[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라

저자 및 출판사: 너나위, RH Korea

읽은날짜: 2024.01

핵심키워드3가지뽑기: #아파트시세차익투자, #투자원칙, #사이클투자

도서를 읽고 내 점수는: 10점

책소개

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시된 월급쟁이부자로은퇴하라의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자3년 만에 30년치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 파이어족(Financial Independence Retire Early)이 되었다! 자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득으로만 치부해버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

증보판에는 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다. 너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

[인터넷 교보문고 제공]

저자소개

주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실처가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다. 책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브 신사임당 채널의 재테크 좀 아는선배에 출연해 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다. 현재는 58만 구독자 월부TV를 진행하는 한편 45만 회원을 거느린 커뮤니티 월급쟁이부자들에서 그동안의 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다.

[인터넷 교보문고 제공]

목차

10만부 돌파 기념 특별 서문

프롤로그_회사는 당신을 책임지지 않는다.

WHY 1장_왜 투자를 해야 하는가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

02 월급은 절대 오르지 않는다

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

DIRECTION 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

03 내가 부동산을 택한 이유

WHAT 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다:의왕시 25평 아파트

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원:분당 21평 아파트

03 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가: 수지 32평 아파트

04 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아: 평촌 21평 아파트

CONCEPT 4장_성공 투자를 위한 필수 지식

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

04 용돈 몇 푼 벌것인가, 인생을 바꿀 것인가?

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

HOW 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

02 가격이 상승할 지역 선정하기

03 임장 전, 지역조사 하기

04 지역을 눈에 담는 현장조사

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

MIND 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

04 갈등에 대처하는 자세

에필로그 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

특별추가문

독자FAQ에 대한 답변

윤석열 정부의 부동산 공약

너나위의 투자 사례 업데이트

[인터넷 교보문고 제공]

깨달은 것, 적용할 것,

투자는 선택이 아닌 필수다. 우리가 사는 삶의 시스템은 노동주의가 아닌 자본주의다. 과거에는 자본주의 외 여러 사회체계가 공존했지만 결국 살아남은 건 자본주의다. 자본주의에서는 돈이 양이 증가될 수밖에 없다. 자본주의의 핵심인 은행은 돈을 이고 있지 않는다. 그리고, 대출이라는 시스템은 또 다른 대출을 낳을 수밖에 없는 구조를 갖고 있다. 돈의 가치가 하락하는 속도를 급여만으로 따라갈 수 없다. 그리고, 살면서 많은 부분에서의 걱정과 문제는 돈으로부터 기인하다. 이에 돈이 돈을 버는 시스템을 갖춰야 한다. 자수성가를 이룬 부자 중 압도적으로 높은 비율을 차지했던 성공원인은 사업과 부동산이다. 각자가 갖고 있는 기질을 다시 살펴보고 자신이 무엇을 더 잘할 수 있는지, 높은 확률로 자신에게 성공을 줄 수 있는 것이 무엇인지 숙고하고 결정해야 한다. 투자에는 여러가지 종류가 있고, 부동산투자 안에서도 여러 종류의 투자방법이 있다. 그 중에서 월부는 시세차익형 아파트투자방식을 따른다. 월부시스템에서 시세차익형 아파트투자는 저환수원리라는 기준을 따른다. 어떤 물건의 투자를 결정하기 위해서 가장 중요한 것은 해당 물건이 저평가여부다. 그리고 해당 물건의 리스크를 감당할 수 있는지, 잃지 않는 투자가 가능한지(원금보존), 200%의 수익률이 가능한지, 환금성을 갖추고 있는 물건인지 등을 검토한다. 저평가여부를 판단하기 위해서는 같은 평형, 같은 연식의 물건을 비교평가 해야 한다. 비교할 물건이 많으면 많을수록 더 가치가 좋은 물건을 더 저렴한 가격에 매수할 수 있다. 많은 물건을 비교하기 위해서는 첫째로 아는 지역이 많아야 한다. 아는 지역은 단 시간에 늘어나지 않는다. 그리고, 당장 투자를 하고 싶다고 해서 아는 지역이 ‘짜잔’하고 나타나지 않는다. 아는 지역을 늘리기 위해서는 그게 맞는 시간을 투입해야 한다. 그리고 반복적으로 시세를 트래킹하면서 적절한 시기에 좋은 가격으로 내가 살 수 있는 가장 좋은 물건을 사야 한다. 좋은 투자는 사는 순간 돈을 버는 투자다. 저평가된 물건을 샀으면 그 다음에 내가 할 수 있는 일은 많이 없다. 평소와 같은 생활을 이어 나가며, 해당 물건이 본래의 가치를 찾아갈 때까지 기다리면 된다. 시세차익형 투자에서 제일 쉬운 것이 매수하는 것이다. 매수한 물건을 임대 놓는 것이 매수하는 것보다 어렵다. 임대함에 있어서 두 가지 리스크가 존재한다. 한 가지는 잔금을 해야 하는 리스크, 다른 한 가지는 역전세 리스크다. 모두 공급이 많을 때 발생할 수 있는 리스크들이다. 이에 내가 가진 물건의 리스크를 나는 가늠할 수 있어야 한다. 적정공급물량 이상의 공급이 예정되어 있는지, 그 공급의 기간이 어느 정도인지 알고 미리 대비해야 한다. 많은 공급이 있을 경우 내가 임대 놓는 시점을 그 기간으로부터 6개월 정도 떨어뜨려 놓는 것도 리스크를 대비할 수 있는 방법 중 하나이다. 그리고, 내가 사용할 수 있는 유동성 중 마통이나 신용대출은 만약을 위해 남겨 놓아야 한다. 갖고 있는 물건 중 일부는 임대사업자 물건으로부터 분리시켜 놓아야 한다. 살면서 태풍은 겪을 수밖에 없는 자연현상이다. 다만, 태풍으로부터 피해를 입지 않기 대비책을 마련해 놓는다면 태풍이 오는 것이 두렵지 않을 것이다. 종잣돈이 많지 않은 직장인투자자가 투자로 큰 돈을 벌기 위해서는 오랜 시간이 필요하다. 실력 있는 투자자가 되기 위해서 오랜 시간동안 의식적으로 노력하고 꾸준히 해야 될 것을 해 나가다 보면 성과와 그에 맞는 돈은 따라오게 마련이다. 어떤 것을 잘하기 위해서 오랜 시간 동안 꾸준히 노력하는 것은 절대 쉽지 않은 일이다. 그렇기 때문에 내 자신을 계속할 수 있는 환경에 세팅하는 것이 성공의 성패를 가르는데 매우 중요하다. 그러한 환경을 세팅하기 위해서는 내 주변을 나와 같은 목표를 추구하는 사람들로 채워야 한다. 더불어, 내가 원하는 목표를 이미 달성하는 사람들을 만나고, 그들로부터 조언을 구하고 가르침을 얻어야 한다. 이에 그러한 사람들이 있는 커뮤니티를 찾아가자. 그리고, 그들로부터 신뢰를 얻는 행동들을 하자. 신뢰를 얻을 수 있는 가장 좋은 방법은 좋은 사람이 되는 것이다. 먼저 좋은 사람이 되겠다는 목표를 설정하고, 매 순간 어떤 행동이 좋은 사람인지를 고민하고 행동하자. 내가 생각하는 좋은 사람은 같이 성장하기를 원하고 타인의 행복을 진심으로 바라며 나누는 것에 인색하지 않은 사람이다. 내가 좋은 사람이 되면 주변 사람들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 준다고 한다. 그리고 좋은 사람에게 상응하는 대우를 해준다고 한다. 그리고, 결국 주변에는 최고의 사람들이 모이게 된다고 한다. 이런 것들을 바라고 좋은 사람이 되고자 하는 것은 아니겠지만, 결국 좋은 것이 좋은 것 아니겠는가? 나는 우리가 사는 세상에 좋은 사람이 많아졌으면 좋겠다. 그래서 이 세상이 보다 더 좋은 세상이 되었으면 좋겠다. 경제적 자유를 달성하게 되면 시간의 자유가 생긴다고 한다. 선택의 자유가 생긴다고 한다. 그렇게 자유를 느끼는 미래의 내가 되면 좋겠다. 그렇게 된다면 더 없이 행복하고, 삶이 충만할 것 같다. 월급쟁이 부자로 은퇴하자.

