전세대출도 DSR 규제 적용! 부동산 시장에 끼칠 영향은?( 다주택자제한, 규제조건 )

전세대출도 DSR 규제 적용!

부동산 시장에 끼칠 영향은?

( 다주택자제한, 규제조건 )

작성일: 2024.2.5.

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안녕하세요 마이로드입니다.

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전세대출에도 DSR규제를 적용한다는

이야기가 계속 들려오고 있습니다.

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DSR 규제가 무엇인지,

전세대출에 적용되면

시장에 어떤 영향을 줄지

자세히 알아볼까요?!

✅ DSR 이란?

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개인이 1년동안 갚아야하는

모든 종류의 부채 원리금을

연 소득으로 나눈 값입니다.

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현재는 대출에 있어서

DSR 40%를 적용하는데요.

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이는 내가 받는 모든 대출의

연간 원리금상환액이

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내 소득의 40%를 넘어서는 안된다

는 뜻으로,

"갚을 수 있는 만큼만 빌려준다."와

비슷한 말입니다.

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✅DSR과 밀접한 요소로

3가지를 들 수 있는데요!

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1) 내 소득

: 소득에 따라 DSR 40% 액수가 달라집니다.

내 소득이 많을수록 대출도 많이되죠.

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연 1억을 버는 사람의 40%와

연 3천을 버는 사람의 40%는 다르겠죠.

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2) 금리

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: 금리에 따라 연간 원리금 상환액이 달라집니다.

금리가 낮을수록 대출도 많이되죠.

3% 대출금리 연간 원리금 상환액 보다

7% 대출금리 연간 원리금 상환액이 많죠.

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따라서 DSR 퍼센테이지는

3% 금리 대출이 낮습니다.

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3) 대출기간

: 대출기간이 길수록

연간 원리금 상환액이 줄어듭니다.

즉, DSR에 차지하는 %가 낮아지게 되므로.

대출 한도가 늘어나죠.

같은 대출금이라고 하면

1년 단위로 갱신되는 신용대출 DSR이나

10년 만기로 빌리는 자동차 대출 DSR이

30년 만기로 빌리는 주택담보대출DSR보다

%가 크게 차지됩니다.

연 상환액이 많아지니까요.

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현재까지 전세대출은

DSR 규제에 포함되지 않았는데요.

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전세대출 규제는 서민 실수요자들에게

피해를 준다고 생각했기 때문입니다.

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더불어 전세는 계약기간이 만료되면

돌려받는 돈이기 때문에

부채 위험성을 낮게 보고 있기도 했지요.

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그러나 전세대출을 잡지 않고서는

가계대출 관리가 어렵다는 지적이 제기되자

결국 정부도 규제로 방향을 틀었습니다.

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DSR을 전세대출에도 적용한다는 것은

​

대출 규제가 더 강력해진다는 뜻입니다.

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✅전세대출 DSR 규제 해당자?

✅전세대출 DSR 언제부터?

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2024년에는

보유한 주택에 주담대, 신용대출이 있는 경우

DSR 적용하여 전세 한도가 줄어듭니다.

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즉,

1주택자, 다주택자는 적용되지만

무주택자는 적용되지 않습니다.

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단,무주택자도 전세대출 DSR이

2025년에는 적용됩니다.

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2024년 언제부터 적용할지는 미정입니다.

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24년 내에 적용한다는 소식만 있습니다.

전세대출의 DSR 규제 전면 적용은

서민, 실수요자의 주거안정에 밀접하기 때문에

주택보유자의 전세대출 이자상환분에만

우선 적용한다고 합니다.

시장 충격을 우려한 결정인듯 보입니다.

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그러나 전체적인 흐름상

전세대출 DSR 규제 범위를

차근차근 확대할 듯 보입니다.

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​

2025년,

무주택자에게도 적용한다는

입장을 밝혔기 때문이죠.

이대로 진행된다면 무주택자 입장에서는

2025년 전세도, 매매도 DSR을 적용받게 됩니다.

앞으로는 정말 소득이 허락하는 한에서

주거지를 구할 수 밖에 없겠어요.

✅전세대출 DSR 규제 영향?

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📌 자본력이 약한 주택소유자의

매도 수요 증가

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​

전세대출에 DSR이 적용되지 않기 때문에

​

지금까지는

대출을 받아 DSR이 어느정도 차있는 사람도

​

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전세보증금의 최대 80%까지 대출을 받아

전셋집을 마련할 수 있었습니다.

