열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 25조 빅토리23]

안녕하세요. 빅토리23입니다.

이번 강의에서는 양파링님이 실전 투자시 투자자가 꼭 알아야 할 내용 5가지를 말씀해주셨습니다.

강의를 다 듣고 난 후 '이거 모르고 투자했으면 진짜 큰일날 뻔 했다!' 싶을 정도로 피가 되고 살이 되는 내용이었습니다.

part 1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

이제까지의 강의에서는 지역별, 단지별 비교 분석을 통해 어떻게 하면 저평가된 물건을 찾을 수 있을지에 대해 배워왔습니다.

그런데 한번도 매수 이후에 무엇을 해야하는지 깊이 생각해보지 않은 것 같습니다. 

단순하게 매수만 하면 투자 끝! 이라고 생각하고 있었거든요.

이번 강의에서는 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을 어떻게 해야하는지, 주의사항은 무엇인지 아주 꼼꼼이 알려주셨습니다.

월부에서 임대를 다루는 유일한 강의라고 하니 더더욱 눈을 부릅뜨고 집중해서 들었습니다.

투자금을 줄이기 위해서는 전세가 설정을 잘 해야 하지만, 전세가를 무조건 높여 받는 것이 능사가 아님을 깨닫게 되었습니다.

'전세는 그냥 시세에 맞게 받으면 되는거 아냐?'라고 단순하게 생각했는데 그게 아니었어요..;

전세를 빨리 빼기 위해서는 강의에서 알려주신 3가지를 반드시 기억하면서 적용해야 합니다.

적정전세가를 설정하는 3가지 키워드도 알려주셔서 너무 좋았습니다. 

그 키워드는 바로 단.생.공!

앞으로 투자가능 물건의 전세가를 설정할 때 이런 내용들을 고려해서 봐야할 것 같아요.

임대기간을 설정할 때도 고려해야 할 3가지를 알려주셨습니다.

바로.. 공.수.표!

여러 채를 투자할수록 정말 정신 바짝 차려야겠다 싶었습니다. 투자만큼이나 관리도 중요한 것 같아요.

임대는 공급과 큰 연관성이 있기 때문에 주변에 대규모 공급이 있다면 최대한 피해서 임대기간을 설정해야겠지요.

요즘 네이버 부동산에 세낀 물건들이 심심치 않게 올라오고 있습니다.

임차인이 살고 있는 집을 매수할 때도 역시 주의해야 할 사항들이 많았습니다.

전세계약을 그대로 승계할지, 새로운 계약을 진행할지에 따라 내가 치뤄야 할 기회비용도 달라질 수 있음을 알게 되었습니다.

부동산 투자는 정보 싸움인 것 같습니다. 많이 아느냐, 모르느냐에 따라 기회를 얻을 수도, 놓칠 수도 있기 때문입니다.

또한 계약서를 쓸 때 애매한 것들은 부사님 말만 믿지 말고 직접 팩트 체크를 해보라고 하셨던게 기억에 남습니다.

아무도 우리의 돈을 지켜주지 않으니까 내가 직접 알아보고 확인해야겠죠?

내가 산 물건의 전세가 잘 나가지 않는다면 개인 뿐 아니라 법인을 임차인으로 받을 수도 있습니다.

이런 상황에서도 내가 알아야할 것을 잘 인지하고 있다면 당황하지 않을 것입니다

그 외에도 전세보증금 반환 보증에 대한 이야기가 기억에 남네요. 특히 지방시장에서는 매우 중요하다고 해요.

매매가에 따라 적정 전세가가 얼마 이하가 되어야하는지 알 수 있었습니다. 

적고 보니 새롭게 알게 된게 정말 많네요. 이거 몰랐을면 정말 큰일날뻔... 아찔합니다.

BM: 세낀 물건의 전세가를 판단할 때 강의에서 들었던 내용 복기해보기

part 2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

수익률을 높이기 위해서는 사는 단계에서부터 '충분히 싸게 사야 합니다!' 이게 가장 중요한 것 같았어요.