본 것

P.18 당신이 어떤 이유를 가지고 있든 중요하지 않다. 분명한 것은 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것이라는 사실이다. 부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다. 그렇기에 이런 부동산의 본 모습을 똑바로 보지 못하다면, 결국 경제적으로 어려운 상황에 내몰릴 수밖에 없다. 그저 내 생각이나 주장이 아니다. 역사가 말해주는 실제이자 현실이다. 여기까지 읽었ek면, 당신은 그날의 내가 그랬듯 그동안 가졌던 자기 생각에 강한 의구심을 가져야 한다. 내 생각은 다 옳고 다른이들은 모두 틀린 것이 아닐지도 모른다는 생각을 해야 한다. 이를 깨닫느냐 아니냐에 따라 당신과 당신이 사랑하는 가족의 미래가 달라질지도 모를 일이다. 당신의 고정관념을 어느 정도 털어냈다면, 이젠 차분하게 생각해 보라. 당신은 현재 당신과 당신 가족들의 미래를 계획해 두었는가?

P.117 당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 그 아파트에는 월세 임차인이 살고 있었지만, 만약 매도자가 거주 중이었다면 계약 이후에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있었던 것이다.

P.118 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다. 나는 매매 계약 후 단 이틀 만에 전세 임차인을 구할 수 있었다. 인근의 과천 재건축 이주로 인한 전세수요가 적지 않았던 데다, 그 근방에서는 구하기 힘든 신축 아파트였기에 많은 수요가 집중된 것이다. 2018년 하반기에 들어서면서 이 지역의 전세 시장은 썩 좋지 않다. 수도권 외곽이긴 하지만 신축 아파트들이 하나둘 입주를 시작하면서 공급 물량이 상당히 많아졌기 때문이다. 당연히 전세 물건을 구하는 수요자에겐 선택지가 늘어나기에 내 입장에서는 전세임대를 놓기가 어려워졌다. 또 부동산 상승장이 지속되자 매수 대기자들의 상당수가 주택을 매입하기로 결정하면서 그만큼 임대수요가 줄어든 탓도 있다. 거기에 최근 부동산 정책의 영향으로 늘어난 임대사업자들이 내놓는 증액 제한 전세 임대 물건들이 어느 정도 시장을 안정시킬 것으로 보인다. 당신이 경험 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

P.119 투자경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다. 이런 모습이 ‘속 보이는 비즈니스’처럼 보일지 모르겠다. 하지만 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다. 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다. 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구가 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

P.131 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다.

P.136 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 개인적으로는 투자 이전까지 이 같은 협상을 해본 적이 없었다. 그렇다 보니 어떤 사안을 두고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. 다만 생각을 바꿀 필요가 있다. “제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?” 이런 말을 그대로 하라는 게 아니라, 이 같은 태도로 접근해야 한다는 뜻이다. 막상 거래에 임하면 이런 자세와 태도를 보이기가 쉽지 않을지 모른다. 나 또한 처음에는 내 입장만 주장하고 아님 말고 하는 식으로 계약을 진행하려 했지만, 얼마 지나지 않아 이런 태도로는 좋은 결과를 얻기 힘들다는 사실을 깨달았다. 그래서 조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력했다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀 가는 것이 최선인 것이다. 그렇다 보니, 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 그런 자세로 임하니, 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국, 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다.

P.140 처음 투자를 시작하고, 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 잃지 않는 선에서 경험 쌓기였다. 투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 수학의 정석에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었다.

P.144 과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 직관적으로 생각해 봐도, 가지고 있는 자산의 가격이 클수록, 즉 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다. 재밌는 건 이전 부동상 상승사이클에 해당하는 2004-2007년에도 이 같은 현상이 있었다는 사실이다. 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자.

P.146 투자를 시작하고 지금까지 부동산에 관해 공부하면서 가장 크게 달라진 건, 아는 지역이 늘어났다는 것이다. 그사이 전국에 걸쳐 제법 많은 지역의 부동산 현장에 직접 나가서 보고, 개별 단지와 아파트 들의 특징을 정리한 덕분이다. 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. 이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까? 내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나? 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

P.151 투자를 결정한 용인시 수지 J아파트의 30평형대는 당시 시세기준으로 매매가가 3억8000만원, 전세가는 3억5000만원이었다. 30평형대의 경우 평형의 특성상 학군이 중요한 요소가 되는데, 수지는 주택가격대비 학군이 좋기로 이미 유명한 흔히 말하는 학군가성비가 높은 지역이다. 교통과 학군의 수준을 생각할 때 32평 아파트의 매매가가 4억원이 채 안된다니 저렴해 보일 수밖에. 이는 그보다 교통과 학군이 월등히 떨어지는 다른 지역의 아파트 가격이 비슷한 수준이었다. 아울러 전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 그만큼 커지는 것이다. 때마침 인근에 신축 아파트가 준공을 마치고 입주를 시작하고 있어서 J아파트 단지에서는 일시적으로 낮은 가격대의 매물이 나오기 시작했다. 주변 신축아파트의 입주와 겨울철 비수기, 입주물량에 대한 우려 등이 겹치면서 매수세가 싸늘하게 얼어붙은 것이다. 팔고 싶은 사람은 많은데 사고 싶어 하는 사람은 없는 상황. 그렇게 매수자 입장에선 더없이 좋은 분위기가 형성되었다. 동시에 인근 신축 아파트를 선두로 전세 물건이 매우 빠른 속도로 소진되고 있었다. 그렇게 2017년 말로 접어들자, 그 신축 아파트의 전세가는 입주 개시 당시의 저렴한 물건의 전세가보다 무려 1억원이나 상승했다. 단 4,5개월만에 벌어진 일이다. 통상 입주 물량이 생기면 전세가 하락에 대한 공포가 심해지는 경우가 있는데, 이곳처럼 입지가 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다. 그렇게 되자 드디어 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다. 신축 아파트의 경우 매매가가 34평 기준 6억원대 중반이었는데, 바로 옆의 구축J아파트의 32평 매매가가 3억대 중후반으로 신축아파트의 매매가의 60%에도 미치지 못하는 상황이었다. 비록 구축이긴 했으나 길 하나를 건너 마주 보고 있으니 입지에는 차이가 없는데, 가격이 절반을 조금 넘는 정도였다. 나는 J아파트가 저평가되었다고 판단하고 2년 뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 결정했다.

