수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
돈사냥입니다.
곧 설날 연휴네요:)
가족들과 시간 보내시는 분들도 계시겠지만
임장을 가시는 분들도 많을 것 같더라구요.
너무 귀한 시간내서 가는 임장,
야무지게 보내고 오셨으면 좋겠어요.
그래서 오늘은 분위기 임장을 할 때
현장에서 더 많이 보고 느낄 수 있는 방법을
공유드리려고 합니다.
정답은 아니고요.
저는 이렇게 임장을 다니니까 기억에 잘 남고
너무 재미지더라고요.
현장,
제대로 보고 느껴야 기억에도 잘 남습니다.
임장 제대로 안하면 산책 갔다온거랑 다를게 없어요.
.
.
뭔가 현장의 생생함! 싱싱함! 을 담는
임장방법을 네이밍을 하고 싶었는데
어제 방어에 대한 심도있는 대화를 했더니
회밖에 생각이 안나네요ㅋㅋㅋㅋㅋ
(thanks to. 케익교환권님)
싱싱한 활어회 분임방법 3가지
한번 가봅시다.
🐟
(웃음기 없는 내용입니다)
1. 지역 대표 입지요소를 고려한 루트 짜기
> 임장은 분임루트를 짤 때부터 시작된다.
우리는 보통 분임루트를 짤 때
상권, 학원가, 대장아파트, 지하철역 등을 기준으로
큰길을 지나갈 수 있게 크게크게 동선을 구성합니다.
여기에 현장을 더 잘 느끼기 위한 첫번째 방법은
'지역의 대표되는 입지요소를 루트에 추가한다.' 인데요.
제가 임장을 다녀온 동대문구에서 대표되는 입지요소는
#교통과 #환경(뉴타운, 입지개선)입니다.
지하철이 있는 곳은 대부분 큰 길이라
분임루트에서 기본적으로 고려할테니
환경개선 부분을 조금 더 신경 써볼게요.
1) 큰길만 고려한 루트
(#교통)
지하철과 상권을 중심으로 크게 크게 짠 루트인데요.
여기에서 루트를 좀 수정해보겠습니다.
2) 환경개선 고려한 루트
(#교통 + #재개발 재건축 + #입주단지)
루트가 조금 더 길어졌네요.
이 루트를 따라가다가 아래 2장의 사진을 찍었습니다.
어떤가요?
왼쪽에서 오른쪽이 된다는건가?
왼쪽은 노후된 지역이고
오른쪽은 재개발 되는 지역인가?
이런저런 생각을 해볼 수 있겠네요.
사실 이 빌라와 주상복합은 한공간에 존재합니다.
한 자리에 서서 왼쪽과 오른쪽을 찍은 사진이에요.
분임 초반이었는데
'오늘 분임에 이런 곳이 굉장히 많겠구나'
라는 생각을 해볼 수 있었습니다.
지역의 과거/현재/미래를 동시에 느껴보는 기분이랄까.
(벌써 재밌어요. 하악하악)
루트를 이렇게 짠 이유는,
재개발 구역을 눈으로 담기 위해서 입니다.
#천지개벽 이라는 키워드로 대변되는 동대문구가
어떻게 변해가고 있는지 현장에서 당연히 봐야겠죠.
예시를 하나 더 볼까요.
동대문구는 재개발/재건축 구역으로 지정되어
탈바꿈을 준비하는 곳 이외에도 실제 입주를 위해
공사 하는 곳이 많습니다.
이문 휘경 뉴타운을 포함하여 입주예정인 단지도
지나가도록 루트를 구성했습니다.
이 길을 지날 때, 정신이 하나도 없었어요.
루트를 짜면서 예상했던 것 이상으로요.
줄에 길게 서있는 레미콘 차량들, 작업자들, 먼지,
호루라기소리, 도로 통제하는 분들...
.
.
'공급' 으로 표기된 단지들을 호갱노노에서만 보다가
현장에서 직접 보고 느끼면 궁금증이 폭발합니다.
여기는 어떻게 변할까, 사람들이 좋아할까?
저기 지나가는 사람들은 지역사람인가 관계자인가? 등등
이런 느낌들을 계속 기록하면서 임장을 합니다.
공사가 한창이죠?
저는 재개발이 예정되어 있는 곳도
통제구역이 아닌 이상 다 들어가보는 편입니다.
아. 이정도로 노후되어야 재개발/재건축을 하는구나.
이정도 입지는 되야 사업이 진행되는구나.
재개발/재건축으로 묶인 지역은 이런특징을 갖고있구나.
하는 생각들을 자연스럽게 하게 됩니다.
루트짜면서 상상해본 지역의 모습
+ 직접 현장에서 보는 것들
+ 현장에서 떠오른 이런저런 고민, 의문들이
합쳐지면 지역에 대한 관심도가 커지고
임장이 재밌어 집니다.
현장에서 받아들여지는 정보의 양이 달라져요.
동대문에는 재개발 재건축 지역이 이렇게나 많습니다.
