공급 폭탄을 피해 3년 전세를 맞췄는데, 2년으로 계약을 변경해 달라는 임차인 [후바이]

안녕하세요 후바이입니다.

많은 공급이 예정된 지역과 단지에

전세를 셋팅해야 하는 투자를 결정하고

너무나도 순조롭게 풀려가는 듯 했던

임차 과정을 복기해 보고 다음 투자에서는

더 나은 과정으로 채워 가기를 바라는 마음과

​

저와 유사한 경험을 하고 계시거나,

겪게 되실 단 한분에게라도 도움이 되었으면

하는 마음으로 글을 작성해 봅니다.

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서두에 언급드렸듯 저는 많은 공급이 예정된

지역과 단지에 투자를 진행하였습니다.

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1등 물건으로 만들기 위해 가격,

입주 시 시스템 에어컨 설치,

보증보험가입 제한 시 전세권 설정 동의 등의

노력을 기울이긴 하였지만 생각보다 빠르게

희망 계약 조건에 맞는 임차인이 나타났습니다.

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3년간의 임차 계약으로 공급을 피해가면서

네이버 부동산에 올려둔 가격에서

네고를 한번도 요청하지 않은 채 말이죠.

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'손님이 붙었을 때 빼려고 해야 한다'는

전세 임차 과정에서 고생하셨던 선배, 동료분들과

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세달 간 가르침을 주신 셔츠 튜터님,

매물 코칭을 진행해주셨던 빈쓰 튜터님의

명확한 조언이 있었기 때문에

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추가 네고도 염두에 두고 있었었는데

광고 가격 그대로 계약을 원한다니

한편으론 기쁜 마음도 있었던 것 같습니다.

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3년은 대출이 안 나온대요

2년 계약으로 바꿔주세요.

본 계약을 마치고 3주 즈음 지날 때

임차인은 "3년 계약으로는 대출 승인이 안되니

2년 계약으로 변경해 달라"는 요구를 해 왔습니다.

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계약금을 넣고도 이렇게 나오는

임차인을 보며 괘씸한 마음도 들었지만,

​

"임차인은 물론이고 부사님 조차도

잘 모르는 경우가 있다. 그러니 내가 공부해서

알려줘야 한다고 생각하고 있어야 한다"는

무명인 반장님의 조언 덕분에 임차인이 반려된

대출 기관은 어느곳인지 여쭤보고 대출을

같이 알아봐 드리기로 하였습니다.

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알아본 결과 특정 대출 상품에 대한 사안이지

금융 기관에서 대출 기간이 3년이라서

대출이 반려되는 상황이 아니었습니다.

​

대출 규제 등의 시장 분위기도 고려되겠지만

지점장의 전결 사항이거나, 창구 직원의

일처리에 따라서 임차 기간이 2년 이상이라도

대출 승인은 가능하다는 점을 알게 되었고

이를 부사님을 통해 임차인에게 전달했습니다.

​

"NN은행 DD지점, DD은행 NN지점에 가 보시라"

​

알고보니 임차인은 N천만원의 계약금을

넣은 상태에서도 단 한명의 대출 상담사에게만

상담을 했었던 상태였고 그 상담사의 말만 믿고

저에게 계약 변경 요구를 해왔던 것입니다.

​

'N천만원을 날릴수도 있는데 어떻게 저렇지?'

라는 생각이 계속 머릿속을 맴돌았지만

"임차인과 부사님 모두 내가 공부해서

알려줘야 한다고 생각해야 한다."

덕분에 대응이라는 것을 할 수 있었습니다.

​

✔ 임차인은 물론이고 부사님 조차

내가 알아봐서 알려줘야 할 수도 있다.

✔ 임차기간이 25개월 이상이어도

전세 자금 대출은 나올 수 있다.

(지점장 및 창구 직원 일처리에 따라 다르다)

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​

죄송해요. 대출이 아니라,

보증보험 가입 3년이 안되는 거래요.

2주 정도의 시간이 지났을까요.

부사님께 연락이 옵니다.

​

"지난번 임차인 측 대출 같이 알아봐주셨잖아요.

알고보니 대출이 아니라 보증 보험 가입이

3년이 안나온다는 거였대요.

아니 그걸 또 이제 와서 이야기를 하나 몰라요.."

​

카페를 부랴부랴 찾아보았지만 당시에는

이와 관련된 내용은 찾지 못해

두 곳의 보증 기관과 한 곳의 지사를 방문해

자초지종을 알아보게 되었습니다.