P.154 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. 그렇기에 건당 투자금액 기준을 3,000만원 가량으로 삼고 있는 내겐 조건이 맞지 않을 때가 있었다. J아파트의 매도자 역시 처음에는 매매가3억8천만원, 전세가3억4천만원을 고집했다. 매매가는 시세와 비슷했지만, 전세가는 당시 시세 3억5천만원에 비해 저렴한 수준이었다. 이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자를 할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

P.161 앞서 말했듯, 나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편이지 아닌지에 집중한다. 어떻게 이러한 판단을 내리고 남보다 한발 앞서 좋은 투자 타이밍을 잡을 수 있었던 걸까? 이미 수지 지역을 속속들이 알고 있는 한편, 그 지역과 비교해 볼 수 있는 수도권의 다른 지역들 또한 많이 알고 있었기 때문이다. 그리고 이는 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다. 나는 주변의 투자자에게 항상 이렇게 말한다. 준비된 자에게 기회가 온다라는 말은 부동산 투자에 있어서 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다라는 의미라고, 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다

P.191 만약 당신에게 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면, 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 일반 직장인의 경우 첫 번째 방법만으로는 충분한 종잣돈을 마련하기 힘들 것이다. 반면 두 번째 방법만으로 돈을 모아 투자를 한다 해도, 몸에 절약하는 습관이 배어 있지 않다면 지속해서 가계를 운영하는 데는 어려움이 따를 수 있다. 무엇보다 자본을 재배치 하는 방식으로 종잣돈을 마련해 투자를 감행하는 것은 절약으로 종잣돈을 마련해 투자하는 방법에 비해 리스크가 크다. 따라서 투자를 하기 전 심사숙고해야 한다. 자본 재배치를 통해 마련한 돈을 잃을 경우 월세가 아니면 거주조차 불가능한 상황이 될 수 있기 때문이다. 따라서 성공적으로 투자를 실행하기 위해서 이 두 가지 모두를 잘 이해하고 활용해야 한다. 내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다. 노파심에서 한 번 더 이야기하자면, 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

P.221 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 시간이 흘러 일정 기간이 되면 풍성한 열매를 맺어줄 나무를, 서둘러 베어버릴 필요가 있겠는가? 마련한 부동산 자산을 팔지 않고 장기 보유하는 방식의 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 당신이 키운 자산의 규모가 어느 수준 이상이 되면, 한 번의 부동산 상승장에서 발생하는 수익 또한 기대 이상으로 커진다. 이러한 이유로 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

P.225 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라. 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까. 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다. 단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다. 그래서 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 10년이상으로 설정했다. 세상에 거저 되는 것은 없다고 생각하니 10년도 그리 긴 시간처럼 느껴지지 않았다. 그런 생각으로 투자를 시작하고 잠시 눈을 감았다 뜨니 어느덧 4년에 가까운 시간이 흘렀다. 다행인 것은 내가 아직은 비교적 젊은 나이이기에 급여라는 현금 흐름을 대략 10년 이상 확보할 수 있다는 점이다. 그러니 당장 월세투자 등을 통해 현금 흐름을 만들어내기 보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기 보유 전세투자 방법이 적합했다. 이러한 투자 방식을 택한 것은 우선 이 기준에 맞는 아파트들이 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그만큼 덜하기 때문이었다. 결국 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다. 투자 역시 다른 분야의 일처럼 경험이 쌓일수록 실력도 좋아지게 마련이다. 소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다. 그렇게 얻은 투자의 기술은 마치 자전거 타기처럼 습관으로 몸에 익어, 특별하게 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산, 즉 투자 실력이 되는 것이다.

P.234 실제로 부동산 임대차 제도가 시작된 이래, 주택의 전세가가 2년, 3년 이상 장기적으로 하락했던 적은 한 번도 없다. 왜일까? 바로 우리가 평소에 쓰고 먹고 입는 칫솔이나 고등어 혹은 청바지처럼 주택의 전세가에도 물가가 반영되기 때문이다. 우리나라 주택의 전세가 변화 추이와 물가상승률을 비교한 그래프만 봐도, 연도별 부침이 있긴 하지만 장기 추이는 매우 유사하다. 그러니 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다. 이와 같은 방식으로 투자를 해 나갈 경우 15년이 지나 은퇴할 시점에 되면 총 40채의 주택을 소유하게 된다. 그때가 되면 은퇴로 인해 매달 들어오던 근로소득은 사라지겠지만, 여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다. 혹은 당시 상황에 따라 시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이 더 나아 보이는 주택이라면, 매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다. 이것이 내가 목표로 두고 진행하고 있는 시스템 운용 전략이다. 투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 몰빵 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다. 누군가에게는 이 로드맵의 결과가 대단히 허황한 것으로 보일지 모르겠다. 하지만 세상 어딘가에는 이와 같은 방식으로 꽤 큰 성과를 이뤄낸 투자자가 있다는 걸 기억하라. 시스템 투자법은 내가 그랬듯, 당신의 자산 규모를 극적으로 키워준다. 특히 최근 같은 부동산 폭등장에서는 상상하지 못한 속도로 자산과 순자산이 증가할 수 있다. 아울러, 이후 필연적으로 찾아올 부동산 하락장에서도 과도기에 발생할 수 있는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수만 있다면, 얼마간 시간이 흘러 벌어질 주택 공급 감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 당신에게 적지 않은 수익을 선사할 것이다.

