(돈버는 독서모임) '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기 [더블샷1]

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아

읽은 날짜 :  2024.1.23.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #잃지않는 투자    #리스크    #시스템투자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 소개 

 : 주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다.

처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다.

책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브 <신사임당> 채널의 재테크 좀 ‘아는 선배’에 출연해, 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다. 현재는 58만 구독자 <월부TV>를 진행하는 한편, 45만 회원을 거느린 커뮤니티 ‘월급쟁이부자들’에서 그동안의 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다.

2. 도서 소개

: “기회는 새롭게 탄생한다!”

월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한

‘아는 선배’의 시스템 마련법

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.

너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

3. 내용 및 줄거리

16p

'이게 가능한 걸까 싶었던 것들'은 지나고 보니, '마음먹고 하면 할 수 있는 것들'이었다. (중략)

돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

▶ 줌모임 조차 하기 싫어서 온라인 강의로만 들으려고 했던 내가 내마반 조장까지 하게 됐다.

한여름 임장이 걱정되어 실준반을 미루려고 했다가 그냥 도전, 7월 한여름 혼자서 단지임장을 모두 마쳤다.

처음에 어렵지 않을까 해서 고민했던 일도 막상 일단 행동하고 보면 마음먹으면 할 수 있는 것들이었다.

61p

상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다.

그리고 이에 맞춰 준비하면 아무리 어려워 보이는 상황이라도 헤쳐나갈 수 있다.

문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다.

▶ 지난 12월, 0호기의 역전세 대응하며 현재 상황을 명확히 인식하고 대책을 세우면 아무리 풀기 어려운 문제들도 결국 해결할 수 있다는 것을 직접 경험했다.

66p

어두컴컴한 동굴 속에서도 길을 찾고자 하는 사람의 눈에 가장 먼저 빛이 들어오듯,

현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

투자 이유 ㅣ집값도 할인이 된다 ㅣ이주수요와 신축의 힘 ㅣ부동산은 입지, 투자는 관계 ㅣ투자 결과

* 투자이유 : 성남시 분당, 안양시 평촌, 군포시 산본, 고양시 일산, 부천시 중동 → 수도권 1기 신도시, 1990년대 초반 건설

* 매수아파트 위상 : 의왕시 아파트는 평촌 신도시에는 포함되지 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지

→ 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다.

* 매도자 상황 : 매도자가 인근 지역을 중심으로 다양하게 투자하던 투자자, 최초 분양가가 비싼 편이라 시세상승이 더디자 매도

* 전세상황 : 인근 과천 재건축 이주수요로 전세 매물이 귀한 상황 ▶ 매수 결정

* 가격협상 : 매도자 면전에서 가격 협상 시도하다가 계약이 깨질뻔

→ 가격 협상은 계약서 작성 전에 끝내고 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수 있다는 것을 알게됨

* 중개인 관계 : 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향은 크다. 투자도 결국 사람끼리 하는 것

사소한 선물이라도 준비하고, 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화해서 안부를 묻는다.

당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트

투자 이유 ㅣ너평가 부동산을 보는 안목 ㅣ상대가 원하는 것 파악하기 ㅣ나는 무엇을 줄 수 있는가 ㅣ같은 상황에서도 어떻게 보느냐가 중요하다 ㅣ투자자의 자산목록 1호 ㅣ투자 결과

125p

여름 비수기 : 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철 8월 중순까지

겨울 비수기 : 수능시험 11월 초부터 설 명절 있는 1월 말까지

이 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

* 투자이유 : 광명시 임장하다가 분당 구미동 아파트와 비슷하다는 느낌을 받음. 예전에 다녀왔던 지역이라 두 지역 가격 비교를 해봄

경기도 광명도 입지는 괜찮지만, 분당에 비하면 지역적 위상에 차이가 있음.

→ 직장, 강남 접근성, 환경, 학군 등 입지 결정요인이 분당이 광명에 뒤지지 않는데 가격은 오히려 4,000만원 저렴 ▶ 매수 결정

→ 부동산 투자를 통해 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다.

여러 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 '비교평가'다

부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 하는 것이 아니라는 사실을.

* 매도자 상황 : 매도자가 지인과 함께 하던 사업이 어려워져 급하게 처분

* 전세상황 : 전세 물량이 조금씩 늘어나며, 임차인 구하기 어려워졌음. 제안 가격보다 낮은 가격에 들어오겠다는 사람 있었으나

기존 가격 고수, 결국 잔금 치고 수리 진행 후 전세 물건 귀해진 시기에 전세 계약 체결

→ 잔금 대출을 받으며 대출에 대한 막연한 두려움 극복, 대출이라는 무기를 활용해 물건을 매입하는 방식을 터득

* 가격협상 : 매매가 1천만원 깎는 대신, 가계약금을 3,000만 원 송금 조건 제시, 거래 성사

협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻을지 없을지 결정된다.

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

투자 이유 ㅣ대안이 있으면 급할 것이 없다 ㅣ알면 보인다 ㅣ투자 결과

147p

보통 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링 한다.

'임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써

투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

* 투자이유 : ① 통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데,

전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는다.

개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용 가치가 되기 때문이다.

신분당선이 개통하는 2016년 1월 말이 됐는데, 지난 상승장 초입 구간에서의 가파른 매매가 상승과 당시 국정 농단이라는 사회적 이슈 등에 따른 피로감이 쌓인 탓에, 막상 개통 시기에는 오히려 매매가에 정체 구간이 나타난 것이다.

그럼에도 신분당선 개통이 사용가치를 끌어올리고 이 노선을 이용하고자 하는 전세수요가 늘면서,

매매가와는 다르게 전세가는 꾸준히 상승했다.

