안녕하세요 후바이입니다.
많은 공급이 예정된 지역과 단지에
전세를 셋팅해야 하는 투자를 결정하고
너무나도 순조롭게 풀려가는 듯 했던
임차 과정을 복기해 보고 다음 투자에서는
더 나은 과정으로 채워 가기를 바라는 마음과
저와 유사한 경험을 하고 계시거나,
겪게 되실 단 한분에게라도 도움이 되었으면
하는 마음으로 글을 작성해 봅니다.
서두에 언급드렸듯 저는 많은 공급이 예정된
지역과 단지에 투자를 진행하였습니다.
1등 물건으로 만들기 위해 가격,
입주 시 시스템 에어컨 설치,
보증보험가입 제한 시 전세권 설정 동의 등의
노력을 기울이긴 하였지만 생각보다 빠르게
희망 계약 조건에 맞는 임차인이 나타났습니다.
3년간의 임차 계약으로 공급을 피해가면서
네이버 부동산에 올려둔 가격에서
네고를 한번도 요청하지 않은 채 말이죠.
'손님이 붙었을 때 빼려고 해야 한다'는
전세 임차 과정에서 고생하셨던 선배, 동료분들과
세달 간 가르침을 주신 셔츠 튜터님,
매물 코칭을 진행해주셨던 빈쓰 튜터님의
명확한 조언이 있었기 때문에
추가 네고도 염두에 두고 있었었는데
광고 가격 그대로 계약을 원한다니
한편으론 기쁜 마음도 있었던 것 같습니다.
3년은 대출이 안 나온대요
2년 계약으로 바꿔주세요.
본 계약을 마치고 3주 즈음 지날 때
임차인은 "3년 계약으로는 대출 승인이 안되니
2년 계약으로 변경해 달라"는 요구를 해 왔습니다.
계약금을 넣고도 이렇게 나오는
임차인을 보며 괘씸한 마음도 들었지만,
"임차인은 물론이고 부사님 조차도
잘 모르는 경우가 있다. 그러니 내가 공부해서
알려줘야 한다고 생각하고 있어야 한다"는
무명인 반장님의 조언 덕분에 임차인이 반려된
대출 기관은 어느곳인지 여쭤보고 대출을
같이 알아봐 드리기로 하였습니다.
알아본 결과 특정 대출 상품에 대한 사안이지
금융 기관에서 대출 기간이 3년이라서
대출이 반려되는 상황이 아니었습니다.
대출 규제 등의 시장 분위기도 고려되겠지만
지점장의 전결 사항이거나, 창구 직원의
일처리에 따라서 임차 기간이 2년 이상이라도
대출 승인은 가능하다는 점을 알게 되었고
이를 부사님을 통해 임차인에게 전달했습니다.
"NN은행 DD지점, DD은행 NN지점에 가 보시라"
알고보니 임차인은 N천만원의 계약금을
넣은 상태에서도 단 한명의 대출 상담사에게만
상담을 했었던 상태였고 그 상담사의 말만 믿고
저에게 계약 변경 요구를 해왔던 것입니다.
'N천만원을 날릴수도 있는데 어떻게 저렇지?'
라는 생각이 계속 머릿속을 맴돌았지만
"임차인과 부사님 모두 내가 공부해서
알려줘야 한다고 생각해야 한다."
덕분에 대응이라는 것을 할 수 있었습니다.
✔ 임차인은 물론이고 부사님 조차
내가 알아봐서 알려줘야 할 수도 있다.
✔ 임차기간이 25개월 이상이어도
전세 자금 대출은 나올 수 있다.
(지점장 및 창구 직원 일처리에 따라 다르다)
죄송해요. 대출이 아니라,
보증보험 가입 3년이 안되는 거래요.
2주 정도의 시간이 지났을까요.
부사님께 연락이 옵니다.
"지난번 임차인 측 대출 같이 알아봐주셨잖아요.
알고보니 대출이 아니라 보증 보험 가입이
3년이 안나온다는 거였대요.
아니 그걸 또 이제 와서 이야기를 하나 몰라요.."
카페를 부랴부랴 찾아보았지만 당시에는
이와 관련된 내용은 찾지 못해
두 곳의 보증 기관과 한 곳의 지사를 방문해
자초지종을 알아보게 되었습니다.