P245 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다. 대개 신용대출은 내가 당장 필요한 게 아니라도 대출실행 시점에 대출금액 전체를 넘겨받는데, 보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만, 당장 필요한 게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어 두는 것도 좋겠다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 유동성 리스크가 닥쳤을 때, 가장 중요한 건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다. 2018년 말 기준, 수도권의 입주 물량은 절정으로 치달았다. 점차 감소하긴 했지만, 상당수 입주 랠리가 2020년까지 이어졌따. 그러나 기억해야 할 것은 당시 주택건설 인허가건이 확연히 줄어들었다는 사실이다. 이는 분양 물량이 줄었다는 뜻이다. 이렇게 되면 지역에 따라 다소 편차가 있긴 해도, 공급 물량이 다시 방향을 바꿔 감소한다. 이러한 이유로 수도권 부동산의 전세가 하락이 장기적으로 지속되지 않을 것이라는 전망이 나오는 것이다. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

P259 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?라는 기준은 혹시 일어날 지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째는, 애매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우, 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다. 이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라. 그러니 평소 자신의 현금 사정을 체크하라. 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야 한다.

P262 앞서 말했듯, 나는 저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다. 다시 말해, 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합되는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다. 실제로 본능적인 느낌이나 촉같은 것에 의지해 투자 대상을 결정하는 사람도 있을지 모른다. 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.

P264 부동산 시세기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다. 다음 그래프에서 보듯, 지난 10년간 수도권과 지방의 부동산 가격은 서로 다른 움직임을 보였다. 금리나 경기 상황은 수도권이나 지방이나 같은 대한민국이기에 다르지 않은데, 이렇게 서로 정반대의 움직임을 보이는 건 더 큰 영향을 주는 다른 변수가 있기 때문이 아닐까? 나는 그 변수를 수요와 공급 그리고 그로 인한 대중의 심리 변화라고 본다. 이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다. 아이러니하게도, 가격이 마구 오를 때는 이전에 비해 가격이 비싼데도 더 많은 사람이 사려고 하고, 반대로 가격이 떨어질 때는 이전보다 가격이 싼데도 더 많은 사람이 집을 사지 않으려고 한다. 이것이 우리가 아는 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다.

P268 그래프에서 가파르게 상승하는 수도권 지역 전세가 상승 흐름을 통해 알 수 있듯, 지난 2012년부터 2015년까지 수도권 부동산 시장의 대표 키워드는 전세대란이다. 전세로 거주할 수 있는 주택이 심각하게부족해진 것. 주택의 수요와 공급이 불균형을 이루자(수요>공급), 시장 여기저기에서 부동산의 전세가가 매매가를 밀어 올리는 일이 발생했는데, 이때도 매수세가 적극적으로 살아나지는 않았다. 사람들의 심리가 하루아침에 달라지진 않기 때문이다. 2008년부터 2013년까지 부동산 장기침체기를 기억하는 사람들은, 주택 매매가의 턱밑까지 차오른 전세가에도 불구하고 섣불리 집을 사지 않았다. 이런 과정에서 전세 매물은 없고 주택의 전세가와 매매가의 차이가 거의 없다 보니 어쩔 수 없이 집을 사는 일부 사람들이 생겨나면, 하락세에 놓인 집값의 지지선이 생긴다. 그렇게 반등을 준비하는 것이다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장에는 여전히 전세 선호 현상이 극에 달하면서 전세가가 계속 상승한다. 심지어 매매 거래는 여전히 활발하지 않는데, 계속해서 올라가는 전세가로 인해 거래가 없음에도 매매호가가 올라가는 일까지 생긴다. 실제로 이 기간 매매계약을 하고 잔금을 치르기까지 몇 개월 사이, 같은 단지의 아파트 전세가가 직전 매매가를 추월하는 일도 번번히 발생했다. 이를테면, 2013년8월 2억5천만원에 매매계약한 아파트의 같은 단지 같은 평형의 전세 물건이 그해 10월, 2억6천만원에 계약된다. 그렇다 보니 자연스럽게 다음 매물로 나오는 동일한 조건의 아파트 매매가는 2억6천만원 이상이 되는 것이다. 주택의 매매가는 전세가보다 비싸다는 기본 인식 탓이다. 여기까지가 부동산 시장의 침체기에서 반등 시기에 해당하는 2012년부터 2014년까지의 수도권 시장에서 일어난 일이다. 이 시기의 특징을 한마디로 요약하면, 부동산의 매매가는 하락 혹은 약보합이었지만 전세가는 꾸준히 상승했다는 것이다. 이 같은 흐름에 따라 시장이 반등하면, 부지를 매입하고도 주택시장의 침체로 분양하지 못하던 건설사들이 조심스럽게 분양을 저울질하기 시작한다. 이에 주택 부족으로 인해 미분양이던 물건이 차츰 소진되고, 하방 지지선에 가로막힌 매매가도 시간이 흐르면서 활기를 띠며 조금씩 상승한다. 주택이 부족한 상황이 되면 선호도가 높은 신축 아파트가 과거보다 높은 분양가로 분양되어도, 분양하는 족족 판매가 이뤄진다. 결국 기존 분양권에 프리미엄이 형성되고, 뒤를 잇는 신축 분양 아파트의 분양가 역시 재차 올라간다. 이후 올라간 가격이 시장에서 받아들여지면, 그 옆 구축 아파트의 매매가 또한 신축 아파트의 가격과 간격을 좁히며 재차 상승한다. 이것이 흔히 이야기하는 키맞추기 현상이다. 말 그대로 가격의 키 차이가 생겼으니 작은 녀석이 큰 녀석을 따라가며 그 격차를 줄이는 것이다. 그러면 다시 근처의 신축아파트나 분양권가격 또한 도망가듯 상승한다. 이러한 패턴으로 시간이 흐르다 보면, 부동산 상승장의 분위기도 확연해진다. 아울러, 공급이 부족한 시기에 이뤄진 분양이 본격적인 입주까지 이어지지 않아 아파트는 여전히 부족하고, 그에 따라 전세가는 계속 상승한다. 여기까지가 회복기에 해당하는 2014년부터 2016년까지 수도권 시장에서 벌어진 일이다. 이 시기엔 아파트의 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 움직임을 보였다. 이후로 서울 강남 같은 중심지 위주의 부동산 가격 상승폭이 이슈가 될 정도로 커지면, 그 온기가 서울 외곽과 배후지까지 퍼져나간다. 이른바 갭 메우기가 진행되는 것이다. 서울 중심지 아파트의 매매가가 10억원에서 15억원 그리고 다시 20억원까지 상승하는데, 배후지의 아파트가 여전히 3억원에 머물고 있으면 그 가격이 너무 저렴해 보이는 현상이 생긴다. 이러한 이유로 배후지에도 시장 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 이렇게 지역 전반에 거쳐 아파트 가격이 상승하면 언론 매체에 과열이라는 단어가 심심찮게 등장한다. 그리고 이 시점에 부동산 시장의 안정을 위해 정부 규제의 칼을 빼 들기 시작한다. 그러나 이미 시장에 퍼진 부동상 상승에 대한 강한 믿음과 이로 인한 분위기는, 시장 참여자들의 조급함만 자극한다. 지난 상승장에 집을 산 사람과 그렇지 않은 사람 사이에 벌어진 자산 격차를 여기저기서 확인하게 되니 마음이 급해지는 것이다. 이러한 이유로 이 같은 시기에도 아파트 분양 사업장에서는 ‘완판’ 소식이 들려오고, 공급이 지속해서 늘고 있음에도 가격은 계속 상승한다. 여기까지가 2017년부터 2018년까지 진행된 상승기의 시장 흐름이다. 이 시기엔 부동산의 매매가는 상승하는 반면, 이전 회복기에 이뤄진 분양 물량의 입주가 본격화되면서 주택의 공급 부족이 어느 정도 해소되기에, 전세가는 보합하거나 오히려 조금씩 하락하기도 한다. 그렇게 하늘 높은 줄 모르고 상승하던 가격도 임계점에 다다르게 된다. 하락기가 도래하는 것. 하락기로 접어드는 시점이 되면 서서히 미분양이 늘어나기 시작한다. 동시에 활황기에 활발하게 분양된 물량이 실제 입주물량으로 부메랑이 되어 돌아오면서 이것이 이전과는 다르게 시장의 수요를 압도하게 되면, 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다. 이 시기가 정확히 언제 도래할지는 모르지만, 반드시 온다는 것만은 분명하다. 과거를 보면, 2008년부터 2012년까지의 기간에 해당한다. 부동산의 매매가는 하락하고 전세가는 하락 혹은 약보합 하다가 공급 물량이 해소되면서 서서히 강보합 혹은 상승으로 방향을 바꾼다. 그리곤 다시 서울의 2013년과 같이, 침체에서 회복으로 전환되는 시점에 놓이는 것이다. 이러한 현상이 왜 일어나는 것일까? 앞서 말했듯 수요와 공급의 시차 때문이다. 발생한 수요에 맞춰 주택을 즉각 공급할 수 있다면 시장이 과열되기 전에 안정을 찾을 수 있겠지만, 아파트는 그런 재화가 아니다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

