내집마련기초반 2강 강의 후기 - 내집마련을 위한 집은 없다. [내마기 42조 정대민]

[내집이란]

내집이란 단순히 살기 좋고 행복감을 주는 집일까.

월부를 듣는 대다수에게 집이란 내가 뼈를 묻을 종착지가 아니다.

언젠간 팔 집이며 그렇기에 언제든지 팔 수 있어야 하고, 팔 때는 손해를 볼 수 없다.

집값은 호황기일때는 집값이 더 올라야하고, 불황일때는 덜 떨어져야 한다.

그게 나의 집이여야 한다

결국 단순히 행복한 동네를 구하는 내집마련은 독이다.

투자대상으로 내집마련 접근 방식을 제한해야한다.

[시세에 대한 고찰]

갭(매매-전세)이란 실제 거주비(전세)에 더해진 프리미엄이다.

실거주비가 전세금액인 이유는 전세금액만 있으면 그 지역에 살 수 있기 때문이다.

투자는 프리미엄에 대한 차익거래이다.

예를들어 주식이 오른다는것은, 오로지 프리미엄의 변동에 따른 가격이 변동이지 회사가 보유한 유형 자산의 장부가치의 변동에 따라 움직이는 경우는 거의 없다. 따라서 우린 가장 영향력있는 프리미엄 요소를 찾아야한다.

반대로 생각해본다면 갭이 가장 큰 지역의 프리미엄 구성 요소를 분석해보면 한국의 부동산 시장이 정의하는 프리미엄 요소가 분석될 것이다.

부동산은 장기투자이다. 장기간 영향을 미치는 프리미엄을 찾아야한다.

이를 위해 우리는 10~30년 이상의 사회상을 어느정도 예측해야한다.

[프리미엄 요소 - 직장/교통/학군/환경/재개발?]

1. 직장(위치)/교통은 이미 전세가에 반영되어 있다. 강남 광화문 여의도 이들 3개구역에 가까울수록 아파트 시세가 높아진다.

(출퇴근 10분 단축을 위해 매매가 2-3억이 올라가는것 합리적일까. 직장인들의 근로소득이 이만큼 가치가 있을까?)

1. 환경

환경이 좋을수록 높은 프리미엄이 있지만 한계효용이 있는 요소다. 점점 우리는 배달을 시키고 실물을 직접 보지 않고 거래한다.

교통이 편리해질수록 거주자의 이동 영역은 넓어지며, 교통은 항상 개선된다. 따라서 향후 이 요소에 대한 프리미엄의 가중치는 낮아진다.

즉 일정 환경 레벨만 갖추면, 그 이상은 프리미엄 반영에 제한적이다.

1. 학군

향후 영향력이 커지는 프리머엄 요소는 학군과 교육환경이다.

부모의 시간 보다 자녀의 시간이 더 중요해지는 시대다. 부모는 자식을 위해 기꺼이 자신을 희생할 수 있다. 부모의 출퇴근 시간이 10분 늦어지더라도 자녀의 10분을 당길 것이다.

특히 미취학아동/저학년의 경우 부모가 케어가 필요한 시기로, 부모의 출퇴근은 자녀의 통학 시간에 맞춰 형성될 수 밖에 없다.

따라서 부모의 교통(환경)이란 자녀의 교통(환경)에 종속되는 요소이다.

진학으로 인해 각 가구들이 살아야할 입지는 한정된다. 직장 출퇴근 시간은 10-20분 얼마든지 늘어질수 있으나 학군은 pass or fail 이다. 무조건적으로 매년 거래가 일어날 수 밖에 없는 환경을 조성한다. 어떻게? 항상 사람을 끌어들이는 방향으로 시장이 형성된다.

전국의 학생들의 수는 감소됨에 따라 지방의 관련 교육기관들은 소멸 중이다. 역설적으로 학생의 감소는 오래동안 잔존할 학교의 존재감을 부각시킨다. 단순히 공부뿐만이 아니라 자녀의 사회관계를 통한 인격 성장의 형성 등을 위해 가구들은 학교가 있는 수도권/서울로 더욱 자리를 잡을 수 밖에 없다. 인구는 감소한다. 따라서 자녀가 있는 가구는 서울로 편입한다.

결국 내 자산 가치를 가장 오래토록 보존할 요소는 학군이다.

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이상 제 개인적인 생각이었으며,

향후 입지별 gap 에 대한 분석과 상기 기술한 부분이 맞는지 검토를 진행하려고 함.

사실 학군이 가장 중요한 요소라면,

굳이 아파트가 아니라 빌라 등 기타 주택이여도 충분이 매력적이지 않을까 생각이 듦.