HUG 주택도시보증공사
기금 기준은 1년 이상이면 보증이 되며
최대 임차 기간에 대한 규정은 없다.
안심 대출과 전세 보증보험 결합 상품일 경우
25개월 이상 상품은 안 될 수도 있다.
(10년까지도 가능은 하다..수수료가..?)
서울보증보험
2년 이상의 임차 계약이면 보증가입 가능
최대 임차 기간의 제한은 없음.
두 곳 모두 우리가 공급 리스크를
헷지하기 위한 선택지로 2년 이상의
임차 계약 시 보증보험 가입에
제한이 되는 것은 아님을 알 수 있었습니다.
다만, 기관은 보증의 영역이며
실제 대출 승인은 금융 기관에서 이뤄지므로
임차 기간과 보증보험 가입 기간 자체가
문제가 되는 것은 아닐 수 있다는 점을 기억하시고
부사님, 임차인, 나아가 금융 기관 창구 직원과의
상담 등에서 활용하시면 될 것 같습니다.
TMI)
전입 신고로도 민법상 대항력 발생 및
보증금 보장 영역이 있으니
만기 시점에 급한 것 아니면 보증보험 가입
수수료 뭐하러 내냐는 아는 법무사의
전화 통화 한 번 만에 보증보험 가입을
하지 않기로 결정하신 임차인...
배움의 기회를 주셔서 감사드립니다.
✔ 보증보험 가입 조건에 최대 임차 기간은 없다.
✔ 대출 상품 셋팅은 금융기관 몫,
보증 여부과 관계없이 임차 기간이 25개월
이상 일 경우 반려되는 상품이나 경우가 있을 수도
임차인 측 신용 문제로
2년 이상 임차 계약으로는
대출 실행이 안된다고 하네요
잔금을 한 달 정도 앞둔 시점
부사님으로부터 연락을 받게 됩니다.
"임차인이 신용 문제로 진짜로 이번엔
대출이 나오지 않는 모양이에요.
1금융은 당연하고 2금융권에서도
대출이 안 나온다며 이번에는 진짜
3년 계약을 2년으로 해주거나
2년 후 1년 재계약 하는 조건으로
하면 안되겠냐고 물어오는데 어떻게 할까요?"
정말 짜증은 나는데.. 이상하게 전처럼
심장이 덜컥하지는 않습니다.
어느새 저는 전화를 돌리고, 운전대를 잡았습니다.
단지 주변 2금융권 OO금고 두 곳과
지역 내 OO화재 두곳에 직접 알아보니
임차 기간과 관계 없이 대출이 가능한
2금융권 두 곳을 확인하였고 알게된 내용을
임차인 측에 전해드렸습니다.
이대로 임차인이 들어와서 3년 살아주면
좋겠다는 생각은 변함이 없었지만
'전화 한 두통이면, 창구 방문 한번이면
알 수 있는 사안인데' 라는 생각에
괘씸함이 점점 커져만 갔습니다.
차라리 새 임차인을 구하면
계약금도 돌려주고 이 임차인과 엮이지
않았으면 좋겠다는 생각도 있었습니다.
여기서도 앞서 언급했던 대출상담사와
다른 대출상담사였지만 3년은 안된다며
계약을 2년 또는 2+1으로 변경해달라 합니다.
2+1 계약으로 하게 될 경우 나를 보호하기 위해
무엇을 할 수 있는지 알아보았고
주변에서 여러 방면으로 도와주셨는데요.
다행히도 알려드렸던 OO화재에서
계약 변경 필요 없이 3년 기존 계약대로
대출이 승인이 되어 이 일은 일단락 되었습니다.
✔ 임차 기간 36개월이라도
2금융권에서 전세 대출 승인이 될 수 있다.
✔ 부사님과 대출상담사의 의견을
곧이 곧대로 믿는 것은 위험할 수도 있다.
대출 지급이 늦어질 것 같아요.
잔금 좀 미뤄주시면 안될까요?
잔금을 2주 정도 앞둔 시점. 쎄한 느낌에
저의 부사님께 연락을 드렸습니다.
"잔금이 2주 뒤인데 임차인 측
전세 잔금 지급 준비 잘 되어 가고 있겠죠?"