P274 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도다. 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량의 3-4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까 당장 입주 물량 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고 가격자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 구 단위로 미분야과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다. 그리고 내가 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주물량도 세세히 확인한다. 수도권은 워낙 지역이 넓으므로 수도권 서북, 동북, 동남, 서남 등으로 쪼개어 확인한다. 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문이다. 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있다. 다만, 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다. 한 가지 주의할 것은, 지금까지 말한 방법은 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법이란 것이다. 투자에 적합한 상황이라고 해도 해당 지역의 아파트들 중 투자하기에 가장 좋은 것을 찾아내기 위해서는 반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다. 즉, 직접 가보기 전에 지금과 같은 방식으로 지역을 추려내는 것만으론 투자처를 정하는 데는 부족하다. 나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다. 거의 매일이 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다. 시간이 흐르자 꽤 많은 지역 아파트의 입지와 가격을 파악하게 되었고, 다녀온 지역이라도 이후 계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다. 그렇게 하다 보니 ‘어, A지역은 내가 다녀왔을 때와 가격이 비슷한데 그 옆 지역은 가격이 가파르게 상승했네? 그럼 이제 A지역에 투자하는 게 좋겠군’ 혹은 ‘내가 처음 갔을 때 B지역이 C지역보다 비쌌는데 이젠 오히려 C지역이 더 비싸졌네. 지금 시점에선 B지역이 저렴하네’같은 생각을 하게 됐다. 이러한 경험의 축적을 통해 투자의 결과도 점점 더 좋아졌다. 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속엔 투자할 수 있는 후보지가 늘어난다. 그리고 이는 머지 않아 무엇과도 바꿀 수 없는 당신의 소중한 자산이 될 것이다.

P288 사전조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자. 우선 인터넷으로 해당 지역에 있는 편의시설들을 검색해 보고, 이후 지도를 열어서 해당 시설들이 어디에 있는지 확인하는 것이다. 그림에서 보듯이 주거지역은 연두색, 상업지역은 분홍색, 자연녹지지역은 초록색으로 표시된다. 상업지역은 서쪽의 강남역부터 시작해 강남역까지 이어지는 테헤란로, 북쪽의 강남구청역 인근과 남쪽의 도곡역과 매봉역 사이다. 지적도만 봐도 이 지역에 업무시설과 각종 상업시설이 밀집해 있으리라는 걸 짐작할 수 있다. 이후 해당 지역을 로드뷰를 통해 확인한다. 익숙한 오피스타운과 각종 상업시설이 눈에 들어올 것이다. 이제 강남구에서 상업시설과 업무시설 등이 어디에 있는지 알게 되었다. 자연녹지지역은 아래쪽 내곡동과 세곡동 등에 주로 분포되어 있는데, 이는 경기도로 이어지는 지역에 위치한 그린벨트다. 이 또한 로드뷰로 확인할 수 있다. 자연녹지지역 특유의 휑한 모습이 눈에 들어올 것이다. 마지막으로 주거지역을 본다. 강남 역시 산업화 초기 서울로 몰려드는 인구를 수용하기 위해 개발된 일종의 택지지구이므로, 주거지역에는 아파트를 비롯해 다양한 주택들이 자리 잡고 있다. 이처럼 지적편집도를 통해 그 지역의 큰 그림과 이미지를 숙지하면 된다. 구 단위 역시 좁은 범위가 아니기에 처음에는 한 번에 정리하기 어려울 수 있다. 그러니 전체적으로 훑어본 후 동 단위로 다시 하나하나 주요 시설들을 기록하며 위치 등을 살펴보자. 이렇게 반복하다 보면 선정한 임장지역의 어느 동에 어떤 시설과 환경이 있는지, 낮게 밤엔 동별로 어떤 모습이 펼쳐질지가 개략적으로 나마 그려진다. 이 정도가 되면 ‘아 이 지역에는 이런 선호시설이 있어서 사람들이 좋아하겠구나’ 혹은 ‘이 동네는 이 시설 때문에 선호도가 떨어지겠는데?’ 같은 감이 생긴다. 이제 남은 일은 현장에 나가 그 지역을 발로 밟으며 눈으로 확인하면서 알아가는 것이다.

P291 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다. 마지막으로 해당 아파트 단지 내에 초등학교가 있는지도 살펴보자. 앞서 언급한 ‘초품아’ 여부도 수요에 영향을 미치기 때문이다. 나는 부동산 입지를 결정짓는 이 네 가지 요소를 먼저 따져본 후 따로 살펴보는 것이 하나 더 있다. 바로 인구 구성이다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다. 실제로 임장하다 보면, 같은 구라도 해도 동 별로 분위기가 사뭇 다른 곳이 있다. 경험해 보니 이는 결국 인구의 연령별 비중과 관련 있었다. 이를 살펴보는 이유는 다음과 같다. 젊은 인구가 많으면 이에 맞춰 상권이 형성된다. 이는 토요일 오후의 분위기에 영향을 미친다. 지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크해 보라. 몇차례 경험해 보면, 해당 지역의 인구 구성비만 봐도 그 지역의 거리를 어떤 사람들이 지나다닐지, 향후에 어떤 모습으로 지역이 변화해갈지 대략 예측할 수 있게 된다.