앞으로 변할 곳, 변하고 있는곳, 변한곳을
보고와야 동대문이 왜 #천지개벽 이라는 단어로
표현되는지 알 수 있겠죠.
2. 지역 대표 입지요소에 영향을 받는 단지 찾기
> 거주하는 분들이 어디를 좋아할까?
분임인데 단지를 확인한다고?
무슨 소리지? 싶을 수 있는데요.
이건 지역을 더 생생하게 기억하고
선호도를 고민해볼 때 도움이 됩니다.
1) 분임루트를 짤 때 알아보는 방법과
2) 현장에서 알아보는 방법이 있는데요.
1) 분임루트를 짤 때 알아보는 방법
>미리 알아보는 대표단지
분임루트를 짤 때,
그 지역의 최고가 top10 단지들 확인하시죠?
동대문구의 최고가 top10 단지를 루트위에 올려보면서
이 단지들의 키워드는 무엇인가 고민해봅니다.
저는 #전철역 #연식 #대단지
정도로 생각을 해봤어요.
분위기 임장은 가격을 달달 외워서
가격과 지역분위기를 끼워맞추는게 아니기 때문에
지도위에 올려 보고
흠 이런건가? 저런건가? 정도로
생각을 해보면 됩니다.
저는 여기에 더해,
'최근 하락'단지도 한번 슥 구경합니다.
진
그 이유는,
지금처럼 거래가 잘 안되는 시장에서 거래가 된다는건
지역에서 선호하는 단지일 '수도' 있기 때문입니다.
너나위님 표현에 의하면
'제대로된 가격표' 가 붙은 단지일 수 있다는거죠.
즉, 분임을 가기전에
사람들이 좋아할 법한 단지를 top10와
하락단지 목록에서
대략적으로 확인하고 가는겁니다.
분임할때 단지 바로 앞을 지나가지 않을 수 있지만
'어? 저 단지 이름 어디서 들어봤는데?'
'저 단지가 그 단지구나?'
라는 생각이 들면 더 기억에 잘 남아요.
당연하겠죠. 우리는 관심있는 게 생기면
그것만 보이고 관련해서 기억력이 좋아지잖아요.
수산시장에서도 어디가 어딘지 모르지만
'너나위수산'이라는 곳이 있다면 그게 어디었는지
주인이 누구고 어떤 분위기였는지
정확하게 기억날겁니다
🐟
2) 현장에서 알아보는 방법
> 현장에서 내가 느끼기에 좋아보이는 단지
다시 이문 휘경 뉴타운으로 돌아와 볼게요.
이문 휘경 뉴타운에는 25년에
래미안라그란데 1,806세대
이문아이파크 4,321세대
휘경자이디센시아 1,806세대
입주가 예정되어 있습니다.
총 6,127세대가 입주하는데요.
한 세대에 2명이 거주한다고 어림잡아도
1년간 1만 2천명이상이 이 지역에 유입되는 거예요.
이 수요를 받아주려면 편의시설이 들어오고
입지개선이 되어 살기 좋은 곳이 되겠네요:)
' 이 동네 좋아지겠다~ 근데 분양가가 10억이 넘네.
분양가가 10억이면... 나중에 더 비싸지면.....
휴 내가 살 수 있는곳은 아니구나....'
라는 생각을 갖는게 아니라
근방에 있는 기축단지를 유심히 봐야합니다.
분임을 하다보면
' 오 저 단지 괜찮네' 혹은
'흠 이 위치에 이런단지도 있네' 하는 순간이 있는데요.
시끄러운 공사현장과 점심을 먹으러 나온
인부들을 뚫고 지나가다가
그 너머에 대단지 하나가 눈에 들어왔습니다.
'어? 뭐지 저 단지?'
단임과 단지분석은 차차하겠지만
이 단지가 지금 이 먼지와 소음을 잘 견뎌내면
새롭게 형성되는 인프라를 다 누리겠구나.
라는 생각이 들더라구요.
지역에 관심가는 단지가 하나 생겼네요.
물론,
'새로운 뉴타운이 들어오니 가격이 o억정도 오르겠지?'
와 같이 예측을 하고 매수를 하는건 위험합니다.
하지만 같은 가치와, 같은 가격의 단지가 있다면
입지개선이 될 가능성이 있는 단지를 매수 했을 때
시세차익을 기대하기 더 좋겠죠.
이렇게 임장을 준비하면서, 임장을 하면서
관심 단지가 생기기 시작하면 지역이
더 입체적으로 보입니다.
3. 궁금하면 물어보고, 비교하고, 기록한다
> 지금 내가 느끼고 고민하는 것들이 맞나?
1번과 2번을 신경써서 분위기임장을 하다보면
자연스럽게 '현장'에서 가격이 궁금해집니다.
그 이유는
1번을 통해 임장전+임장중에 더 많은걸 보게 될거고
2번을 통해 관심 생활권과 단지들이
눈에 들어오기 때문입니다.
이런 것들이 지역을 볼때 기준점이 되는데요.
