안녕하세요, 더블샷1입니다.
월부를 시작하고 4년 만에 처음 받은 매물코칭에 대한
후기를 작성해보고자 합니다.
매물코칭 신청일 아침,
9시가 되자마자 늘 하던대로 네이버시계를 켜두고,
대략적인 클릭 위치를 확인한 후 광클을 했습니다.
다행히 신청에 성공했는데 기뻐할 틈도 없이
이번에는 질문지 글자 수 제한 때문에 마음이 급해졌습니다.
그동안 보고 비교했던 지역과 단지,
현재 보유하고 있는 물건의 매도 상황,
제가 쓸 수 있는 투자금,
그리고 가장 궁금했던 매물들의 장단점까지
짧은 글 안에 어떻게든 다 담아야 했습니다.
가장 빠른 매물코칭 시간으로 점심시간 직후를 신청해 놓고는
점심도 제대로 먹지 못한 채 차 안에서 질문지를 다시 읽어보며 기다렸습니다.
‘내가 이 지역을 선택한 이유를 제대로 설명할 수 있을까?’
‘이 단지를 좋다고 생각한 이유가 정말 맞는 걸까?’
‘지금 내가 보고 있는 물건이 가격까지 고려했을 때도 좋은 선택일까?’
4년 넘게 공부하고 앞마당도 만들었지만
막상 실제 투자를 앞두고 코칭을 받으려니
제가 내린 결론 하나하나를 다시 확인하게 되었습니다.
그리고 자향 멘토님과 이야기를 나누면서
제가 왜 이 지역을 선택했고,
왜 이 단지를 골랐으며,
왜 이 가격이면 투자할 수 있다고 생각했는지,
그리고 이 물건을 산 이후에는
어떤 상황까지 감당할 수 있는지를
처음부터 끝까지 다시 생각해보는 시간이었습니다.
1. 좋은 지역을 찾는 것과 지금 투자할 수 있는 지역을 찾는 것은 달랐습니다.
저는 투자금을 고려해 몇 개의 수도권 지역을 비교하고 있었습니다.
제가 보기에도 입지가 더 좋고
사람들이 선호할 만한 요소가 많은 지역이 있었습니다.
하지만 이미 가격이 많이 올라
제가 가진 투자금으로는 좋은 물건을 선택하기 어려웠습니다.
반면 상대적으로 덜 오른 지역에는
지역을 대표하는 선호 단지가 있었고
현재 제 투자금 안에서 검토할 수 있는 물건들이 있었습니다.
좋은 지역이라는 이유만으로
이미 많이 오른 가격까지 모두 받아들여서는 안 되고,
반대로 상대적으로 지역 위상이 낮더라도
그 지역에서 사람들이 가장 좋아하는 단지가
아직 가격 메리트를 가지고 있다면 충분히 투자할 수 있었습니다.
2. 평형보다 먼저 봐야 하는 것은 사람들이 좋아하는 단지였습니다.
다른 지역에서는 제 투자금에 맞추다 보니
상대적으로 선호도가 조금 떨어지는 단지의 넓은 평형을 보고 있었습니다.
저는 당연히 같은 투자금이라면
조금이라도 넓은 평형을 사는 것이 낫지 않을까 생각했습니다.
하지만 멘토님께서는 평형을 조금 줄이더라도
사람들이 좋아하는 단지를 먼저 보라고 말씀해주셨습니다.
학교가 가깝고,생활하기 편하고,
한번 들어온 사람들이 그 생활권 안에서 계속 이동하고 싶어 하는 단지라면
그 안에는 이미 꾸준한 실수요가 존재하기 때문이었습니다.
특히 애매한 평형의 경우에도
“큰 평형보다 작으니 안 좋다”가 아니라
누가 이 평형을 선택할 것인지,
어느 평형의 수요를 가져오는 상품인지
생각해야 했습니다.
3. 같은 단지 안에서도 ‘좋은 동’ 하나만 보고 결정하면 안 됐습니다.
이번에 가장 많은 시간을 들여 본 것은
한 단지 안의 여러 매물이었습니다.
선호도가 높은 동의 고층 매물,
상대적으로 선호도가 떨어지지만 가격이 저렴한 매물,
선호동은 아니지만 구조와 상태가 좋은 매물 등
각각의 장단점이 너무 달랐습니다.