P294 중개인과 대화하면서 자연스럽게 시세도 익힐 수 있고, 주변 직장이나 교통, 환경, 학군, 거주민의 연령대 등에 대한 브리핑도 들을 수 있기 때문이다. 이때 이미 마친 지역조사 내용을 확인해 보는 것도 좋다. 여기까지 진행하면 사전조사를 모두 마친 것이다. 나는 투자 초기 모든 조사 내용을 외우다시피 하려고 했지만, 가보지도 않은 지역의 상황을 완벽하게 파악하고 암기하는 건 결코 쉬운 일이 아니었다. 현장에서 사전조사 내용을 모두 기억해 내지 못해도 괜찮다. 손품을 파는 건, 결국 전체적인 감을 익히기 위한 것이다. 그러니 지역에 대한 전반적인 인상만 파악하고 나머지는 현장에서 확인하면 된다.

 P296 이제 드디어 현장에 나갈 차례다. 부동산 임장이라고도 부르는 이 현장조사의 목적은 무엇일까? 사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다. 지역을 완전히 익힌다는 것은 앞서 말한 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미다. 지역을 눈에 담는다는 건, 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지, 이를테면 마트는 어디에 있고 가장 가까운 지하철역에 가려면 어디로 어떻게 가야 하는지, 학원가와 식당, 공원은 어디에 있으며, 각 아파트 단지들이 어디에 위치하고 있는지 등을 파악하는 것이다. 한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다. 단지마다 동 간 거리나 관리상태, 주차 상황 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야 한다. 그래야 지역 주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다. 그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다. 이처럼 처음에는 동네의 분위기와 단지별 특징을 익히기 위해 발품을 판다. 나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 그렇게 밤 분위기를 익히고 토요일에도 어김없이 현장에 나갔다. 낮게 밤을 모두 겪어보기 위해서였다. 워낙 둔한 편이라, 처음에는 동네별로 분위기가 어떻게 다른지, 단지별로 어떤 차이가 있는지 감이 잡히지 않았다. 그렇지만 무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준비 반복해 나갔다. 또 임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해 보곤 했다. 혼잣말이 도움이 되리라 생각해서 했던 건 아닌데, 그 지역의 느낌을 떠올리다 보니 어느 순간부터 자연스럽게 혼잣말이 나왔다. 매번 그날의 동선을 떠올리며 중얼거렸다. 어느 동네엔 이런게 있었어. 어떤 길은 막다른 길이었는데 너무 어두컴컴했어. 이 블록엔 아이들이 많고 활기찼어. 그 단지는 단지에 들어서는 순간 탁 트인 느낌이 들었고, 관리도 아주 잘 되어 있었지.” 그렇게 혼잣말을 하며 기억을 되살리고 정리하다 보니, 조금씩 작은 차이를 발견해낼 수 있었다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 물론 사람에 따라 금방 캐치해 내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다. 하지만, 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다. 이렇게 지역을 눈에 담고 난 뒤에는 나 자신을 테스트해 보기도 했다. 그 지역에서 내비게이션을 끄고 운전하면서 어디에 무엇이 있는지를 떠올린다. 지역을 크게 돌면서 그 안쪽 길과 건물들이 머릿속에 그려지면 그때야 지역을 눈에 담는 일을 마쳤다고 본다.

P299 그럼 이제 그 집의 구조와 물건별 내부 상태, 매도 상황 정도만 확인하면 된다. 여기서 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다. 단지를 선정한 후에 인근 부동산 중개소에 전화를 건다. 나는 통화해 본 후 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다. 나는 같은 지역의 여러 중개소를 1시간반-2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하고 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. 아는 지역이 많아야 투자할 수 있는 지역도 늘어나듯, 많은 물건을 봐야 좋은 물건을 만날 확률도 높아진다. 그래서 중개소 방문 시간을 촘촘하게 예약한다. 하지만 이 역시 초보 투자자라면 하루에 5-6개 정도의 물건을 확인하는 것으로 시작해 차츰 늘려가자. 처음엔 조금만 봐도 확인한 물건들이 머릿속에서 뒤죽박죽 섞여 헷갈릴 수 있기 때문이다. 사실 바쁠 때는 끼니도 못 챙기며 현장을 돌아다니기도 했는데 이렇게까지 해야 하나 싶을 때도 있었지만, 하나의 물건이라도 더 보려는 과정에서 시세보다 1,000만원 싼 급매물을 만나게 되니 오히려 흥이 났다. 당시 강조하지만, 당신이 아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3-4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1-2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2-3곳을 방문하고 5-6개 많아도 10개미만의 물건을 보는 것부터 시작하자. 처음엔 정신도 없고 이내 녹초가 되겠지만, 반복해서 하다 보면 점점 더 수월해진다. 무슨 일이든 처음엔 어렵게 마련이다.

P301 투자 초보자들이 내게 자주 묻는 말 중 하나는 중개소에서 무슨 이야기를 해야 하냐는 것이다. 사실 이것도 임장의 목적인 입지와 가격에 집중하면 자연스럽게 알 수 있다. 말 그대로 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정하는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 조금 더 상세하게 말하자면, 단지 주변의 일자리, 교통여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등이 해당한다. 중요한 건 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의 있고, 좋은 사람이라는 인상을 주면, 그들도 그에 맞는 대우를 해준다. 물론 가끔은 그렇지 않은 중개인을 만나게 될 때도 있다. 나 역시 쌀쌀맞은 태도로 일관하는 사람 때문에 서러울 때도 있었다. 하지만 내가 마땅히 대접받아야 하는 손님이라는 생각을 버리고 부딪쳐보라. 부동산 중개소는 많지만 반드시 그곳과 거래해야 하는 상황이라면, 그런 어려움 또한 넘어서야 한다.

P305 물건을 보고 중개소에 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인지 임차인지, 잔금 지급일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해서다. 그다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니, 해당 물건에 대한 기억을 최대한 남겨두기 위해서다. 마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 이른바 넘버원을 정하는 것이다. 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.

