아실 그래프 붙일 때 꼭 알아야할 것 [소프리]

안녕하세요! 소프리입니다 :)

둘 중 어떤 단지 가 더 좋은 거지?

임장할 때나, 비교평가 하면서

궁금증이 생길 때

문제집 해설지 들춰보듯

아실 그래프 비교 기능

많이들 사용하실 텐데요!

무조건 붙이고나서

아하 여기가 더 좋구나! 하고

사고를 끝낼 것이 아니라,

오늘은 더 의미 있게 아실 비교 기능을

활용하기 위해 필요한

두 가지에 대해 알아보려고 합니다 :)

1. 우리가 그래프를 붙이는 이유

2. 그래프 붙이고 생각해볼 것

✅ 우리가 그래프를 붙이는 이유

원론적인 것부터

먼저 알아보겠습니다 :)

왜 우리는 기계적으로

아실 그래프를 붙이고,

어떤 단지의 그래프가

더 위에 있다고 하면,

아하 여기가 더 좋구나? 하는 걸까요?

그 이유는

월부방식 투자의 대전제와

연관이 있습니다.

1. 가격은 결국 가치를 찾아간다.

▶ 가치 대비 저평가되어있다면

(언제일 지는 몰라도)

결국 가격은 가치를 찾아갈 것이다.

즉, 그 가격과 가치가 왜곡되어있을 때

매수해서 그 가치를 찾아갈 때까지 기다린다.

2. 전세가는 우상향한다.

▶ 싸이클 상 낙폭이 있더라도

필연적인 인플레로 전세가는 우상향하여

시스템 투자를 통해 현금흐름을 만들 수 있다.

이 둘 중 1번 대전제,

가격은 결국 가치를 찾아가기 때문에

그래프를 붙여서 비교했을 때

장기간 가격이 높게 유지된

단지는 더 높은 가치이겠구나!

생각해볼 수 있습니다 :)

그런데 1차원적으로

그래프에 의해 여기가 좋네, 혹은 싸네라고

알 수 있다면

부동산 투자… 너무 쉽겠죠?

실제로는 그렇게 호락호락

하지않습니다!

그게 우리가 임장과 임보로

현장에서, 그리고 손품으로

가치를 면밀하게 파악해야하는

이유이기도 합니다.

✅ 그래프 붙이고 생각해 볼 것

1. 하락장에서는

가격의 격차가 좁아진다.

아래 예시는

꽤나 오랜기간 매매가격의

변동 폭이 매우 적었던 지역의

매매지수와 그때 두 단지의 가격 변화입니다.

사진 삭제

하락장에서의 가격 격차

'오랜 기간' 가격이 같다면

가치가 같다는 개념을

크게 받아들여서,

가치가 다른 두 단지가

단순히 오랜기간

가격이 함께 간다고

비슷한 가치인가?

혹은

안 오른 단지가 저평가인가?

헷갈려하시는 경우도 종종 있는데요,

아파트 가격 = 실수요 + 갖고 싶다는 심리

아파트 가격은 심리적인 부분도

크게 작용하기 때문에

사고 싶다는 심리가 줄어든

하락장에서는

이렇게 가치 대비 가격의 격차가

줄어들고,

우리는 이 지점을

꿰뚫어서 매수하여

가격이 본래 가치를 찾아갈때까지

기다려야하는 것 입니다 :)

현재 시장이 보여주고 있는

모습이기도 한 것 같습니다.

💡

"꽤 오랫동안 가격이 같았는데

지금 가격이 이상한건가!" 보다는,

"하락장에서 힘이 없었던 가격이

제 가치를 찾아간 거구나!"

이렇게 지역의 시장상황까지

같이 이해하면 좋습니다 :)

사실은 시장상황을 알지못하더라도

임장하다보면

자연스럽게 단지의 가치를 알게 되고,

이런 가격의 흐름을 자연스럽게

받아들게 되긴 합니다.

2. 입지는 변한다.

영원한 쌍둥이가 아닐 수 있다

예시의 단지는

사이좋게 오랜기간

쌍둥이처럼 가는 단지입니다.

영원히 사이좋게 가격을 함께 할까요?

아닐 수 있습니다!

입지는 변하기 때문인데요,

주요 업무지구로 연결되는 교통편이나

대규모 정비사업에 의해

주거 만족도가 획기적으로

높아지게 되면

입지가 개선된 한 곳이

상승장에서 가치를 찾아

가격을 치고나갈 수 있습니다.

즉, 쌍둥이 단지를 찾으셨다면

💡

"쌍둥이네? 오키" 보다는,

"앞으로 입지가 더 개선될 요소가

있지는 않을까?"

이렇게 사고를

조금 확장해나가시면 좋습니다 :)

3. 가격=선호도가 아닐 수 있다.

가격은 사람들이

"이정도 아파트라면

이만큼은 기꺼이 지불할 수 있어"를

의미하기 때문에

사람들이 좋아하는 아파트일수록

가격이 높기 마련입니다.

아래 그래프를보고

상승장에서 B가 제 가치를 찾아갔구나! 라고

생각하셨나요?

가격 = 선호도가 아닐 수 있다!

두 단지는 모두 90년대 후반아파트로

A단지는 구축이지만

역세권, 안정적인 상권, 밀집된 아파트로

출퇴근하는 직장인, 아이를 키우는 가족들이

나름 가성비로 선호하는 단지입니다.

B단지의 경우, 똑같이 구축이지만

구축 구축 밭과 빌라, 빨간 벽돌 상가주택과 섞인

구도심 속 단지입니다.

진행된 절차가 1도 없지만,

용적률이 낮다는 이유로

기약없는 재건축에 대한 기대감이

상승장에서 많이 부풀어

가격이 많이 올랐습니다.

재건축 뿐만 아니라,

작은 호재도 기름 부은 듯

불타오르는 상승장에서는

기약 없는 호재,

파급력이 크지 않은 호재도

반응하여 가치대비 가격이 부풀려질 수 있습니다.

💡

"여기가 더 비싸니까 더 좋은 곳?" 보다는,

"이상하네, 여기가 OO 때문에

더 비쌀리가 없는데 왜 그러지?"

이렇게 내 생각을 더하고

그래프의 흐름을 의심해보고

나만의 답을 찾아가는 게 좋습니다 :)

아실 그래프 붙일 때

꼭 알아야할 세가지에 대해

정리해봤는데요,

하락장에서는 가격 격차가 좁아진다.

입지는 변한다.

가격 = 선호도가 아닐 수 있다.

이렇게 보고 나니

1차원적으로 그래프 모양만으로

A단지보다 B단지가 좋네?라고

할 수 없는 것, 아시겠죠?

중요한 건

그래프는 과거 가격 흐름을 볼 수 있는

보조지표이고,

내가 직접 임장하고, 임보 쓰고

결론 내린 것과 합쳐져야

의미있게 사용할 수 있는 도구라는 것입니다.

이전 월부학교 강의에서

망구튜터님께서 하신 말이

기억에 많이 남았는데요!

여러분, 아실에서 그래프 비교

1개당 1만원 내라고 하면

그땐 어떻게 투자하실 건가요?

망구 튜터님

그래프에 의존하기 보다

내가 직접 느끼고 판단하고

결론을 먼저 꼭 내보시고,

그래프 붙이기 + 내 생각 더하기

방식으로 해보시길 추천드립니다 :)

그럼 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!