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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
살아가면서 선택을 하기 가장 어려운 질문이 하나 있습니다.
엄마가 좋아? 아빠가 좋아?
비교 평가를 할 때도 위 질문과 같이
어떤 것이 더 좋은지 선택하기 어려운 상황을 마주합니다.
특히나, 아래와 같은 상황에서 비교를 할때면
도대체 뭐가 더 좋은 것인지
고민하다가 많은 시간을 흘려보냅니다.
엄마가 좋지만 아빠도 좋고
아빠도 좋지만 엄마도 좋고
둘다 좋은데....
얘가 더 좋은 것 같기도 하고
쟤가 더 좋은 것 같기도 하고
결국 둘다 좋은 것 같은데....
이런 상황에서 비교평가는 어떻게 해야할까요?
#비교평가, 이것만 기억하자
비교 평가를 하기 위해서는
가장 먼저 기본이 되는 고정된 하나의 기준을 정해야 합니다.
기준으로 정할 수 있는 것은 여러 가지가 있을 수 있겠지만
가장 쉽게 비교를 할 수 있는 방법은
가격을 기준으로 입지 요소 비교를 하는 것입니다.
여기에 지역별로 입지를 결정짓는
중요한 요소는 무엇인지를 꼭 기억해야 합니다.
이미 다들 잘 알고 계신 것처럼
서울을 비롯한 수도권이라면
중요한 요소는 직장과 교통이며
반대로 지방 광역시 혹은 중소도시라면
중요한 요소는 환경과 인구입니다.
이미 잘 아실거라고 생각하지만
왜 해당 요소가 중요한지에 대해서
짧게 이야기해 보겠습니다.
자본주의를 살아가기 위해
반드시 필요한 것은 돈입니다.
돈이 있어샤 먹고 살 수 있기 때문입니다.
돈을 벌 수 있는 일반적인 방법은 월급이고
월급을 주는 곳은 직장입니다.
그렇기에 돈을 많이 주는 곳
즉, 양질의 직장이 있는 곳을 사람들은 선호하며
주요업무지구에 이런 직장들이 많이 있기에
교통이라는 입지가 우선시되게 됩니다.
지방의 경우 주요 업무지구는
거주하고 있는 곳에서
자차로 쉽게 이동이 가능한 곳에 위치해 있습니다.
그렇다보니 교통과 직장보다는
환경, 학군 등의 입지가 우선시되게 됩니다.
정리하면 수도권은 직장과 교통이 좋은 곳에
지방의 경우 수요(=인구)가 많고
환경(평지, 연식, 학군, 학원가, 편의 시설 등)이 좋은
단지의 선호도가 일반적으로 더 높습니다.
이 사실을 기억하고 가격을 고정한 다음
입지를 하나씩 비교해보면 됩니다.
#엄마가 좋아? 아빠가 좋아? - 수도권편
다시 본론으로 돌아와서
비교평가를 할 때 알아야 할 것은
임장과 임장보고서 작성을 통해
알게 된 지역의 위상을 바탕으로
각 단지의 요소를 하나씩 비교해 보는 것입니다.
서울에서 가격이 비슷한 두개의 단지를 예로 살펴보겠습니다.
서울이기에 비교 평가를 할 때
먼저 생각해야할 요소는 직장과 교통입니다.
아래 두 단지중 A단지는
서울 내에서 2군에 해당하는 양천구에 있는 단지이며
B단지는 5군에 해당하는 구로구에 위치한 단지입니다.
현재 가격은 네이버 호가 기준으로
각각 A단지 10억, B단지는 9.5억입니다.
다만, A단지는 양천구 내에서
선호도가 낮은 생활권에 위치하고 있으며,
B단지는 구로구 내에서
선호도가 높은 생활권에 위치하고 있습니다.
이런 경우 어떤 단지를 선택하는 게
더 좋은 선택인지 비교하기 어렵습니다.
아..그래도 유명한 목동 학권가가 위치했으니까
같은 가격이라면 A단지가 더 좋은게 아닐까?
역세권 단지니까 B단지가 더 좋은건가?