② 당시 용인 뿐만 아니라 동탄과 수원 등에 예정된 입주 물량이 사상 최대에 이른다는 뉴스에 실수요는 물론 투자수요 또한 위축, 매수세가 얼어붙었다. ▶ 매수 결정

※ 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 최우선 투자 기준은 저평가 여부이다.

→ 입주 물량이 단기간에 정리될 정도면 2년 뒤 한 차례 역전세가 발생하더라도 매입하는 경우가 있다.

* 아파트 위상 : 구축이긴 했으나, 길 하나를 건너 신축과 마주 보고 있어 입지에는 차이가 없는데, 가격은 절반을 조금 넘는 정도

* 전세상황 : 주변 신축 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려로 매수세가 싸늘하게 얼어붙음.

매수자 입장에서는 좋은 분위기 형성. 인근 신축 아파트 선두로 전세 물건이 빠르게 소진. 새

아파트 입주 초기 저렴한 전세 물건이 사라지면서 전세 호가도 상승, 상대적으로 저렴한 인근 구축 아파트 전세 물건도 소진,

매매가는 떨이지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍

* 매도자 상황 : 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 위해 매도 후 계속 거주 희망

* 가격협상 : 매도사유가 분명하고 꼭 집을 팔아야 하는 입장이기에 가격 조정 수월, 매도자가 과거 투자로 입주 물량에 대한 공포감을 가지고 있는 것을 알게 됨. 투자자 설득해서 원하는 가격에 거래 성사

04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

투자 이유 ㅣ결국은 입지ㅣ당신은 왜 집을 파는가?ㅣ투자 결과

* 투자이유 : 평촌은 식빵 같은 모양으로 구성된 수도권 대표적 1기 신도시, 지하철 4호선이 지역 중심을 가로지른다.

1기 신도시 중 분당 다음으로 지역적 위상,

2016년 한 해 동안 평촌에 2개의 대단지, 5,700세대 입주로 수도권 전체가 상승장이던 2016년에 평촌 시세는 상승폭 미미

매매가 답보 상태라 투자하기에 적합한 상황이나, 전세가 또한 약세 이기에 임차인 구하기 만만치않음.

그래도 평촌은 입지 측면에서 수도권에서 사람들의 선호도가 높은 지역이라, 임차인 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다 하더라도 투자하기로 결정. ▶ 매수 결정

* 아파트 위상 : 구축이긴 했으나, 길 하나를 건너 신축과 마주 보고 있어 입지에는 차이가 없는데, 가격은 절반을 조금 넘는 정도

* 전세상황 : 주변 신축 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려로 매수세가 싸늘하게 얼어붙음.

매수자 입장에서는 좋은 분위기 형성. 인근 신축 아파트 선두로 전세 물건이 빠르게 소진. 새

아파트 입주 초기 저렴한 전세 물건이 사라지면서 전세 호가도 상승, 상대적으로 저렴한 인근 구축 아파트 전세 물건도 소진,

매매가는 떨이지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍

* 매도자 상황 : 매도자가 이사갈 집을 먼저 구한 뒤 현재 살고 있는 집 처분. 입주 물량으로 매매가 되지 않자 한 차례 가격 낮춤

* 가격협상 : 500만원 깎고 300만원 더 깎기 위해 협상 시도, 최종 200만원 더 깎음

200~300만 원 조정이 안 돼서 투자 하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우 많았다

이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음 먹었으면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말것

협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되더라도 그런 것 하나하나가 귀한 자산이 된다.

* 리스크 관리법

① 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 수도권의 경우 직장과 교통 조건이 실수요자가 선호하는 곳

② 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

→ 3~4년 이상 장기간, 해당 지역 인구의 1%이상 규모로 주택 공급 시 투자하지 않는 것이 좋다.

③ 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

→ 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지 말자.

마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이다.

④ 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도,

매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

※ 가장 중요한 것은 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다.

다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

334p

투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다.

지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

 343p

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다.

서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다.

그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서

'성공'이란 단어보다 '생존'이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다.

큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.

▶ 살아남기만 한다면 늦더라도 목표에 도달할 수 있다. 나는 꼭 살아남는다.

353p

"무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다."

나는 투자를 택했다. 그래서 회사에서의 욕심을 내려놓았다. 그게 나를 위한 것이라고 생각했따.

나는 한 번 지나가면 사라져버리고 말 시간을 회사가 아닌 나를 위해 쓰고 싶었다. 그것이 투자를 택한 이유다.

4 벤치마킹할 점

- 내가 현재 할 수 있는 것과 없는 것을 구분하고 할 수 있는 것에만 집중하자.

- 내가 할 수 있을까 고민했던 것들도 지나고 보면 마음먹으면 할 수 있는 것들이었다. 먼저 행동하자.

- 절대 조급해 하지 않기.

- 부동산도 결국 사람이 하는 일이다. 상대방에게 예의를 지키자.

5. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  내가 0호기들을 살 때 이 책 한 권만 읽었더라면.. 생각이 떠나질 않는다. 1~2만원으로 저자 10~30년 삶에 대한 노하우와 식견이 고스란히 담겨져 있는데 책을 안 읽는 것이 오히려 이상한게 아닐까..이번에 그동안 살아온 내 삶에 대해 다시 한 번 반성을 하게 되었다.

6. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P  343p

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다.

서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다.

그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서

'성공'이란 단어보다 '생존'이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다.

실제 서두르다가 방향을 잘못 잡아 고생한 경험이나 성공 보다 생존이 더 중요하다고 생각한 적이 있는지 함께 이야기 나눠보고 싶습니다.

7. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 나는 부동산과 맞벌이한다.