P306 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다. 투자를 시작하고 3년간 낮에는 회사일, 밤과 주말엔 부동산 투자생활을 이어가는 게 쉬운 일은 아니었다. 회사생활만으로도 쉽지 않은 상황에서 지치자 않는 게 더 이상하지 않은가. 너무 피곤해서 입술이 터지고 눈이 충혈되는 일도 잦았다. 목이나 어깨가 아픈건 예사였다. 발바닥이 부르트고, 발톱이 빠진 적도 있었다. 지방에 임장을 갔다 올라오던 길에는 고속도로 휴게소에서 잠시 쉬려고 눈을 붙였다가 내리 4시간을 곯아 떨어져 잔 적도 있다. 추운 겨울에도 졸지 않으려고 창문을 열고 내달렸다. 그렇게 아내와 아이가 기다리는 집에 돌아가 잠시 눈을 붙인 후 바로 출근하는 삶의 연속이었다. 그렇지만 현장에 나갔을때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. 지금 뭐하고 있는 거야. 이게 배우는 사람의 자세야? 하면서. 현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 앞서 소개한 임장 기술이나 노하우는 이미 많은 부동산 투자자가 유튜브나 팟캐스트, 블로그 등에서 공개한 내용과 큰 차이가 없을지 모른다. 하지만 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다. 가끔 초보 투자자들과 함께 현장에 나갈 기회가 있다. 경력과 무관하게 부동산을 대하는 그들의 자세는 제각각이다. 그들 중 시간이 흐른 뒤 어떤 투자자가 지속적으로 투자를 해나갈지 예상하는 건 그리 어려운일이 아니다. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돌아보니 나는 정말 운이 좋았다. 웬만해서는 얻을 수 없는 배움을 주변 사람들로부터 얻었으니까. 나의 투자 멘토는 말했다. 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. 긴 시간이 흐른건 아니지만, 이제 그 말의 뜻을 조금은 알 것 같다. 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

P316 직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다. 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라. 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을, 새로운 지역을 임장하고 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는게 낫지 않을까? 최근 시장에서 투자한 경험이 있다면 이 이야기가 와닿을 것이다. 만약 지금 당신이 매수한 부동산에 임차인을 구하기 위해 여러가지를 시도하고 있으나 좀처럼 쉽지 않다면, 다음을 가장 먼저 생각해 보라. 바로 가격이다. 결국 임대에 가장 큰 영향을 미치는 건 가격이다. 당신이 내놓은 물건의 전세가가 다른 경쟁 물건들에 비해 지나치게 높은 건 아닌가? 이럴 때 임차인을 구하는 방법은 두 가지다. 가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나. 임대에 영향을 미치는 두 번째 요인은 집의 상태다. 보통 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 전세 임차인은 그 집에 평생 거주할 목적이 아닌 기본적으로 2년간 거주할 요량으로 물건을 보기 때문이다. 특히나 투자자로서 물건을 매입한 뒤 최초 임차인을 구할 때도 그렇지만 장기 보유로 투자를 이어가고자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 세 번째 요인은 입주 가능 시기다. 쉽게 말해, 이 집에 아무 때나 입주할 수 있는지를 뜻한다. 집을 구하는 임차인의 입주 희망 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면, 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높다. 그러나 현 거주자의 이사 날짜가 확정된 집일 경우 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수밖에 없다. 현 거주자의 이사 날짜가 신규 임차인이 원하는 이사날짜와 맞지 않으면, 잔금을 우선 치르기 전엔 임대할 수 없기 때문이다. 보통 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 경우가 그렇다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 이를테면 주택담보대출의 중도상환수수료와 이자, 기회비용등을 고려해 가격을 협상해야 한다. 반면, 현재 물건이 공실상태이거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나가야 하는 상황일 때는 비교적 소액인 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들 수 있으니 임대에 유리한 편이다. 임대에 영향을 미치는 네 번째 용인은 사람이다. 나는 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다고 생각한다. 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다. 투자과정에서 물건을 찾을 때, 부동산을 매수하고 임차인을 구할 때 등 투자의 모든 과정에서 나와 함께 일한다. 하지만 내가 중개인의 도움을 받아 물건을 매입했다고 해서, 그가 24시간 내내 나의 물건 곁에 붙어서 임차인을 구하는 데만 힘을 쏟아줄 수는 없다. 이러한 이유로 임대를 놓는 과정에 어려움이 생길 수 있다. 경험해 본 결과, 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다. 만약 어떤 중개인이 좋은지 모르겠다면, 당신이 처음 손님으로 중개소의 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 행동을 떠올려보라. 대게는 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다. 그렇게 따져서 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않는다면, 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 물건을 내놓아야 한다. 어느 정도 시간이 흘렀는데도 임차인을 구하지 못했다면, 인근 다른 중개소에도 물건을 내놓는 편이 좋다.

P328 이렇게 고민하는 건 현재 나를 둘러싸고 있는 상황 중 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하기 위해서다. 내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다. 사나운 맹수와 독충이 우글거리는 아마존 열대 우림속에서 ‘약육강식의 생태계 원리’가 옳지 않다고 외쳐봐야 무슨 소용이 있는가. 그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다. 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 그다음으로 해야 할 것이 선택이다. 불평과 불만으로 허송세월할 것인가, 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 잇는 범위를 설정하고 무엇을 할지 찾을 것인가. 당신이 이 책을 중간에 덮어버리지 않고 여기까지 읽었다면, 적어도 이에 대한 고민을 하기 시작했을 거라 생각한다.

P331 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 투자를 처음 시작하던 당시, 나와 함께 오프라인 모임에서 만나서 함께 공부했던 수많은 사람 중 상당수는 원래 있던 자리로 돌아갔다. 그들과 나의 차이가 지식이나 재능에서 비롯된 것 같지는 않다. 그들도 내가 알고 있는 것 대부분을 알고 있었다. 아이디어가 번뜩이고 재기발랄한 그들에 비해, 오히려 나는 소위 말하는 투자의 감이라는게 전혀 없는 사람이었다. 하지만 차츰 시간이 흐르자, 변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일해야 할 일들을 묵묵히 해 나갔다. 간절함은 있으나 정작 무엇을 행해야 할지 모르는 사람들에게 내가 직장생활과 투자를 병행하는 삶을 살아오며 쌓은 작은 경험들이 조금이나마 도움이 될까 싶어서 쓰기 시작했다. 정말 그런 사람들에게 실질적인 도움을 주고 싶었다. 이책의 마지막 책장을 덮은 뒤 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!