근데 양천구는 2군이고 구로구는 5군인데...
양천구에 위치한 A단지가 더 좋은게 아닐까?
이런 경우에 단지가 속해 있는
'구'의 위상을 잠시 내려놓고
앞서 살펴본 중요 입지 요소를
단지별 하나씩 비교해보면 됩니다.
(1) 가장 먼저 직장입니다.
A단지가 속한 양천구의 직장은 12.3만개로 B등급이며
B단지가 속한 구로구의 직장은 25.5개로 A등급입니다.
(2) 그 다음은 교통을 비교해 보겠습니다.
강남까지 Door to Door로 소요되는 시간을 살펴보면
A단지는 61분, B단지는 38분으로
B단지가 더 빠르게 강남까지 접근이 가능합니다.
다음으로 여의도와 도심 업무지구까지
접근성도 같이 확인해봅니다.
(3) 여기에 호재로 인한 입지 개선여부까지 고려해서 생각해봅니다.
일반적으로 입지는 바뀌기 어렵지만
교통 호재로 인해 주요업무지구까지 교통이 개선된다면
단지의 위상은 변할 수 있기 때문입니다.
이렇게 주요 요소들을 하나씩 살펴보면
아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.
각 단지별 입지 요소를 살펴봤으니 다시 지도를 보겠습니다.
그리고 질문을 합니다.
나라면 어디에 살고 싶을까?
실제 해당 단지와 주변을 임장을 하면
단지의 느낌이나 거주민의 수준 등이
B단지가 좋다는 것을 느낄 수 있습니다.
거기에 더해 입지요소에서 살펴봤듯이
강남뿐만 아니라 여의도, 도심 업무지구까지
30분 전후로 빠르게 접근 가능하며
거주하는 부부의 직장이 다른 수요에게
좋은 선택지가 됩니다.
이런 이유로 저는
B라는 단지에 살고 싶을 것 같습니다.
비록 단지가 위치한 구의 위상에는 차이가 있지만
단지 vs 단지로 비교를 해보면 구의 위상이 떨어질지라도
B단지가 더 좋은 입지에 있다고 이야기할 수 있습니다.
실제 과거에 두 단지는 지금처럼
비슷한 가격을 보이고 있었습니다.
이때 비교평가를 그저 단순히
구의 위상만을 생각해서 선택했다면
수익에 있어서 적지 않은 차이가 생겼음을 알 수 있습니다.
#엄마가 좋아? 아빠가 좋아? - 지방편
지방에서도 똑같이 적용하면 됩니다.
부산광역시를 예로 들어 살펴보겠습니다.
A단지는 해운대구에 위치하고 있고,
B단지는 연제구에 위치하고 있습니다.
해운대구와 연제구를 비교하면
당연히 해운대구의 위상이 더 높습니다.
역시나 A단지는 해운대구에서
선호도가 낮은 생활권에 위치하고 있고,
B단지는 연제구에서
선호도가 높은 생활권에 위치해 있습니다.
비교를 한다면 어디가 더 좋다고 이야기할 수 있을까요?
동일하게 중요한 입지 요소를 하나씩 비교해 가면 됩니다.
(1) 인구에 있어서는 두 단지 모두 부산 내에 위치하고 있습니다.
(2) 그 다음으로 살펴볼 것은 환경입니다.
지방의 경우 상대적으로 단지 임장이
더 중요하다고 이야기하는 것은
바로 이 환경에 대한 비중이 크기 때문입니다.
교통은 손쉽게 어디서나 확인이 가능하지만
거주 환경에 대한 부분의 경우는
내가 눈으로 직접 보지 못한다면 알기 어렵습니다.
수도권과 동일하게
'나라면 여기에 살고 싶을까'에 대해
대답할 수 있어야 합니다.
그렇기에 지방에 대한 비교평가를 할때는
내가 얼만큼 단지 임장을 꼼꼼하게 했는지가 중요합니다.
위 내용을 바탕으로 두단지의 입지요소를
정리해서 비교해보면 다음과 같습니다.
그리고 다시 지도를 살펴보면서 스스로 질문을 해봅니다.