​

HUG 주택도시보증공사

기금 기준은 1년 이상이면 보증이 되며

최대 임차 기간에 대한 규정은 없다.

안심 대출과 전세 보증보험 결합 상품일 경우

25개월 이상 상품은 안 될 수도 있다.

(10년까지도 가능은 하다..수수료가..?)

​

서울보증보험

2년 이상의 임차 계약이면 보증가입 가능

최대 임차 기간의 제한은 없음.

​

두 곳 모두 우리가 공급 리스크를

헷지하기 위한 선택지로 2년 이상의

임차 계약 시 보증보험 가입에

제한이 되는 것은 아님을 알 수 있었습니다.

​

다만, 기관은 보증의 영역이며

실제 대출 승인은 금융 기관에서 이뤄지므로

​

임차 기간과 보증보험 가입 기간 자체가

문제가 되는 것은 아닐 수 있다는 점을 기억하시고

부사님, 임차인, 나아가 금융 기관 창구 직원과의

상담 등에서 활용하시면 될 것 같습니다.

​

TMI)

전입 신고로도 민법상 대항력 발생 및

보증금 보장 영역이 있으니

만기 시점에 급한 것 아니면 보증보험 가입

수수료 뭐하러 내냐는 아는 법무사의

전화 통화 한 번 만에 보증보험 가입을

하지 않기로 결정하신 임차인...

​

배움의 기회를 주셔서 감사드립니다.

​

​

✔ 보증보험 가입 조건에 최대 임차 기간은 없다.

✔ 대출 상품 셋팅은 금융기관 몫,

보증 여부과 관계없이 임차 기간이 25개월

이상 일 경우 반려되는 상품이나 경우가 있을 수도

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​

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​

임차인 측 신용 문제로

2년 이상 임차 계약으로는

대출 실행이 안된다고 하네요

잔금을 한 달 정도 앞둔 시점

부사님으로부터 연락을 받게 됩니다.

​

"임차인이 신용 문제로 진짜로 이번엔

대출이 나오지 않는 모양이에요.

​

1금융은 당연하고 2금융권에서도

대출이 안 나온다며 이번에는 진짜

3년 계약을 2년으로 해주거나

2년 후 1년 재계약 하는 조건으로

하면 안되겠냐고 물어오는데 어떻게 할까요?"

​

정말 짜증은 나는데.. 이상하게 전처럼

심장이 덜컥하지는 않습니다.

어느새 저는 전화를 돌리고, 운전대를 잡았습니다.

​

단지 주변 2금융권 OO금고 두 곳과

지역 내 OO화재 두곳에 직접 알아보니

​

임차 기간과 관계 없이 대출이 가능한

2금융권 두 곳을 확인하였고 알게된 내용을

임차인 측에 전해드렸습니다.

​

이대로 임차인이 들어와서 3년 살아주면

좋겠다는 생각은 변함이 없었지만

​

'전화 한 두통이면, 창구 방문 한번이면

알 수 있는 사안인데' 라는 생각에

괘씸함이 점점 커져만 갔습니다.

​

차라리 새 임차인을 구하면

계약금도 돌려주고 이 임차인과 엮이지

않았으면 좋겠다는 생각도 있었습니다.

​

여기서도 앞서 언급했던 대출상담사와

다른 대출상담사였지만 3년은 안된다며

계약을 2년 또는 2+1으로 변경해달라 합니다.

​

2+1 계약으로 하게 될 경우 나를 보호하기 위해

무엇을 할 수 있는지 알아보았고

주변에서 여러 방면으로 도와주셨는데요.

​

다행히도 알려드렸던 OO화재에서

계약 변경 필요 없이 3년 기존 계약대로

대출이 승인이 되어 이 일은 일단락 되었습니다.

​

✔ 임차 기간 36개월이라도

2금융권에서 전세 대출 승인이 될 수 있다.

✔ 부사님과 대출상담사의 의견을

곧이 곧대로 믿는 것은 위험할 수도 있다.

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대출 지급이 늦어질 것 같아요.

잔금 좀 미뤄주시면 안될까요?

잔금을 2주 정도 앞둔 시점. 쎄한 느낌에

저의 부사님께 연락을 드렸습니다.

​

"잔금이 2주 뒤인데 임차인 측

전세 잔금 지급 준비 잘 되어 가고 있겠죠?"