저 역시 처음에는
“그래도 사람들이 좋아하는 동이면 이게 제일 낫지 않을까?” 라는 생각이 컸습니다.
하지만 멘토님과 하나씩 비교하면서
동만큼이나 중요한 것이
구조, 확장 여부, 내부 상태, 뷰, 층, 그리고 가격이라는 것을 배웠습니다.
선호동이라고 해도 구조가 애매하고 비확장이라면
나중에 매도할 때도 같은 약점을 안고 가야 했습니다.
반대로 선호도가 조금 떨어지는 위치라 하더라도
가격이 충분히 저렴하다면
“나중에 조금 싸게 판다”는 전제로 투자할 수 있는 물건이 될 수도 있었습니다.
특히, 좋은 물건끼리 가격 차이가 크지 않다면
조금 더 주더라도 좋은 물건을 사고,
덜 좋은 물건을 선택한다면
그 단점이 충분히 보상될 만큼 싸게 사야 한다는 것이었습니다.
그동안 저는 ‘이게 더 좋은 물건인가?’만 고민했다면
앞으로는 반드시 “얼마나 더 좋은가?”
“그 차이에 얼마를 더 지불할 것인가?”까지
숫자로 생각해야겠다고 느꼈습니다.
4. 지방 물건에서 조금 더 받는 것보다 다음 투자의 기회를 보는 것이 중요했습니다.
이번 코칭에서 제게 가장 현실적으로 와닿았던 부분은
기존 보유 물건의 매도였습니다.
마침 매수자가 나타나 가격을 제안한 상황이었고
저는 조금이라도 더 받고 싶은 마음이 있었습니다.
하지만 멘토님께서는
기존 물건에서 천만 원을 더 받으려다가
제가 사고 싶은 수도권 물건이
그보다 더 많이 올라버릴 수도 있다는 점을 말씀해주셨습니다.
그 말을 듣고 빠른 결정을 내릴 수 있었습니다.
매도의 목적은 최고가를 받는 것이 아니라
다음 더 좋은 자산으로 이동하기 위한 것임을 확인할 수 있었습니다.
세금을 조금 덜 내고,
매도가를 조금 더 높이는 것만 생각하다가
정작 좋은 자산으로 이동할 시기를 놓친다면
더 큰 것을 놓칠 수도 있었습니다.
그래서 코칭 다음 날
매수자와 다시 협상을 시작했고,
중간에 여러 조건이 오가면서 계약을 포기할까 싶을 정도로 쉽지 않았지만
끝까지 조율한 결과 결국 매도 가계약금을 받을 수 있었습니다.
멘토님께 코칭받은 내용을
바로 행동으로 옮겨 결과까지 만들 수 있어서
개인적으로 더 의미가 컸습니다.
5. 투자금만 맞추는 것이 아니라 좋은 것을 살 수 있는 방법을 찾아야 했습니다.
저는 과거 역전세를 경험한 적이 있어
이번에는 투자금을 최대한 보수적으로 쓰고 싶었습니다.
그래서 ‘내가 가진 현금만으로 가능한 물건을 해야 하나?’라는 고민도 있었습니다.
멘토님께서는 제 자산 상황을 하나씩 확인해주시면서
사용할 수 있는 자금과
투자를 위해 무리해서 사용하지 않아야 하는 자금을 구분해주셨습니다.
그리고 지금처럼 기존 물건을 정리하고
수도권에 좋은 한 채를 만들어가는 상황이라면
쓸 수 있는 안전한 범위의 대출까지 활용해
지금 할 수 있는 것 중 가장 좋은 물건을 선택하는 것도 가능하다고 말씀해주셨습니다.
무조건 대출을 하지 않는 것이 안전한 것이 아니라,
어떤 대출을 사용하고
어디까지 감당할 수 있는지를 알고 있는 것이 더 중요했습니다.
결국 투자는 투자금을 최소화하는 게임이 아니라
감당할 수 있는 범위 안에서 더 좋은 자산을 가지는 과정
이라는 것을 다시 생각하게 되었습니다.
6. 결국 물건을 가장 잘 알아야 하는 사람은 저였습니다.
코칭을 받으면서 가장 많이 느낀 것은
제가 생각한 방향이 완전히 틀린 것은 아니었다는 점이었습니다.
