안녕하세요
꿈꾸는 대로 행동하는 투자자
구르구르망입니다:)
지기 1강을 수강하셨다면
제주바다님이 B지역에 투자를 했었던 사례
매우 흥미진진하게 들으셨을 것이라 생각합니다.
왜냐면 신축을 매우 저렴한 가격애 매수할 수 있었고
그것이 이후 1억 가까이 가격이 상승하는 모습을
확인할 수 있었기 때문입니다.
우리도 이런 매물을 찾을수만 있으면 좋을텐데....
사실 초보 투자자 입장에선 쉽지 않은 일입니다.
등기는 깨끗하고,
권리관계도 문제없으며
전세는 딱 맞춰져서 잔금 걱정 안해도 되고
주인은 급한 상황이라 가격네고도 잘되고
모든것이 완벽한 물건이 뙇!!! 하고 나오면 좋겠는데!!!
이런 매물이 흔치는 않으니까요^^;
하지만 제주바다님처럼 문제를 이해하고 해결할 수만 있다면
위험 또한 기회로 만들 수 있지않을까요??
적어도 '중간생략등기'가 무엇인지
이것이 가진 위험은 무엇이 있는지
이번기회에 확인해 보고
기회가 주어질때 적극적으로 활용해 보아야겠습니다.
1. 중간생략등기의 개념
중간생략등기는 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게,
중간취득자로부터 최종취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도
그 중간취득자에의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접
최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다.
예를 들어 A가 그의 소유 부동산을 B에게 매도하고,
B는 자기 앞으로 이전등기를 하지 않은 채 그 부동산을 다시 C에게 매각한 경우
A로부터 직접 C에게 이전등기를 했다면, 이는 중간생략등기가 됩니다.
2. 무엇이 문제인가?
보통 중간생략등기는 다음의 목적을 가지고 행해질 수 있는데요.
① 조세부과를 면하려는 목적
② 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려는 목적
③ 소유권 등 권리변동을 규제하는 볍령의 제한을 회피할 목적
(음.... 좀 어려운데?)
미등기거래의 경우 과세당국이 중간거래 참여자의 존재를 파악하지 못하기 때문에
납세 의무자에게 상속세 및 취득세, 양도세를 부과할 수 없게 됩니다.
감히 나라의 곳같에 손을 대는 것이죠.
또한 B가 만약 투기꾼이라고 한다면
C가 A에게 정상적인 가격에 매수할 수도 있던 기회를 중간에 가로채
시장을 교란시킬 우려가 있습니다.
이렇듯 중간등기생략은 탈세와 투기의 목적으로 악용될 여지가 많기에
현행법에서는 미등기 전배를 금지하고 있으며
법적으로 상당히 큰 제재를 가하고 있습니다.
하지만 진짜 문제는......
판례는 미등기 전매금지 제도를 강행규정이 아니라 단속규정으로 판단하고 잇으며
그러한 계약 사실이 적발된다고 하더라도 계약 자체를 무효로 보지는 않는다.
즉, 계약 당사자들에게 형사상 처벌을 가할지라도
민사상으로는 계약 효력을 인정한다
관계당사자 전원이 A->B->C로 넘어가는 계약에 합의를 해서
A->C 로 소유권이 이전된다 하더라도
B와의 거래는 유효하게 되고
B는 A에게 '소유권등기이전청구권'을 행사할 수 있게 됩니다.
부동산 소유권 관련해서 발생하는 분쟁은
당사자 사이에 대화를 통해서 해결하는 것이 여러모로 최선일텐데
만약 대화를 통한 해결이 불가능한 상황이 된다면..
매우 곤란한 일이 발생하겠죠?ㅠㅠㅠ
3. 해결방법
그래서 제주바다님은 기존계약의 취소를 요청합니다.
계약을 없던것으로(무효) 할 순 없으니
계약의 효력이 없어지도록 하는것이죠.
B는 '소유권등기이전청구권'을 더이상 행사할 수 없습니다.ㅎㅎ
해결이 생각보다 참 쉽죠잉??ㅋㅋ
사실 제주바다님의 사례는
매수자우위의 시장에서의 특별한 사례일 수 있습니다.
하지만...
시장이 눌려있고,
권리관계가 깔끔하지 않아서
선뜻 매수하기 꺼려지는 상황
동일한 기회가 우리에게 온다고 해서
선뜻 이 기회를 잡을 수 있을까요?
저는 솔직히 무서워서 알아보지도 못할 것 같습니다.^^;;;;
가격이 싸다는 강력한 확신과 더불어
문제를 이해하고 해결할 방법을 먼저 알고 있을때에야
비로소 과감하게 승부를 던질 수 있을 터,
나에게도 언젠가 찾아올지도 모를 기회를
막연한 두려움으로 지나쳐버리지 않도록
미리 사례를 통해 배워보도록 해야겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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