나라면 어디에 살고 싶을까?
A단지가 가지고 있는 환경보다는
B단지의 환경이 좋은 환경을 갖추고 있고
역하고도 가까운 곳에 위치하고 있습니다.
연식은 A단지가 조금 더 새거이기는 하지만
상품성을 이야기하기 어려운 연식입니다.
그렇기에 같은 가격이라면
저는 B단지에 거주하고 싶고
이런 이유로 두 단지를 비교평가 한다면
B단지가 더 싸다고 판단합니다.
그리고 과거의 가격을 살펴보면
상승시기에 더 많은 상승을 보여주었습니다.
물론, 부산이라는 시장은
대전처럼 상승장이 끝까지 가지 않았고
상승하는 시기에 단지 가치만큼 가격이 상승했다고
과거의 흐름이 절대적이라고 말할 순 없지만
주변의 환경 개선이 없는 한
큰 변화가 없을 것 같습니다.
#항상 좋은게 좋은것은 아닙니다.
학업 성취도가 높은 학교라고
모든 학생들이 공부를 잘하는 것이 아니며
학업 성취도가 낮은 학교라고
모든 학생들이 공부를 못하는 것은 아닙니다.
주식에서 전기차라는 섹터가 많이 오른다고
그 안의 모든 종목이 다 좋은 종목이 아니며
반도체라는 섹터가 오르지 않는다고
그 안의 모든 종목이 다 좋지 않은 종목도 아닙니다.
비교평가에 있어서도 동일합니다.
위상이 더 높은 구에 있는 단지라고해서
항상 위상이 더 낮은 구의 단지보다
더 좋은 선택지가 되는 것은 아닙니다.
그렇기에 비교를 통한 투자 의사 결정에 있어서
단순하게 위상이 높은 구에 위치한다는 이유만으로
투자를 결정하시지는 않으셨으면 좋겠습니다.
#이건 기억하셨으면 좋겠습니다.
비교평가를 잘하기 위해서는
여러 지역을 다녀보면서
계속해서 비교해보는 것이 필요하다고 배웠습니다.
배운대로 앞마당을 만들고 비교하고
다시 또 앞마당을 만들어가고 비교하며
지금까지도 계속해서 반복해오고 있습니다.
그런 시간들을 보내고 나니
비교평가가 무엇인지 조금씩 배워나갈 수 있었습니다.
그렇게 배워나가는 비교평가는
공식처럼 딱딱 떨어지는 것이라는 것을 알 수 있었고
결국 나라면 어디서 살고 싶을까라는 질문을 통해
가치를 판단할 줄 아는 것임을 배우고 있습니다.
비교 평가를 할 때 쉽게 비교가 되지 않는다면
위와 같이 생각하는 것이 많은 도움을 줄 순 있지만
항상 정답이 되지 않습니다.
그 지역이 가지는 특징, 거주민들이 생각하는 중요한 요소 등이
때로는 중요하게 생각하는 입지 요소를 뛰어넘기 때문입니다.
그렇기에 비교 평가를 하실 때 위의 과정을 참고 하시되,
현장에서 내가 느끼고 본 것들이
입지 요소나 그래프보다
더 중요하다는 것을 아셨으면 좋겠습니다.
그리고 이런 비교평가를 하는 이유가
단순히 선호도만을 판단하는 것이 아니라
궁극적으로 선호도가 있는 단지들 중에서
저평가된 단지를 찾기 위한 과정임을
꼭 기억하시길 바라겠습니다.
P.S 좋아요와 댓글로 응원해주시는 분들이 글을 쓰는 사람에게는 정말 큰 힘이 됩니다♡
댓글
제이든J
23. 09. 08. 22:38
수도권편의 두 단지는 정말 어느것을 골라야 할지 고민이 많이 되네요. 하지만 튜터님 말씀처럼 가격을 고정하고 가치를 비교해볼때, 그리고 단지와 단지 개별로 들어가 비교를 해봤을때, 직장과 교통의 크리티컬한 요소로 본다면 비교가 가능할 것 같습니다. 덕분에 조금씩 알아가는 것 같습니다. 감사합니다.
