[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (검정책 버전)

저자 및 출판사 : 너나위, 알에이치코리아

읽은 날짜 : 24년 1월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #저평가 #자본주의 #경험쌓기

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

:“기회는 새롭게 탄생한다!”

월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한

‘아는 선배’의 시스템 마련법

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.

너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

#월급쟁이부자들 #너나위 #아는선배 #신사임당 #파이어족

2. 내용 및 줄거리

| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가

P61 자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.

갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼을 기업과 정부가 더 가져가고 있다.

늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.

투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다. 

| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

P99 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다.

궁극적으로 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야한다. 

시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.

시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야한다.

| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

P173 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.

투자자는 부동산의 매매과정은 물론 임대하는 과정에도 신경써야 한다.

전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.

경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식

P243 투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들수도 있다. 단, 준비가 필요하다.

현시점 직장인에게는, 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자방식이다.

돈을 잃지 않기 위한 첫번째 조건은, 저평가된 물건에 투자하는 것이다.

인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해나가라.

쌍은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.

| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

P317 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.

너나위의 세가지 투자기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.

아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.

싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라.

사전조사를 통해 관심있는 지역의 인상을 파악하라.

현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.

수월한 임대조건 네가지 (가격, 집상태, 입주가능시기, 사람)를 기억하라.

| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

P355 자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다.

조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.

멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야한다.

먼저 주어야 돌려받는다.

모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다 그러니 선택해서 집중하라.

오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안된다,

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 열반 강의와 실준 강의에서 듣던 내용들을 다시 한번 익혔던 것 같다. 실전 투자 사례로 어떻게 투자까지 이어나가야 하고, 어떤 상황에서 어떻게 해결해나가야 할지 조금은 알게 된 것 같다. 그리고 지역의 가치를 볼 수 있는 기준과 가치 대비 저평가되어있는 것을 찾아낼 수 있는 점을 배우게 되었습니다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

이 책을 읽으면서 월부강의에서 항상 강조하였던 저평가된 물건을 싸게 사는 것과 투자 경험의 중요성을 다시 한번 배우게 되었습니다. 강의를 통해 들었던 내용을 책으로 복기하는 기분이 들 정도로 너무 자세히 내용이 나와있어 다시 한번 가치 대비 저평가된 물건을 싸게 사는 것의 중요성을 배웠습니다. 그리고 각 입지요소들마다 왜 중요한지 어떻게 봐야하는지 배웠습니다.

또한 공부만 할 게 아니고 직접 부딪혀서 경험하는 것과 그 과정들을 반복해나가는 것이 중요하다는 점도 배웠습니다.

투자를 하기 전 명확한 목표가 필요하고, 그 목표를 이루기 위해 꾸준한 노력이 필요하며, 투자에 대해 조급함을 버리고 절실한 마음으로 임해야 한다는 것을 느꼈습니다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

P 20 위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다.- 워싱턴 어빙

P58 나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다. 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후준비’다.

P76 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산자산을 사는데 써야한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

4->3->1번 순서대로 이동해야 한다. (재테크나 투자에 무관심한 직장인->직장인투자자, 자영업 투자자-> 자산가, 부자)

P 78 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실이다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

P87 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

P97 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다.

P102 확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.- 앙트레 코스톨라니

P106 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축아파트라는 이유하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

P108 입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다. 입지는 어떻게 결정되는 걸까? 바로 위치에 의해 결정된다. 그 부동산이 어디에 있느냐에 따라 입지가 결정된다는 말이다.

그렇다면 부동산의 입지는 어떻게 판단할 수 있을까? 대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다. 각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.

P113~114 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 

초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

P116 내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이 것은 ‘잃지않는 투자’의 선결 조건이다. 

부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

P117 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.

좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.

P119 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초~한여름에 속하는 8월 중순까지 (여름 비수기), 수능이 있는 11월 초~설 명절이 있는 1월 말 (겨울 비수기) 시기이다. 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자한다.

P124~125 저평가는 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다,

아파트는 같은 단지 안에서도 향, 동, 층, 내부 상태 들에 의해 가격에 차이가 벌어진다.

부동산의 가치는 입지로 결정된다. 네가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이 것이 바로 ‘비교평가’다. 이 것이야말로 부동산의 저평가여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

P126 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다.

비교대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 

당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 

부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 KB시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을..

‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’

P128 부동산 중개사에게 보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 등기부 등본처럼 열람에 제한이 없는 서류를 통해서도 매도자의 사정을 짐작할 수 있다. 

[ 부동산 전세투자시 일반적인 거래 순서 ]

1단계: 매매 가계약 체결

매도자에게 매수자가 가계약금을 지급 (통상적으로 200~500만원 가량)

2단계: 매매 계약 체결

매도자와 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매매대금의 10%)을 지급

3단계: 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통상 200~500만원 가량)하며, 이를 매매 계약의 중도금으로 봄

4단계: 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급

매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지급

5단계: 매매 및 전세 잔금 지급

매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급

p130 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 상대방과 터놓고 이야기 하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다.

p132 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 이 것이 비수기 투자의 정석이다. 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

P134 내가 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’ 였다. 

인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

P138 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

P139 해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요

실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것

투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다.

초보투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.

P141 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 된다. 

‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다, 

P144 입주물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다.

해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다. 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치대비 저렴한지, 그렇다면 도대체 얼마나 싼지에 집중하는 것이다.

입주물량이 많다는 이유하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자기준은 저평가여부이기 때문이다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

P151 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

P155 잃지않는 부동산 투자를 하고싶다면, 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

P157 “준비된 자에게 기회가 온다”는 말은 부동산 투자에 있어서 “아는 지역이 많아야 투자시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 잇다”는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 귀로 들어 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 부동산 투자는 정직하다.

P164 나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 너바나- 나는 부동산과 맞벌이한다.