공급이 걱정돼서 투자를 못하고 있다면 이것을 꼭 확인해보세요! [흔전만전]

안녕하세요, 흔전만전입니다.

투자를 고려할 때,

가장 중요한 부분 중 하나인

'리스크'

지역내 공급이 있을 때

전세가가 어떻게 될 지

고민한 적이 있으실텐데요.

제가 투자를 고려할 때

저는 아래와 같은 방법으로

투자할 단지의 전세가를

생각해봅니다.

단! 미래는 절대 예측할 수 없고,

투자하기 전 리스크의 크기를

"가늠"해보는 방법입니다

단지별 전세 방어

공급이 인근 지역에만 국소적으로

영향을 주는 경우도 있지만

규모가 크지 않은 도시일수록

상대적으로 공급에 더 취약합니다.

인접 지역의 공급이

투자 대상지역에 주는 영향을 파악하기 위해

"인구 전출입"을 보면서

지역간 교류가 얼마나 되는지 확인합니다.

(사람들의 이동 반경을 파악)

하지만,

지역에 공급이 있더라도

단지마다 받는 영향이 다를 수 있습니다.

여기서 투자기회가 만들어지기도 하고

생각지도 못한 리스크를 만나기도 합니다.

이 부분을 좀 더 정확히 보고 싶다면,

과거 비슷하게 공급이 많았을 시점에

단지의 전세가를 확인해봅니다.

1. 단지별 전세가 변화 확인하기

청주에서 공급이 많았던 18~20년도를 보겠습니다.

방서.동남.테크노폴리스.복대.가경 등

청주의 주요 입지에 많은 입주가 이뤄지던 때입니다.

같은 가경동에 위치한 3개의 단지를 가져왔는데요,

선호도가 떨어지는 구축 단지에서는

약 -24%의 전세하락이

선호도가 좋은 구축 단지에서는

약 -17%의 전세하락이

선호도가 아주 좋은 준구축 단지에서는

전세가 거의 하락하지 않았습니다.

이렇게 같은 행정동에 위치한 단지라도

사람들의 선호하는 단지인지에 따라

하락폭이 다르기 때문에

어림잡아 평균을 보는 것이 아니라

단지별로 확인해 보는 것이 좋습니다.

2. 전세 하락폭은 아실 실거래가 확인하기

단지의 전세 하락폭을 확인할 땐

호갱노노의 드래그 기능보다

아실의 과거 시점 실거래를 보는 것이 좋습니다.

호갱노노는 해당 월의 전세 실거래가를

평균내어 계산하기 때문에

오류가 발생할 수 있습니다.

청주개신푸르지오는 19년도 하반기에

2억 정도로 전세 바닥을 찍습니다.

해당 시점의 전세 실거래가를 살펴보면,

19년 9월에는 2억 밑으로

1억대의 전세 실거래가 찍히고

19년 10월에는 단 한건의 전세

2억이 실거래로 찍힙니다.

그럼 호갱노노에서는

19년 9월의 전세 실거래 평균을 약 1.9억으로

19년 10월의 전세 실거래 평균을 2.0억으로

판단합니다.

천만원차이가 크지 않아보일 수도 있지만

전세 하락폭이 4천만원 정도이기 때문에

천만원은 하락률을 계산할 때

굉장히 큰 차이로 다가오겠지요?

이런 차이는 특히 가치가 비슷한

단지들을 비교할 때 문제가 되기도 합니다.

그리고 무엇보다 실거래를 하나씩 뜯어보면

이 단지에서는 그래도 전세 거래가 좀 됐네.

이 단지는 거래가 너무 안 되니까

가격을 이렇게 내려서라도 뺐구나.

하는 것을 알 수 있습니다.

정말 내가 그 상황에 이입해서

전세를 빼는 투자자의 입장에서

생각해볼 수 있습니다.

3. 과거 공급시점의 전세가 확인하기

과거의 비슷한 공급이 있었을 때

전세가의 변화를 확인합니다.

대구.구미 지역에는 16,17년도에

많은 공급이 들어왔던 것과 비슷하게

입주가 진행되고 있습니다.

그렇다면

과거 대구.구미의 어떤 곳에

주요 공급이 들어왔는지,

당시의 시장상황(금리, 정책 규제, 대중심리 등)을 확인하면서

내가 투자하고자 하는 단지와

"비슷한 당시의 단지"를 찾아

전세가가 얼마나

떨어졌었는지를 확인해봅니다

(여기서 "비슷한 당시의 단지"란

당시에 지금 내가 투자하려는 단지와

비슷한 입지, 비슷한 연식을

갖고 있었던 단지를 뜻합니다)

그리고,

지금 상황을 과거의 상황과 대조하면서

최악의 상황을 생각해봅니다.

그때보다는 지역 내 공급량이 적네?

생각보다 주요 입지의 공급이 많네?

그때와 비교하면 금리가 많이 낮아졌네?

그럼, 정말 상황이 안 좋을 경우

~N까지는 전세가 떨어질 수 있으니

투자금에 대비를 할 수 있어야겠다.

정도로 생각을 정리해보는 것입니다.

공급이 두려워 투자를 못하겠다면,

막연히 무서워 말고

내가 두려워하는 실체를

파악해보세요.

정말 두려워해야하는 정도인가

아니면 지레 겁을 먹고 눈을 감고 있었는가

리스크를 가늠해보고

편익과 비용을 따져보세요.

리스크가 있더라도 거기서 얻는

이익이 더 크다고 생각되면

충분히 투자할 수 있습니다.

그리고 투자는 대응의 영역이

크다고 합니다.

내가 생각하고 예상한대로 상황은

그렇게만 흘러가지 않는다고 합니다.

그래서 더더욱 알 수도 없는 것들에

압도되기보다는,

할 수 있는 것들에

집중하는 것이 더 현명하다는

생각이 들었습니다.

그럼,

모두가 비관 속에 있을때

용기내어 기회를 잡을 수 있는

투자자가 되시기를 진심으로 응원드립니다.

감사합니다.

^^

[흔전만전's 글]

​

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