요즘 전세가가 많이 낮아진 상황이므로 오히려 역전세에 대한 위험은 감소하였고,

내 투자금이 조금 더 들어가더라도 전세가는 어차피 오르며 회수 가능하므로 무리하게 전세가를 높여 받지 말라는 말씀이었습니다.

협상을 잘 하기 위해서는 매도자의 상황을 잘 알아야 합니다.

매도자의 어려움과 불편을 해결해 줄 수 있다면 매수자가 원하는 편익을 가져올 수 있습니다.

항상 협상은 윈-윈 이어야 한다는 것! 내가 원하는 것 뿐 아니라 상대가 원하는 것 하나를 주어야 협상이 가능합니다.

양파링님은 여러 사례별로 매수자가 가격을 협상할 수 있는 협상 카드를 알려주셨는데요.

나중에 1호기 투자를 할 때 다시 들춰보며 제가 쓸 수 있는게 뭔지 참고해야겠습니다.

또한 협상에서 중요한 것은 '시장의 분위기'입니다. 

시장의 분위기에 따라 내가 쓸 수 있는 카드가 적합한지 판단할 수 있겠지요.

아직 협상에는 자신이 없습니다.... 아직까지 경험도 없고 지식도 부족하여.. 기 싸움에서도 이길 자신이 없는데요 ㅠ

양파링님이 처음부터 잘할 순 없다고 용기를 주셔서 ㅠ 제 카드를 적재적소에 쓸 수 있을 때까지 협상 또한 많은 경험이 필요한 것 같습니다.

BM: 협상 상황에서 협상카드를 일단 던져 보고 이게 먹히는지 아닌지 확인해보기. (그렇게 데이터를 쌓아가면 어느 정도 감이 오지 않을까?)

part 3. 투자 단계별 유의사항

이 파트에서는 '계약'할 때 주의해야할 것들을 알려주셨습니다.

아무리 싸게 산다고 해도 계약할 때 실수를 해버린다면...? 상상도 하기 싫으네요. ㅠ

등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서를 어떻게 확인하고 어떻게 작성해야 하는지 하나하나 알려주셨습니다.

진짜 피가 되고 살이 될만한 내용들이었어요.

또 전세를 놓을 때 부사님한테만 맡기면 안 되고, 내가 적극적으로 책임지는 자세가 필요합니다.

부사님 눈치만 보다가 내 시간(=곧 돈)을 허비하지 않도록 해야겠습니다.

BM: 부사님 어렵다고 전화, 매물 임장을 건너뛰지 않기. 그렇게 지체되는 시간이 곧 내가 지불하는 비용이다.

part 4. 임대리스크 줄이는 법

임대리스크 줄이는 5가지 방법에 대해 알려주셨습니다.

여러가지 방법이 있었지만 핵심적으로 '살 때 싸게 사는 것'이 다시 한번 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

그래야 어떠한 시장 상황이 와도 버틸 수 있다는 것도요.

왜 그동안의 강의에서 마르고 닳도록 '저평가'를 강조하셨는지 알 것 같네요.

BM: 1등 뽑기할 때 그렇게 선택한 이유를 하나 하나 다 써보자. 저평가를 판단할 수 있는 눈 기르기

part 5. 초보투자자가 투자를 지속하는 방법

월부 생활을 한지 벌써 6개월이 넘어가고 있습니다.

점점 처음의 열정도 사라지고 꾸역꾸역 하고는 있지만 잘하고 있는걸까.. 의심될 때가 한 두번이 아닙니다.

그럼에도 월급쟁이 투자자로 투자를 지속하기 위해서 무엇을 해야 하는지 알려주셨서요.

그것은 나의 의지력을 믿는게 아니라 내가 할 수 밖에 없는 시스템 속으로 나를 밀어넣는 것입니다.

원씽에 나온 구절인 "핵심은 오랜 시간이다. 성공은 연속하여 쌓인다. 단, 한번에 하나씩이다."

이 말을 기억하면서 오늘도 마음을 다잡아 봅니다.

BM: 내가 성장할 수 있는 환경 찾고 합류하기