[항상 감사하는 원기옥] 임보 결론부분 비교평가를 개선하고 싶습니다!

리리킴 : 안녕하세요 원기온님, 임보 결론 파트를 개선하고 싶은 열정이 느껴집니다 :) 일단 수도권과 달리 지방의 경우 각각의 싸이클이 달라, 다른 지역 (ex: 부산, 울산, 대구)의 그래프를 비교하여 전고점만으로 판단시 실제 단지의 가치와 다른 결론을 내릴 수도 있습니다. 따라서 싸이클이 동일한 같은 지역내에서는 그래프 비교가 의미있지만, 지역이 다른경우 참고용으로만 보고 실제 내가 판단한 단지들의 입지를 기준으로 가치를 매겨보시는게 좋습니다. 아직 단지대 단지간 비교가 어렵다면 먼저 크게 생활권별로 비교해보시는것도 의미가 있습니다. 대구 달서구 와 울산 남구의 위상을 비교한다면, 남구는 울산 내에서 가장 좋은 구에 속하지만 절대적 인구수가 대구와 차이가 나기때문에 대구 수성구와 비교하기엔 무리겠죠? 그렇다면 울산 남구의 위상이 대구내 어느 구 정도 될지 먼저 대략적으로 잡아본뒤 그 안에서 다시 세부적으로 단지간 위상을 잡아나가보세요. 사실 1등뽑기라는게 쉽지 않다보니 이렇게 글로 말씀드려도 와닿지 않으실수도 있습니다. 또한 원기옥님이 올려주신 표를 보니 매매가에 대한 내용만 있고, 전세가에 대한 내용이 없더라구요. 우리가 결국 1등 뽑기를 하는 이유는 앞마당 중에 1등을 뽑고 투자하기 위해서입니다. 매매가가 아무리 싸다고 해도 내가 투자할수 없는 조건(잔금, 투자금 등)이면 1등이라고 할 수 없겠죠. 말씀해주신 세로비교는 제가 이해하지 못해 답변을 드리지 못한점 양해부탁드립니다. 원기옥님 화이팅입니다!

웰뜨 : 안녕하세요, 원기옥님 질문주셔서 감사합니다. 원기옥님도 새해 복 듬~뿍 받으세요! ㅎㅎ 가격을 고정시키고 가치를 비교하는 것이 좀 더 쉽게 비교할 수 있기 때문에 그렇게 많이 진행하는데요, 비교 평가가 어려운 경우에는 평형, 연식, 가격을 고정하고 입지를 비교해보거나 하는 방식으로 조건 최대한 동등하게 고정시키고 나머지 1개 요소가 다르게 비교하고 이게 잘 되면 나머지 2개 요소가 다른 경우를 비교해나가는 식으로 해보시면 좀 더 수월하실 거에요~ 그리고 매번 앞마당을 만들 때마다 생활권 내에서 비교해보고 생활권 대 생활권으로 비교해보고 지역 전체를 비교해보면서 우선 그 지역 내에서 비교평가를 완료하고 다른 지역과 비교하게 되는데요, 인구 규모도 다르고 선호하는 요소가 다르기 때문에 그건 나름의 가중치를 두고 수직 비교를 해보셔야 할 것 같아요. 예를 들어 부산 과 대구 단지를 비교하는데 부산의 인구 규모는 더 높고 생활권은 대구가 더 좋고 연식이 부산이 더 좋다고 한다면 그 생활권이 대구 수성구라 압도적인 학군을 자랑해서 부산의 인구 규모와 연식을 뛰어 넘는다고 생각한다면 대구 단지가 더 좋다고 판단할 수 있습니다. 비교 평가의 완벽한 정답은 있을 수 없어요. 뭐가 뭐보다 싸냐 비싸냐를 계속 생각해보시고 내가 임보쓰고 임장하면서 생각한 것들을 기준으로 결론을 내보시면 좋겠습니다. 가격이 가치 대비 저평가되어 있는지를 우선으로 봐야 하지만 우리는 투자를 위해 이렇게 임보를 쓰고 임장을 하는 것이기 때문에 저평가된 것들 중 기준에 맞고 내 상황에 맞는 1등은 무엇인지를 계속 비교해보시고 그 이유를 적고를 반복하다 보면 비교 평가가 더 쉬워지실 거라 생각합니다. 원기옥님 화이팅입니다. :) 감사합니다. ^^

진심을담아서 : 원기옥님 카페에서도 엄청나게 열정적인 모습 자주 뵈었는데 이렇게 뵐 수 있어서 반갑습니다 ^^ 1. 저라면 지역이 다른 단지들을 아실로 비교하진 않을 것 같습니다. 도시의 성격에 따라서 외곽 구축까지 다 오른 지역(끝까지 오른지역)이 있는가 반면에 규제나 공급 심리 등을 이유로 상승장을 온전히 겪었다고 말하기 힘든 지역도 있기 때문입니다. 저라면 아실보다는 도시의 사이즈를 맞춘 후, 그 안에서 생활권 위상도 맞추고 비교해볼 거 같아요^^ 가령 대전과 울산 인구가 비슷하니 같은 선상에 놓고 그 안에서 대전 목동 생활권 특징이나 대전 안에서의 위상을 고려하여 울산에서 뽑아서 비교해볼 것 같다는 생각이 듭니다 :) 2. 가로세로비교에서 다른 지역끼리 해도 되는데 이는 1번 단계를 그래프가 아닌 지역이 가진 가치를 제대로 이해하고 단지의 위상을 비슷한 것 혹은 차이나는 정도를 명확하게 한 뒤에 하시면 좋을 거 같습니다. 저도 부족하지만 그렇게 하고 있어요 :) 지역 간 비교가 참 어렵습니다. 그래서 각 지역을 다니실 때 깊게 이해하실 필요가 있습니다. 그리고 투자코칭이나 매물코칭 등을 통해서 원기옥님이 내리신 결론에 대한 생각(특히 사고과정)을 검증받아 보시는 것도 좋을 거 같아요! 화이팅입니다!