열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 66기 55조 토리핸들]

2주차 강의를 완강했다.

1주차의 주된 내용은 생각의 전환(정신개조)쪽에 가까웠는데 2주차부터는 본격적으로 어떻게 투자를 해야 하는지에 대해 알려주셨다.

2주차의 주된 내용은 투자 원칙과 부동산 입지를 보는 방법이었다.

먼저 투자의 본질은 돈이 일을하게 만드는 것이다. 즉 시스템을 만들어서 내 시간과 돈을 바꾸는 것이 아니라 나 대신 돈이 일을하게 하는 것이다. 1주차에서 말씀하신 근로주의가 아닌 자본주의를 살아야한다는 얘기와도 통하는 내용이고 자본주의를 살기 위해선 투자가 꼭 필수가 되어야 한다.

부린이에서 투자 고수되는 법

먼저 부린이가 투자 고수가 되는 방법, 즉 부자 따라하기에 대해서 이야기해주셨는데 부자들은 단기적 뉴스에 흔들리지 않는다고 하셨다. 투자의 성공여부는 '얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있고, 투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아닌 배짱이다' 라고 하셨다. 이 말에 크게 공감한다. 여기에 내 소중한 개인적인 경험을 덧붙여보자면 '주변사람의 자랑에 휘둘리지 말라' 를 붙이고 싶다. 월부에서 강조하는것은 꾸준하게 10~20%의 투자 수익이 나는 것이다. 그런데 우리는 주변에서 누군가가 비트코인으로 1달만에 100%, 1000% 수익이 났다, 초전도체 투자해서 300% 수익이 났다는 말을 들으면 투자 원칙을 깨게 된다. 나도 이런 말에 휘둘려서 투기판에 들어간적이 있다. 그리고 아직도 묶여 있다. 굉장히 큰 돈은 아니기에 예방주사 값으로 생각하고 이제는 그런 투기판 소식에 아예 귀를 닫아버리게 되었다. 이런 것에 휘둘리지 않는 것이 저 말 속에 다 포함되어 있는 것 같다.

부동산의 입지

부동산의 입지와 가치는 크게 4가지 요소에 의해 결정되는데 직장, 교통, 학군, 환경이다.

첫 번째로 직장인데 직장에서 가장 중요한건 3도심이다. 3도심은 한양도성, 영등포・여의도, 강남의 업무지구를 뜻하는 것인데 내가 투자하는 지역의 부동산이 이 업무지구와 얼마나 가까운지 판단하는게 중요하다. 내가 이 지역과 무관한데?라는 생각은 갖지 말고 항상 타인의 수요를 생각해야 한다고 말씀하셨다. 특히나 우리나라는 서비스업 종사자가 많아서 투자하려는 곳의 직장 변화가 얼마나 많은지 보는 것도 중요하다. 우리나라는 서비스업 종사자가 가장 많기 때문에 서비스업 종사자가 많은 곳을 보는 것도 필요하다.

두 번째는 교통이다. 모두가 3도심에 살 수 없기 때문에 출퇴근을 용이하게 해주는 교통이 중요한데 쉽게 강남기준으로 보면 된다고 하셨다. 강남 기준으로 30분 이내, 1시간 이내, 그외로 나눠서 입지의 등급을 나누면 된다.

세 번째는 학군이다. 우리나라는 공부 잘하는 학생들은 다 특목고로 빠지기 때문에 중학교 학군을 봐야한다. 학군이 좋은 곳도 일부 정해져 있다. 강남구, 서초구, 송파구, 노원구, 양천구, 분당 등등. 그런데 우리 모두가 3도심에 살 수 없는 것과 마찬가지로 대표적인 학군지에 살 수 없다. 따라서 각 지역마다 어떤 학군이 좋은지를 파악하는 것도 중요하다. 학군은 2월에 임대 만기를 하면 일주일 안에 다 빠지기 때문에 투자 가치가 높아 보인다.

네 번째는 환경인데 환경이 좋은 곳에 있는 것은 백화점이나 대형마트이다. 그리고 고령층이 사는 곳을 잘 오르지 않는다. 내 개인적인 생각을 하나 더해보자만 요즘에 환경이 좋은 곳에 고급 애견샵들도 많이 들어서는 것 같다.

