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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 소도쿠입니다.
요즘 연일 '거래 절벽'이라는 키워드가
언론에 오르내리고 있습니다.
확실히 실거래 알람을 받으면
매매 거래는 손에 꼽히는 반면,
전세 거래는 굉장히 많은 것을 알 수 있습니다.
금리 상승이 멈췄다곤 하지만
여전히 금리는 높은 수준을 유지하고 있고,
이자가 부담이 되는 사람들은
매도를 고민할 수 밖에 없습니다.
혹은 전체적으로 저렴해진 시장에서
상급지로 갈아타기를 꿈 꾸는 사람들은
얼른 내 물건을 팔고 넘어가고 싶어합니다.
이런 시장에서 우리가 눈 여겨봐야 할 것은
무엇일까요?
바로 대단지 입니다.
웅장한 느낌과 함께 조경 및 커뮤니티가
잘 조성되어 있어 선호도가 높고
관리비가 덜 부과된다는 이점까지 갖고 있는
대단지는 상승장에서 폭발적인 힘을 발휘합니다.
아무래도 대단지에 살고 싶어하는 수요가
많기 때문에 당연한 결과라 할 수 있습니다.
하지만 하락장에서는 어떨까요?
선호도가 높은 단지니 가격 방어가
잘 될 것 같기도 하지만
꼭 그렇지는 않습니다.
위 단지는 부천 원미구 중동의
팰리스카운티라는 대단지 아파트입니다.
약 3천 세대에 초등학교, 중학교를 품고
1호선 중동역 접근이 용이한 단지입니다.
부천에서 메인 입지라고 볼 순 없지만
지난 장에서 9억 정도를 기록했을 정도로
상승장에서 폭발력은 대단했습니다.
하지만, 21년 11월 대출 규제로 인해
전국적으로 시장이 꺾이는 모양새를 보이고
22년 고금리 상황이 이어지면서
상황은 급변합니다.
(약 31% 하락률 / 당시 현장 분위기는 더 심각..)
특례보금자리론 출시로 반등이 일어나기 직전인
작년 1월까지 무려 30% 이상의 하락을 기록합니다.
우리가 보통 무릎이라고 생각하는 하락률이네요.
다른 단지는 어땠을까요?
400세대 규모의 연화마을건영이라는 단지입니다.
역세권 단지는 아니지만 신중동 상권을
이용할 수 있고 초등학교도 품고 있습니다.
(약 23%의 하락률)
제도적, 거시적 이슈가 동시에 겹치니
아무래도 큰 하락을 피해가지 못했지만,
팰리스카운티에 비해 하락률이 덜 합니다.
그 이유는 매물 개수에 있습니다.
[전용 84 기준]
팰리스카운티 63개(1,880세대) : 약 3.3%
연화건영 9개(280세대) : 약 3.2%
사실 비율로 보면 별반 차이는 없습니다만,
절대 개수에서 차이가 확연히 드러납니다.
대단지는 아무래도 세대수 자체가 많으니
필연적으로 물량이 많이 나올 수 밖에 없고,
경쟁 매물이 많은 상황에서 빨리 팔아야 하는 사람들은
급매 수준으로 가격을 내릴 수 밖에 없습니다.
경쟁이 경쟁을 낳아 가격이
급격히 내려가는 구조가 되는 것이죠.
누군가는 이런 것을 보고
'아 대단지는 하락장에 많이 떨어지니
위험할 수 있겠구나'
라고 생각할 수도 있지만,
투자자라면 가치 있는 물건을
충분히 저렴한 구간에
매수 할 수 있는 기회로 삼아야 합니다.
반대로 상승장에서의 흐름은
어땠을까요?
스물스물 상승의 흐름이 찾아오던
2019년 여름부터 시장이 꺾이기 직전인
2021년 10월까지의 흐름을 살펴보면
(팰리스카운티 65% 상승 / 연화건영 56% 상승)
대단지가 상승장에서 좀 더 큰 상승폭을
가져왔음을 알 수 있습니다.
위 흐름을 통해
선호도가 높은 대단지를
거래가 되지 않고
물량이 쌓이는 하락장에 매수하여
상승장에 팔 수 있다면
더 큰 시세 차익을 노릴 수 있지 않을까?
라고 생각해 볼 수 있지 않을까요?
물론 모든 대단지가 저런 기회를
주지 않을 수도 있습니다.
또한 매가가 떨어진만큼
전세가는 더 떨어져 투자로 접근하기
조금 어려울 수 있습니다.
하지만 추후 전세가가 상승하여
현금 흐름을 기대할 수 있고,
매매가가 안전마진을 충분히 확보할 정도로
저렴하다면 어느 정도 투자금을
감안하더라도 투자로 접근할 수 있지 않을까요?
단순히 그래프로만으로는 설명되지 않는
현장의 분위기라는 것이 있습니다.
물량이 많이 쌓인 곳에서의
급매 물건은 내가 생각하는 것 이상으로
네고가 많이 될 수도 있기에
꼭 현장에서 물건을 만들어보셨으면 좋겠습니다.
감사합니다 :)
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