공급이 남아 있는 중소도시, 최적의 소액투자법 [가자나]

공급 많아서

투자금도 많이 드는 중소도시,

접근하기 어려워요...

물건 털어봐도 안나오고,

쉽지 않아서 관심이 안가네요..

투자도 안되는 것 같아요.

안녕하세요.

가족, 자유, 그리고 나

가자나입니다 ♡

공급이 많은 중소도시,

싼 건 알겠는데

투자 하고 싶은데

이런 고민들을 하시는 것 같아요.

공급이 많은 중소도시,

어떻게 소액투자로 접근해야 할까요?

#1. 과거엔 어땠을까?

7년 12월,

청주 미분양 관련 기사입니다.

동남지구 시티프라디움1,2차 1407세대 중

970세대 미분양이 났다는 기사입니다.

1년이 지나도 여전히 미분양의 늪!으로

불리는 청주.

오창 '롯데캐슬 더 하이스트' 특공이

한채도 한팔렸다는 내용이 눈에 띕니다.

기간 청주의 입주 물량입니다.

장난 아니죠?

18년에는 적정 수요의 3배를 넘어 서는

엄청난 입주 물량이 들어왔습니다.

1.4만이란 숫자,

압도적입니다.

실제로 2017년

청주 미분양은 피크를 찍었습니다.

그렇닫면 미분양이 났던

두 단지,

어떻게 됐을까요?

970세대 미분양 났던 단지는

시세차익 2억을 가져왔습니다.

연식이 중요한 선호요소인 청주에서

균질한 연식의 대단지 아파트들이 모여있는

선호도 높은 동남 지구에 위치한

아파트네요!

5년이내 입주 필터를 걸면,

인근에서 유일한 단지로 뜨는

나홀로 신축 단지이자

대단지 신축이 군집한 곳에 비해

언덕진 곳에 혼자 위치해

상대적으로 균질성이 떨어지는

청주 서원구의 '수곡더샵퍼스트파크'

84기준 실거래가 흐름입니다.

연초에 비해 상대적으로 상승 흐름이

더딘데요.

그에비해 동남지구 시티프라디움2단지는

연초대비 상승 흐름 반응이 빠른 것으로 보아,

청주 내 상대적 선호도가

높은 단지로 보입니다.

그럼에도 불구하고

미분양이 났었습니다.

오창 롯데캐슬하이스트 역시

시세차익 약 2.7억을 보였습니다.

오창의 위치는 중심부와 다소 떨어져 있으나

자체 생활권이 갖춰진 곳에

인근 단지들 대비해 연식이 14년이나 앞서고

초중학교를 품은 브랜드 대단지네요!

해당 생활권에 반드시

살아야만 하는 이유가 있다면,

앞단의 선택지에 있는

단지가 될 수 있겠습니다.

그럼에도 불구하고

미분양이 났었습니다.

심지어 투자 기회도 있었네요.

공급이 많았음에도 불구하고

언제 어떻게 투자 기회가 왔을까요?

#2. 어떤 흐름을 보였을까?

1. 천안

공급이 많은 대표 중소도시,

천안을 살펴보겠습니다.

천안과 인구교류가 유의미하게 있는 도시는

아산인데요.

아산과의 공급을 함께 살펴보니,

천안은 14-18년 / 아산은 16-18년 사이,

특히 17년 과공급이 있었습니다.

그렇다면 14-18년

특히 과공급이 집중됐던

16-18년 흐름은 어떨까요?

천안에서 가장 선호도 높은 신불당 옆

구불당 권역의 대장,

불당 아이파크입니다.

공급이 많았던

14년부터 빠지기 시작하며

약 18년 6월까지

하락 및 보합 기간을 거칩니다.

과공급이 이어지던

16-18년 사이에는

가격변동이 오히려 크지 않습니다.

전세가는 빠지는데

매매가는 상대적으로 덜 빠지며

보합하는 모습을 보입니다.

같은 천안, 백석동의

백석마을1차아이파크입니다.

해당 단지 역시 14년 1년간,

전세가는 다소 흔들리고

매매가는 보합하는 모습입니다.

16년부터 전세가 하락과 더불어

매매가 하락이 이어집니다.

그렇다면 기회는

언제 있었을까요?

호갱노노는 3개월 평균 자료라

정확하지 않을 수 있지만,

오히려 공급이 쏟아지던 시기

평균전세가율보다 높은 전세가율로

투자기회를 주기도 했습니다.

그리고 공급이 정리되고

전세가가 받쳐 올라갈 때

반짝 투자기회를 주기도 합니다.

백석마을 아이파크 역시

19년 매매가가 바닥을 다지고

전세가도 바닥을 다지고 조금 올랐을 때

소액투자 기회를

주는 모습을 볼 수 있습니다.

16년당시 신축에 속했던

13년식 두정동 두정2차 이편한세상입니다.

역시 14년부터 시작된 하락세가

19년까지 이어집니다.

매매가가 저렴해진 구간에서

전세가도 어느 정도

다진 구간이 생긴 후

전세가가 살짝 받쳐 올릴 때,

기회를 주는 양상이 보입니다.

2. 청주

청주는 특히 세종과

유의미한 인구 교류를 보입니다.

세종시의 후덜덜한 입주;;

청주는 18-20년 과공급이 있었고,

세종은 13년부터 21년까지

엄청난 과공급이 있었습니다.

