 같이 깔끔하게 정리되어 있었고 손 씻는 곳은 별도로 없었다. 분리수거장 옆에 쌩뚱맞게 족구장이 있었다.

단지 내 상가의 입간판이다. 부동산, 편의점, 카페, 약국등이 있었고 맞은 편 럭키아파트에 큰 하모니마트가 있어 간단히 장보기 편해 보였다.

주변 학원가 내에 있는 건물이다. 3층과 5층에 학원이 있으나 2주차 수업 때 자음과 모음님이 말씀해주셨던 것처럼 1층에는 간단히 밥먹을 수 있는 식당 및 프랜차이즈, 2/3/4/5.. 층에는 학원, 탑층에는 스터디 카페 등의 모양새를 갖춘 건물은 없었다. 앞서 언급한 학군으로서의 약점을 확인할 수 있었다.

3. 느낀 점

임장을 하는 동안 작년에 청약 예비당첨이 되어 진행 여부를 결정하기 위해 남편과 해당 아파트 주변을 둘러보았던 기억이 났다. 그 때는 입지 분석도, 루트도 없이 단순히 지하철 역에서 나와서 주변을 거닐다가 어떠한 맛집이 있는지 슬쩍 보고 다리 아프다는 핑계로 곧 돌아왔었다. 그렇다보니 임장을 왜 해야 하는 건지, 그게 어떠한 의미가 있는 건지 도통 파악할 수 없었다.

하지만 1주차, 2주차 강의를 통해 가용 가능한 예산을 확인하고, 매수 가능한 단지 List 중 더 나은 선택을 하기위해 입지 분석을 하고 루트까지 고려한 후 임장을 해보니 이전과는 달랐다. 아는 만큼 보인다고 전에는 의미없게 지나쳤던 많은 것들이 새로운 의미로 다가왔다. 강의 때 중요하다고 언급하셨던 요소들이 왜 중요한지, 비싼 아파트는 왜 비싼지 그 이유를 찾을 수 있었던 시간이었다.

덧붙여 임장 당일 하필 비가 내렸다. 비가 내리니 길거리 및 단지 내에 사람이 돌아다니지 않아서 옷차림, 분위기, 말투 등을 파악하기 어려웠다. 뿐만 아니라 사진을 찍어야 하는데 우산이 있으니 사진을 찍는 것도 쉽지 않았다. 이번 경험을 통해 왜 맑은 날, 낮에 임장을 해야하는 지 추가적으로 알 수 있었다.