​

"왜요!? 임차인한테 연락 왔던가요?

안 그래도 지난주에 연락이 와서는

기존 주택 처분이 완벽히 이뤄지지 않아

양도가 완료된 다음 대출 지급이 된다고

2-3주정도 잔금을 미뤄주던지

광고를 다시 내고 새임차인을 구하면

계약금을 돌려달라고 합니다.

​

저도 너무 괘씸해, 계약금 포기하시든

더 알아오시든 알아서 하시라고 말씀드렸더니

저와 친분있는 중개사분들에게 전화를 돌려서

집주인을 설득시켜 달라고까지 하더라구요.

혹시 임차인한테 직접 연락왔었어요?"

​

​

자초지종을 들어보니, 전원 주택의

명의 이전은 완료되었으나 마당에 있는

전원 주택 사각 정자가 주택으로 잡혀

대출 지급이 지연된다는 내용이었습니다.

​

나는 대응중인 CEO인가, 아니면 호구인가

계약 불이행으로 계약금을 취할 수 있는

마지막 기회인가? 싶은 생각도 들었고

​

보증금 반환 의무는 없지만 3년 계약 기간 중

갑자기 나가겠다고 하면 피곤하겠는데.. 등

​

아직 일어나지 않은 일들에 대한 걱정들과 함께

찝찝한 임차인을 집에 들이고 싶지 않다는

생각이 싹을 틔워가려고 하였습니다.

​

​

​

​

​

크리티컬한 공급은 피한듯 한데

새 임차인을 맞추는게 좋지 않을까?

계약 불이행에 따른 위약금도 챙기고..

매수 계약날로부터 3개월을 꽉 채우고 넘겨

전세 잔금을 받기로 하면서

2년 계약을 해도 만기 시점에

크리티컬한 공급은 정통으로 마주 할

시기는 어느 정도 비켜갔습니다.

​

더 이상의 협조는 없다며 서로 간에

날이 선 대화가 오고가긴 했지만

저는 어떤 선택을 했을까요?

​

많은 생각이 들었지만 기 잔금일에

계약금 10%를 더 지급받고

잔금 지급 지연에 따른 손실 비용을 받고

잔금일을 2주 정도 미뤄드렸습니다.

​

그로부터 한 달여가 지나는 지금,

지난주 제너스 튜터님과의 대화를 통해,

다른 의사 결정을 내렸다면 어땠을지

곰곰히 지역을 다시 돌아보게 되었는데요.

​

제가 투자한 단지는 9월부터 매 달

10여건 이상의 전세 거래가 있었지만

1월 들어 단 한건의 전세 거래만

등록되어 있습니다.

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상, 하위 급지의 경쟁 선호 단지들의

전세 분위기도 대부분 마찬가지입니다.

​

지금이야 비록 첫번째 투자이기도했고

관리해야하는 사원이 이 녀석 뿐이지만

자금 상황이 더 빡빡하고 관리 채수가 많아진

N호기 투자 시점에서 나에게 찾아왔다면...?

그 때 이번과 다른 의사 결정을 한다면..?

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결과론적일 수 있겠지만 지금 나는 어떤 속으로

시간을 보내고 있을지 생각해 보면 아찔했습니다.

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시장을 예측하려 하지 않아야 함을

감정을 배제하고 의사 결정을 내려야 함을

배울 수 있었던 것 같습니다.

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✔ 감히 전세 시장을 예측하려 했다.

✔ 최악의 경우를 생각하고 붙었을 때 빼야한다.

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찝찝하면 결정내리기 전에 상황을 멈추고

전화부터 하라고 반복적으로 붙들어주신

무명인 반장님, 옥차장 부반장님

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모든것은 대응의 영역이라는 것을

시종일관 환기시켜준 부동산딱대 부반장님

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나라면 이렇게 하겠다며 아쉬운 결정을 피하도록

지속적으로 견해를 전해주신 맛자반님

​

갑작스런 연락에도 여러 방면으로

안심시켜 주시고 견해를 더해주신

프라하님

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손님 붙었을 때 빼려고 노력하라며 조언해주신

저의 첫 조장 뮤트님

​

그 외에도 여러 방면으로 도와주신

모든분들께 새삼 감사드립니다.

​

그리고 지난 의사 결정 과정에서 의미를

되새겨 볼 수 있도록 주의를 환기시켜주신

제너스 튜터님께도 감사드립니다.

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