제가 지역을 비교했던 이유,
단지를 선정했던 이유,
각 매물의 장단점을 정리했던 부분을
멘토님께 하나씩 말씀드리면서
그동안 공부한 것이 조금씩 쌓이고 있었다는 것도 느낄 수 있었습니다.
하지만 동시에 제가 놓치고 있던 부분도 분명히 있었습니다.
지역의 가치만 볼 것이 아니라 가격까지 봐야 했고,
단지의 선호도뿐 아니라
평형과 실제 수요를 생각해야 했고,
선호동이라는 이유만으로
구조와 상품성을 놓쳐서도 안 됐습니다.
또 사는 순간뿐 아니라
전세를 어떻게 운영할지,
공급이 들어왔을 때 어떻게 대응할지,
나중에 누구에게 이 집을 팔 것인지까지 생각해야 했습니다.
결국 이 물건을 보유하고
마지막까지 책임져야 하는 사람은 저이기 때문입니다.
마지막으로
자향 멘토님, 정말 감사합니다.
월부에서 공부한 지 꽤 오래되었지만
이번이 저에게는 첫 매물코칭이었습니다.
그래서인지 신청하는 순간부터 유난히 떨리고 기대도 많이 됐습니다.
강의에서만 뵙던 자향 멘토님께
제가 실제로 보고 있는 지역과 단지,몇 년 동안 정리하지 못했던 기존 물건들,
그리고 지금 가진 투자금까지 모두 펼쳐놓고 이야기하려니
처음에는 조금 긴장도 됐습니다.
그런데 멘토님께서
제가 고민했던 과정을 하나씩 들어주시고,
“이건 잘 봤다”는 부분은 확인해주시고
제가 놓친 부분은 바로 다시 생각할 수 있도록 짚어주셔서
코칭이 끝날 무렵에는
머릿속에 흩어져 있던 것들이 하나의 방향으로 정리되는 느낌이었습니다.
무엇보다 감사했던 것은
단순히 어떤 물건을 사라고 말씀해주신 것이 아니라
제가 앞으로 혼자서도 판단할 수 있는 기준을 알려주셨다는 점입니다.
그리고 코칭 다음 날
말씀해주신 대로 기존 물건의 매도를 진행해
가계약금까지 받을 수 있었습니다.
코칭에서 들은 이야기가 바로 제 행동으로 이어지고
그 행동이 실제 결과로 이어지는 경험을 하면서
왜 매물코칭을 받아야 하는지 알 것 같았습니다.
점심도 못 먹고 차 안에서 긴장하며 기다렸던 시간이
전혀 아깝지 않았습니다.ㅎㅎ
그리고, 매코에서 1순위로 봤던 물건은 아쉽게도
집주인분이 가격을 크게 올리면서 놓치게되면서
추석 전 회사 연차를 내고 다시 부동산을 돌며
새로운 매물과 현금세입자가 있는지를 확인했습니다.
멘토님께서 알려주신 단지 선호도, 구조와 확장여부, 가격 차이를 보는 기준을
다시 적용해 다른 물건들을 비교했고, 결국 1호기 물건에 가계약금을 넣었습니다.
처음에는 1순위 물건이 날라가서 아쉬웠지만,
지나고 보니 특정 물건 하나를 잡는 것보다
멘토님께 배운 기준으로 다음 물건을 스스로 골라낸 과정이 더 의미 있었던 것 같습니다.
매코에서 배운 내용을 바로 현장에서 적용해 실제 매수까지 이어갈 수 있어서 더 감사했습니다.
첫 매물코칭을 자향 멘토님께 받을 수 있어서 정말 감사했습니다.
4년 동안 공부하면서
잘하고 있는 건지, 너무 늦게 가고 있는 건지
스스로 답답했던 순간도 많았는데
이번 코칭을 통해
그래도 지금까지 해온 공부가 헛된 것은 아니었다는 용기도 얻었습니다.
앞으로는 멘토님께서 잡아주신 기준을 가지고
제가 선택한 물건을 끝까지 책임질 수 있는 투자자가 되겠습니다.
다음에 뵙게 된다면
“좋은 투자했습니다”라는 소식으로 다시 인사드리고 싶습니다.
긴 시간 제 상황을 하나하나 함께 고민해주시고
더 좋은 방향으로 갈 수 있도록 기준을 잡아주신
자향 멘토님, 진심으로 감사드립니다.