세계 10대 회사들은 20년 전과 비교했을때 많이 바뀌었지만 부동산의 입지는 쉽게 변하지 않는다. 왜냐하면 직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드 요소때문이다. 가치판단을 위해 입지를 비교할때 이것만 먼저 외워서 대입해봐도 입지비교가 될 것이다. 가격보다 가치를 봐야한다.

부동산 투자의 기준

다음은 부동산 가격에 영향을 주는 요소들이다. 부동산에 영향을 미치는 것들은 생각보다 복잡하다. 영향을 주는 요소로는 물가(통화량), 수요와 공급이 기본이고 금리나 임대차 3법같은 요소들도 영향을 준지만 앞선 2개처럼 꾸준하게 영향을 주지는 않는다.

우리가 투자를 잘 하기 위해서는 전세가의 기본 원리를 알아야 하는데 전세가에는 입주물량과 물가가 큰 영향을미친다. 기본적으로 전세가는 입주물량과 물가에 연동하기 때문에 입주물량을 확인하는 것이 중요하다.

수도권의 전세가는 10년 동안 평균 매년 8퍼센트씩 상승했다. 10년동안 5번이 8퍼센트 이상, 3번은 유보 2번은 하락이었는데 8퍼센트 이상 상승하는 시기에 무리하게 전세가를 올리지 말고 5퍼센트만 올려서 역전세에 대비해야 한다. 올린 5퍼센트에서 50퍼센트는 리스크 헷지 차원에서 보유하는 것이 좋다.

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가 여부(가치 > 가격)

가치가 가격보다 중요하다. 같은 가격이라면 어디가 더 좋은 입지인지, 같은 입지라면 어디가 더 싼지

2. 환금성(뒤지기 싫으면 잊지 말라고 하셨다)

부동산은 기본적으로 환금성이 나쁘다. 그중 아파트만 환금성이 좋다.(1,2층 제외) 오피스텔, 빌라는 3대가 기도해야 팔릴까 말까고 도시형 생활주택은 거기서 임종을 맞이해야 하는 정도다. 월세나 분양사무소 말에 현혹되어 엉뚱한거 기웃거리지 말자.

부동산은 한번 잃으면 몇 천만원씩이다. 꼭 공부하고 투자해라. 실력이 없으면 버티기 힘들다. 급매라고 혹해서 사지 말아라

3. 수익률

투자금 대비 내 돈이 얼마나 돌아오는가?

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가)

1년차의 적정 목표 수익률은 잃지 않는 것이다.

4. 원금보존

매매가는 절대 전세가 이하로 떨어지지 않는다.

적정 전세가율 : 송파, 서초는 60%, 서울은 70%, 지방은 80~85%

매수하기 전에 교재를 꼭 다시 보면서 조건에 부합하는지 확인하라.

1. 적정 전세가율을 갖는지?
2. 입지독점성을 갖거나 입주물량은 어떻게 되는지?

가장 중요한 것은 무엇일까

2주차 강의에서 가장 중요한 것은 투자원칙을 지키는 투자를 꼭 해야 한다는 것이라고 생각한다. 우리가 투자 원칙을 잊는 순간은 언제일까? 나는 주식투자를 하면서 투자원칙을 깬적이 꽤나 많다. 한번은 수익률이 40%가 났는데 투자원칙을 깬 투자를 했다가 수익을 그대로 날렸고, 수익을 비트코인에 투자했다가 이도저도 못하고 묶여있던적도 있다. 나는 이것을 예방주사값이라고 부르곤 하는데 예방주사를 몇 번 맞았음에도 투자 원칙을 잊거나 무시할때가 있다. 이들은 하나의 공통점을 가지고 있는데 항상 큰 수익이 난 다음 투자를 할때 투자 원칙을 깨게 되는 것이다. 체크리스트를 만들어도 수익이 난 뒤에 투자에서는 이를 무시하는 실수가 발생했다. 다행히도 부동산 투자에서는 이를 막아줄 장치가 몇몇 있는 것 같다. 일단 주식 투자는 허들이 없다. 그냥 앱만 켜서 수량 넣고 버튼만 누르면 땡이다. 하지만 부동산 투자는 공인중개사 사무소까지 걸어가는 시간과 같은 물리적인 허들이 존재한다. 그리고 월부에서 계속 러닝메이트와 멘토를 만들라고 하는데 계약하게 전에 이들에게 조언을 구할 수 있는 시간이 존재한다. 이를 적극 활용해서 원칙에서 벗어나지 않도록 노력할 것이다.