P333 투자자로서 나의 지향점은 이것이다. 한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다. 그렇다면 남은 길은 하나다. 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. 될 때까지 한다라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다. 과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 떄문이다. 그때 나는 규정 속도를 준수하지 않았다. 그 속도로 차를 몰 수 있는 실력이 아니었는데, 지나치게 속도를 높였다. 그래서 봐야 할 것들을 보지 못했고, 결국 사고를 내고 말았다. 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회는 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 이것이 첫 번째 해야 할일이다. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고, 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

P343 당신이 어느 동네의 A라는 곳에서 친구를 만나기로 했다고 하자. 그 동네는 당신이 생전 처음으로 가보는 곳인데, 그 친구는 이 동네에서만 10년 이상을 살았다. 당신이 아무리 최고 사양의 지도앱을 활용해 의욕적으로 움직인다고 해도, 친구가 평소처럼 걸어서 목적지까지 도착하는 속에는 미치지 못할 것이다. 친구는 이미 그 동네의 모든 골목길과 장애물, 지름길 같은 것을 꿰뚫고 있을 테니까. 그가 아무리 잡다한 생각을 하며 걷는다고 해도 그의 발은 빠른 길을 기억하고 있을 것이다. 투자를 배우는 것 또한 크게 다르지 않다. 빨리 가고 싶다는 바람아 아무리 간절하도 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다. 그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 성공이란 말보다 생존이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고. 명확한 투자 기준을 갖기까지, 결국 투자에 익숙해지기 얼마나 걸리는 묻는 사람의 질문에는, 그의 조급한 마음이 들어 있다. 그 질문은 너무 이르다. 처음 접한 영역, 익숙하지 않은 길이라면 빨리 가려고 해도 그럴 수 없다는 사실을 인정하고, 천천히 두드리며 찾아가길 바란다. 오래 걸어가야 하는 길 위에, 당신뿐 아니라 같은 곳을 향하는 사람들도 함께한다면 그 길이 힘들기만 한 것은 아닐 것이다.

P344 투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래가야 한다. 그리고 오래가려면 함께 가야 한다. 그렇다면 누구와 함께 가야 할까? YG양현석대표가 말했다. 왜 본인이 과거에는 성공하지 못했다고 생각하세요? 지원자는 말이 없었다. 그러자 양 대표가 이어서 이야기했다. 그건 지원자의 곁에 최고가 없었기 때문입니다. 저는 항상 일을 할 때 최고와 함께하려고 합니다. 투자카페에서 활동하고 강연을 듣고, 임장을 하면서 나는 투자자로 성장하기 위해 부단히 노력했다. 그런데 시간이 갈수록 점점 더 크게 느껴진 것은 내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다는 것이었다. 모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다. 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. 생각보다 많은 사람이 이 한계를 뛰어넘지 못한다. 그저 막연히 누군가가 도움이 필요한 나와 함께해 주기만을 바란다. 투자를 하면서 ‘내가 어떻게 얻은 건데?’, ‘내가 그렇게 한다고 해서 얻는 게 뭐야?’ 라는 생각에 사로잡힌 사람들을 자주 목격했다. 자신의 것을 주는 건 아까워하면서, 다른 사람에게는 조금이라도 더 받아내려고 하는 사람도 많았다. 물론 이해할 수 있다. 혼자서 해나가는 데 자신이 있다면, 굳이 다른 사람과 함께할 필요가 없을지도 모른다. 그러나 당신이 정말 함께하며 서로 도움을 주고받을 수 있는 좋은 사람을 찾고 있다면, 한 번쯤 생각해 봐야 할 것이 있다. 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다. 정말 그렇게 된다고 자신 있게 말할 수 있다. 내가 직접 겪은 일이기 때문이다. 나도 주변에 좋은 사람, 최고의 사람을 두고 싶어서 내가 치러야 할 것이 무엇인지 고민하다가, 먼저 좋은 영향을 미치는 사람이 되기로 했다. 누군가는 이렇게 생각할지도 모르겠다. ‘나는 투자 초보라 나눌 수 있는게 없는데…’ 처음엔 나도 다소 막막하게 느껴졌지만, 말 그대로 좋은 사람이 되어야겠다고 마음먹으니 어려운 일도 아니었다. 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다. 그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.

P353 3순위와 관련된 시간을 정리하고 나니, 이제는 1순위와 2순위가 충돌할 때 어떻게 할지를 선택해야 했다. 결국 직장인 투자자 대다수가 고민하는 건 무엇인가? ‘회사 눈치’다. 나도 회사의 눈치를 봐야 할 때가 많았고 그때마다 쉽지 않았다. 이러한 문제로 고민할 때 멘토가 해준 한마디가 큰 깨달음을 주었다. “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.” 투자와 회사일 사이에서 고민하느라 잊고 있었지만, 사실 지극히 당연한 말이다. 회사로부터 시간을 얻기 위해 치러야 할 대가는 무엇일까? 그건 회사에 기대할 수 있는 것에 대한 욕심을 버리는 것이다. 간혹 회사에서도 인정받으며 승승장구하고, 투자자로서도 엄청난 수익을 거두길 꿈꾸는 사람들을 만나게 된다. 개인적인 상황에 따라 불가능하다고만 말할 순 없을 것이다. 하지만 둘 다 해내기 버겁다면, 필연적으로 하나를 택해야 한다. 이때 회사를 택할 수도 있다. 누가 그것이 잘못된 선택이라 확언할 수 있겠는가! 결국 책임은 자신의 몫이다. 그 사람은 회사를 택하는 대신, 투자자로 어느 수준 이상이 되겠다는 욕심은 내려놓아야 할지 모른다. 당연한 세상의 이치다. 투자를 하기 전에 나는 직장인이었고, 투자를 시작하고 나서는 직장인 투자자가 되었다. 직장인이라는 사실엔 변함이 없었다. 회사에서 승승장구하며 인정받길 욕심내지는 않아도, 회사와의 약속만큼은 지키자. 회사가 좋아서가 아니라, 안정감이 무너지면 투자에도 악영향을 미칠 수 있기 때문이다. 주어진 시간 동안 주어진 일, 딱 그만큼만은 잘해내고, 누가 뭐라 하든 퇴근 이후와 주말에는 당신의 일을 하라. 그 시간마저 회사에 바치지 못한 탓에 고과를 잘 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다. 10년 이상 직장생활을 하면서 느낀 것 중 하나는 감정적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 이성과 논리가 개입한다는 것이었다. 무슨 말인가? 동료들과 좋은 감정으로 관계를 유지하고 있다면, 그들이 당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이다. 어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? 나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조에 주고, 불편한 일을 맡겨도 왠만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. 문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다는 식의 아마추어 같은 사고를 상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.

P357 대다수는 투자를 통해 어느 정도 성과를 내면 지금 당장은 섭섭해하는 배우자라도 마음을 돌릴 것이라고 생각한다. 나 또한 그랬다. 하지만 이렇게도 해보고 저렇게도 해보니, 중요한 건 그게 아니었다. 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다. 한번 생각해 보라. 투자를 핑계로 평일 저녁과 주말에 자리를 비우는 배우자가 평소에도 불성실하다면 어떻겠는가? 따로 투자할 시간이 필요하다면서 같이 있을 때는 허투루 시간을 낭비하며 함께 있는 시간에 충실하지 않다면? 처음엔 의욕적이더니 얼마 안가 시들해지는 모습을 보인다면? 당신이 결혼을 했다면, 거기에 아이까지 있다면, 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어 준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말자. 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다. 자전거를 타고 싶다면, 자전거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 내가 달릴 길이 어떤 길인지를 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자. 울퉁불퉁한 자갈길에 아스팔트를 깔아두는 것도 자전거 타는 법을 배우는 것만큼이나 중요한 일이니까.

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