(무주택자 최고 5억원, 1주택자 최고 3억원)

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신용대출이 있든, 주택담보대출이 있든

전세를 구할 때에는

80%까지 대출이 가능했다는 말이죠.

그러나 앞으로

전세대출 이자상환분이 DSR에 적용되면,

​

기존에 대출이 있는 경우에는

추가 전세대출 한도가 크게 줄어듭니다.

전세보증금도 규모가 큰 빚이죠.

안그래도 빠듯한 DSR 한도에

전세보증금 이자도 포함되는 것입니다.

유래없는 미친 상승장을 겪으며

많은 사람들이 투자용 집을 대출을 통해 사고,

전세로 실제 거주하는 곳을 마련했습니다.

그러나

전세대출DSR규제가 시작된다면

자금력이 부족한

1주택+전세거주 포지션인 사람들이

주택보유와 전세거주를

동시에 할 수 없게 될 것 입니다.

DSR 40%를 초과한다면,

보유한 주택을 팔거나,

당장 살고 있는 전세집에서 나와야 하겠죠.

보통은 보유한 주택을 팔 것입니다.

결국 일시적으로 매도 물건이 증가,

이로 인해

집값 하방 압력이 더욱 강해질 수 있습니다.

📌월세급등, 전세품귀현상

자금력이 부족한

1주택+전세거주 포지션인 사람들이

대출을 받아 DSR이 어느정도 차있는 사람도

1주택+전세거주 포지션인 사람들이

자금력이 부족한

주택을 팔고싶지 않다면?

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실거주 집을 전세에서

반전세, 월세로 전환해 버틸수도​ 있습니다.

그럼 이로 인해 월세가 급등할 가능성이 높죠.

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뭐든 수요가 몰리면 가격이 오르게 되있습니다.

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더불어 투자자들의 물건은

임대차 시장에서 전세 공급원 역할을 하는데,

갑자기 매도하려는 수요가 늘어난다면

​전세 품귀 부작용이 생길수도 있겠습니다.

전세품귀현상은 결국 전세가를 올리고,

체력이 약한 갭투자분들의

매매 수요로 인해 하방압력을 받던 시장이

결국 어떻게 흘러갈지요?

​

이러나 저러나

서민들에게는 안좋은 소식이군요.

월세, 전세 모두 오르면

​

주택을 구입해야 하는데,

주택 구입을 위해서는

​

일정 이상의 자본금이 필요합니다.

​

결국 서민들의 주거안정에

악영향을 줄 것으로 보이네요.

​

더불어 월세가 급등하면,

수익형 월세 투자 수요가 늘어나고,

전세 품귀로 전세가가 급등하면

결국 전세 갭투자 수요도 다시 늘겠지요.

​

결국 같은 돈으로는

지금과 같은 수준의 거주지에서

살수가 없을 가능성이 높아집니다.

​

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📌 주거 안정에 악영향

또한 전세대출 DSR 규제는

소득이 적은 사람들의 대출문턱을 높입니다.

내 소득수준에 맞춰 빌릴 수 있는 돈이 제한되며,

차량할부등의 신용대출까지 있다면

전세대출 한도가 더 줄어들기 때문입니다.

사회 초년생들, 소득이 낮은 분들은

전세마저 "분수에 맞는 소비"를 해야할 듯 합니다.

결국 소득이 낮거나 자본이 부족한 분들은

전세대출 DSR이 적용되기 전보다

거주 환경상 열악한 곳에

거주할 가능성이 높아졌습니다

​

무리한 정부규제와 대출규제로 얼룩져

불안정해진 부동산 시장,

안정될 날이 아직 먼 것 같아 아쉽습니다

틀어막고 또 틀어막으면

부동산 시장이 안정될까요?!

틀어막으면 다른 구멍이 터지기 마련입니다.

아직 정확한 시기가 나온 것은 아니니

지켜볼 필요가 있겠네요.

미리 네이버에 'dsr 계산기'로

자신의 dsr을 확인해두셔도 좋겠습니다.

대출규제와 내집마련,

관련글 첨부드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/3205690

[오블] 전세에서 내집마련을 고민하시는 분들을 위한 대출정책 및 대응방안

읽어주셔서 감사합니다💜