새로운 생활권에 들어섰을 때
'여기 괜찮네?' '여기 학생들 엄청 많네?'
'여기는 아까보다 좀 정돈이 되보이긴 한다'
'이 상권은 아까 지나온 상권보다는 별로다'
등 계속해서 '비교'를 하면서 임장을 하게 됩니다.
저는 이번 분임을 마치고 집에 돌아오는 길에
생활권을 나눠보면서 관심이 갔던 단지
4곳을 정리했는데요. 같이 보실까요
1) 이문 휘경 뉴타운 생활권 내 기축단지
이문휘경 뉴타운을 지나가면서
'오? '했던 단지 두 곳의 전용84 호가가
비슷하다는걸 알 수 있었습니다.
과거 시세는 A단지의 전고가 1억정도 높지만
현재 가격이 많이 비슷해졌어요.
심지어 B단지가 더 비싸죠.
중간에 카페에서 쉬면서 전임을 해봤는데
부사님들이 A단지를 8.5억으로 브리핑을 하시더라구요.
그리고 부사님들이 지금 지역에 대해
어떻게 생각하시는지도 들을 수 있었습니다.
정답은 아닐 수 있지만 새로운 정보를 얻을 수 있었죠.
2) 휘경동, 전농동 단지
분임하다가
'엥 여기 애들 왜 이렇게 많아?'
'이 단지 많이 들어봤는데 ㅎ 지나다니는 사람많네'
했던 단지 2곳이 있었습니다.
분위기가 비슷해보였거든요.
네이버에서는 두단지가 5천만원이상 차이가 납니다.
과거 시세에서 B단지의 전고가 더 높은데요.
지금은 A단지가 5천만원이 더 비싸게 나와있네요.
흥미롭네요.
이런 궁금증과 고민은 잘 기록해놓고
그 이후에 단임, 단지분석, 매임 단계에서
검증을 해나가면 됩니다.
분임을 마치고 생활권을 나눠보는 것과 동시에
궁금했던 단지들을 네이버 부동산에 체크하고
분임을 마쳤어요.
이번 분위기 임장을 통해 제가 얻은 건
1) 동대문구가 #천지개벽이라고 불리는 이유
2) 동대문구 과거/현재/미래의 모습
3) 사람들이 좋아하는 동네의 분위기
4) 생활권 별 사람들의 모습 + 대표단지의 가격감
5) 의외의 저평가 단지(?) 등등
이네요.
솔직히 이번 임장 정말 재밌었습니다.
정리만 잘해놓으면 기억에 더 잘 남을거예요.
활어회.........처럼 싱싱한 기억★
한번 더
야호
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싱싱한 활어회 분임법
1. 지역 대표 입지요소를 고려한 루트 짜기
2. 지역 대표 입지요소에 영향을 받는 단지 찾기
3. 궁금하면 물어보고, 비교하고, 기록한다
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이 글을 쓴 이유는,
임장을 할 때 현장을 보기보다는
반원분들과 대화에 너무 집중하지 않았나
에 대한 반성과
카페에서는 커피를 마시는게 아니라 머리를 긁는거다
라고 하신 튜터님의 가르침이 인상 깊어
그 깨달음을 잊지 않기 위함입니다.
이미 다들 잘하고 계시겠지만
필요하신 분들에게 도움되셨길 바랍니다.
감사합니다.
[마인드]
>6개월간 어땠냐고요? 참 많이 울고 웃었습니다.
(23년 하반기 검색TF 복기글)
https://cafe.naver.com/wecando7/10357377
>꼭 돌아오세요 (환경밖으로 나가는 결심 5단계)
https://cafe.naver.com/wecando7/10005915
>월부 왜 하세요? (몰입 못하는 사람들의 공통적 질문 TOP7)BEST
https://cafe.naver.com/wecando7/9930379
>월부에서 배운 행복공식 4가지
https://cafe.naver.com/wecando7/9705401
>의지와 상황이 반대로 흐를 때, 버티는 법 5가지
https://cafe.naver.com/wecando7/9595526
>모든게 끝났다고 생각했을 때,
두번째 기회가 왔습니다.(첫 월부학교 복기글) 어게글
https://cafe.naver.com/wecando7/9351649
>힘들어요? (무기력에서 빠져나오는 방법)
https://cafe.naver.com/wecando7/9088111
>용기냈습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/8864593
>나의 성장을 확인할 수 있는 가장 빠른 방법 2가지
https://cafe.naver.com/wecando7/8586349
>여러분은 어떤동료인가요?
https://cafe.naver.com/wecando7/8225342
[강의/팁]
>내마반 끝나고 뭐하지?
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>[필독] 부동산 왕초보! 돈 한 푼 안 들이고 부동산 고수되는 법
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>네이버 부동산 하나만 잘 활용해도 투자&내집마련 완전 가능어게글
https://weolbu.com/community/499266
[경험담]
>마음이 조급할 때, 욕심 부리면 생기는 일
(Feat. 1호기 매수협상, 연봉협상)
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