"왜요!? 임차인한테 연락 왔던가요?
안 그래도 지난주에 연락이 와서는
기존 주택 처분이 완벽히 이뤄지지 않아
양도가 완료된 다음 대출 지급이 된다고
2-3주정도 잔금을 미뤄주던지
광고를 다시 내고 새임차인을 구하면
계약금을 돌려달라고 합니다.
저도 너무 괘씸해, 계약금 포기하시든
더 알아오시든 알아서 하시라고 말씀드렸더니
저와 친분있는 중개사분들에게 전화를 돌려서
집주인을 설득시켜 달라고까지 하더라구요.
혹시 임차인한테 직접 연락왔었어요?"
자초지종을 들어보니, 전원 주택의
명의 이전은 완료되었으나 마당에 있는
전원 주택 사각 정자가 주택으로 잡혀
대출 지급이 지연된다는 내용이었습니다.
나는 대응중인 CEO인가, 아니면 호구인가
계약 불이행으로 계약금을 취할 수 있는
마지막 기회인가? 싶은 생각도 들었고
보증금 반환 의무는 없지만 3년 계약 기간 중
갑자기 나가겠다고 하면 피곤하겠는데.. 등
아직 일어나지 않은 일들에 대한 걱정들과 함께
찝찝한 임차인을 집에 들이고 싶지 않다는
생각이 싹을 틔워가려고 하였습니다.
크리티컬한 공급은 피한듯 한데
새 임차인을 맞추는게 좋지 않을까?
계약 불이행에 따른 위약금도 챙기고..
매수 계약날로부터 3개월을 꽉 채우고 넘겨
전세 잔금을 받기로 하면서
2년 계약을 해도 만기 시점에
크리티컬한 공급은 정통으로 마주 할
시기는 어느 정도 비켜갔습니다.
더 이상의 협조는 없다며 서로 간에
날이 선 대화가 오고가긴 했지만
저는 어떤 선택을 했을까요?
많은 생각이 들었지만 기 잔금일에
계약금 10%를 더 지급받고
잔금 지급 지연에 따른 손실 비용을 받고
잔금일을 2주 정도 미뤄드렸습니다.
그로부터 한 달여가 지나는 지금,
지난주 제너스 튜터님과의 대화를 통해,
다른 의사 결정을 내렸다면 어땠을지
곰곰히 지역을 다시 돌아보게 되었는데요.
제가 투자한 단지는 9월부터 매 달
10여건 이상의 전세 거래가 있었지만
1월 들어 단 한건의 전세 거래만
등록되어 있습니다.
상, 하위 급지의 경쟁 선호 단지들의
전세 분위기도 대부분 마찬가지입니다.
지금이야 비록 첫번째 투자이기도했고
관리해야하는 사원이 이 녀석 뿐이지만
자금 상황이 더 빡빡하고 관리 채수가 많아진
N호기 투자 시점에서 나에게 찾아왔다면...?
그 때 이번과 다른 의사 결정을 한다면..?
결과론적일 수 있겠지만 지금 나는 어떤 속으로
시간을 보내고 있을지 생각해 보면 아찔했습니다.
시장을 예측하려 하지 않아야 함을
감정을 배제하고 의사 결정을 내려야 함을
배울 수 있었던 것 같습니다.
✔ 감히 전세 시장을 예측하려 했다.
✔ 최악의 경우를 생각하고 붙었을 때 빼야한다.
찝찝하면 결정내리기 전에 상황을 멈추고
전화부터 하라고 반복적으로 붙들어주신
무명인 반장님, 옥차장 부반장님
모든것은 대응의 영역이라는 것을
시종일관 환기시켜준 부동산딱대 부반장님
나라면 이렇게 하겠다며 아쉬운 결정을 피하도록
지속적으로 견해를 전해주신 맛자반님
갑작스런 연락에도 여러 방면으로
안심시켜 주시고 견해를 더해주신
프라하님
손님 붙었을 때 빼려고 노력하라며 조언해주신
저의 첫 조장 뮤트님
그 외에도 여러 방면으로 도와주신
모든분들께 새삼 감사드립니다.
그리고 지난 의사 결정 과정에서 의미를
되새겨 볼 수 있도록 주의를 환기시켜주신
제너스 튜터님께도 감사드립니다.