13년부터 21년까지,

특히 18년부터

개별 단지 흐름은 과연

어땠을까요?

청주 흥덕구 복대동에 위치한

대장단지 두산위브지웰시티2차입니다.

해당 기간동안 긴 보합세를 보였습니다.

세종과 청주 두 도시 모두의 과공급이

집중됐던 시기에

투자기회를 주기도 했네요!

이번에는 가경동의

가로수마을한라비발디입니다.

14년말부터 시작된 하락세가

19년까지 이어집니다.

공급이 끝나지 않았지만

1년 전인 19년,

저렴한 매매가와 다져진 전세가로

투자 기회를 엿볼 수 있는

구간이 있었네요.

이번에는 청주 서원구 개신동에 위치한

개신 푸르지오입니다.

해당 단지의 하락률은 무려 33%로

가파른 기울기의 하락을 보였습니다.

(공급의 영향력이

확실히 선호도가 옅어질수록

강력하게 미친다는 것 또한

느껴집니다.)

해당 단지 역시

사실상 19년부터 1년여간

극소액투자를 할 수 있는 기간을

주었습니다.

공급이 마무리되기 이전의

시점부터 그랬네요..!

#3. 우리가 알아야할 것 &

해야할 것은 무엇일까?

그럼 과거 시장으로부터

우리가 배워야할 포인트는

무엇일까요?

그것은 바로

✅공급이 전부 마무리되기 전

or 마무리되는 시점

✅매매가 조정 받아 충분히 싸면

✅ 전세가 차오르는 기회를

포착하는 게 핵심이라는 점입니다.

매매가가 충분히 저렴해졌다면

전세가 역시 비쌀 수 없습니다.

전세가는 매매가를 넘을 수 없으니까요.

결론적으로

✅매매가가 충분히 싸고

전세가가 평균 전세가율 대비 &

절대 투자금이 적정하게 세팅된다면

투자 가능하다는 것입니다.

그럼 우리가 해야할 일은 뭘까요?

✅ 매매가가 충분히 싸다면

✅전세가가 받쳐 올리는 시기를

적극적으로 노려야 합니다.

관심을 거두면 절대 안됩니다.

지루해도 트래킹해야 합니다.

투자가 안될 것 같다,

갭이 항상 떠있어서 투자할 물건이 안보인다,

투자하기 힘든 지역인 것 같다라는 생각 대신

매매가는 물론

✅전세가의 흐름과 물량을

꾸준히 트래킹하는 것입니다.

그리고 또한 더 중요한 것은,

✅지금 매매가가 충분히 싸다면

✔현시세 대비 전세가가 지나치게 높지 않고

✔만기 시점 리스크 헤징 가능하면

투자 가능하므로

✅세팅 가능한 물건 찾거나

만들어보려고 트라이하는 것입니다.

예를 들어 볼까요?

한창 공급이 진행되고 있고

아직도 공급이 남은 구미입니다.

24.1.29 기준

산동읍 확장단지중흥s클래스에듀포레의

전세 개수는 총 187개입니다.

200가 넘던 물량을 유지하다가

191개에서 머물다,

최근 몇개가 감소하며 더딘 모습을 보입니다.

바로 옆 위치한

산동 대장 단지라 할 수 있는

우미린 센트럴파크에도

영향을 주고 있습니다.

전세가격이 유난히 홀딩되어 있습니다.

84타입은 23.10 이후

실거래 체결 건이 떠있지 않습니다.

59타입은

한창 입주가 떨어지던 시기 1.4까지 찍히며

다소간 끌려내려오는 모습을 볼 수 있고,

최근 59는 1.6-1.7억대

전세 시세를 형성하고 있습니다.

실제로 입주가 진행되던 시기

급격히 차오르던 물량으로 인해

낮은 가격에 정리되고 있는 양상입니다.

이렇게 24.1월의 물량과

시세를 정리해두고,

시간이 날 때 혹은 한달에 한번

임보를 작성할 때 스캐닝 하면서

업로딩해둡니다.

그리고 보라색 딱지를 하나씩 눌러보고,

전화도 해보고, 직접 가보며

기회를 찾습니다.

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로

무조건 투자를 미루지 않는다는 것이다.

나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다.

이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

'월급쟁이 부자로 은퇴하라' 책 중에서 / 너나위님

종잣돈이 많지 않다면,

지방에서 돈을 불려서 수도권으로,

보다 상급지로 넘어가야 합니다.

종잣돈이 많지 않다면

최종 깃발을 꽂기 위해

징검다리 역할을 할

소중한 투자처가

중소도시와 지방입니다.

할 수 있다고 믿는 사람은 결국 그렇게 된다.

샤를 드골

관심 끄거나 포기하지 않기,

전세가와 전세물량 트래킹하기,

물건 찾기 위해 노력하기,

그래서 결국 투자해내기.

저도, 여러분들도

할 수 있다고 믿는 사람이 되셨으면

좋겠습니다.

그래서 결과를 내고

좋은 투자 기회를 얻고

결과적으로

좋은 성과가 나오는

좋은 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

어려움 속에서도

할 수 있는 방법에 집중하는

멋진 여러분들의 성공적 투자길을

응원드립니다.

파이팅입니다 💖