안녕하세요 소도쿠입니다.

명절 연휴 잘 보내고 계신가요?

어느덧 명절 연휴도 막바지네요.

가족과의 시간 잘 보내시고,

다시 투자자의 삶으로 돌아오기 위해

잘 준비하는 시간 보내시길 바랍니다.

많은 분들께서 부지런히

전국을 누비며 앞마당을 늘리고 있지만,

정작 그 앞마당에서

내 상황에 맞는 최선의 투자처가 어딘지

고르는 것을 굉장히 어려워 합니다.

앞마당을 만드는 과정에서

단지 우선순위가 명확해지지 않았기 때문입니다.

오늘은 지역/생활권별 선호 요소를 통해

단지 우선순위에 대해 알아가는 법에 대해

남겨보고자 합니다.

아래는 서울시 서초구의 선호 생활권인

반포/잠원 생활권입니다.

위로는 한강을 끼고 있고

교통, 환경, 학군을 두루 갖춘

무엇 하나 빠지지 않는

최고의 생활권입니다.

이 생활권의 선호 요소는

저 정도로 생각해 볼 수 있을 것 같은데요.

이런 선호요소는

분위기 임장 - 단지 임장

- 전화 임장 - 매물 임장의 단계를 거치며

끊임 없이 물음표를 던지고 검증하는 과정에서

알아낼 수 있습니다.

'한강 조망 단지 선호도가 높지 않을까?'

'[반포]라는 이름이 갖는 힘이 있을까?'

'수도권은 교통이 최고라는데,

과연 역세권 단지가 가장 좋을까?'

그렇게 뽑아낸 선호 요소가

가장 많이 포함된 단지가

가장 선호되는 단지라고 보는 것이죠.

각 단지마다 선호 요소를 쌓아보니

가장 많이 쌓여 있는 곳은

아크로리버파크네요.

가격 흐름도 그럴까요?

역시나 가장 많은 선호요소를 지닌

아크로리버파크가 가장 비싼 시세를,

선호요소가 적은 신반포자이가

가장 저렴한 시세를 형성하고 있습니다.

사실 아크로리버파크와

래미안퍼스티지가 좋은 단지라는 것은

누구나 알기 때문에 조금 아쉽습니다.

비교적 아는 분이 적은

세종시를 예시로 들어보겠습니다.

세종시 2생활권입니다.

학군이 다소 아쉬운 세종시지만,

나름의 학원가와 상권이 형성되어 있고

이에 따라 가장 좋은 학군을 형성하고

있어 선호도가 높은 곳입니다.

여기서 가격을 형성하는 선호 요소는

대전/청주로 이동할 수 있는

주요 교통 수단인 BRT와

정부청사, 상권, 학원가 접근성,

지방의 대표 선호요소인

상품성으로 보았습니다.

새뜸11단지가 가장 많은 선호요소를 가진 만큼

가장 높은 시세를 형성하고 있네요.

하지만 서초만큼 큰 차이는 아닙니다.

(이는 변별력이 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다)

새뜸1단지는 확실히 선호요소가 없으니

상대적으로 낮은 시세를 형성하고 있습니다.

시세는 시장 상황과 호재 등의

영향에 따라 변할 수 있습니다.

선호 요소 또한 시간이 지남에 따라

주변 환경이 변함에 따라 바뀔 수 있지만

시세만큼 빠르게 변하진 않습니다.

때문에 임장 과정을 통해 알게 된

선호 요소를 통해 단지 우선순위를

정해보고 투자에 활용할 수 있는 것입니다.

심화버전

위와 같이 선호 요소를 쌓기만 해서

명확하게 판단할 수 있다면 좋겠지만,

조금 더 생각해 볼 부분이 있습니다.

각 선호요소의 가중치입니다.

적용되는 선호 요소의 개수는 같지만

가격 차이가 발생했다면

선호 요소의 가중치가 다르다는 것입니다.

한강 조망이라는 선호 요소를 가진

아크로리버뷰와

3,7,9호 트리플 역세권의 이점을 가진

반포센트럴자이의 호가가 3억 차이가

난다는 것을 통해 한강조망에

프리미엄이 더 붙는다는 것을 알 수 있습니다.

이런 식으로 모든 선호 요소가 같은

가치를 부여하는 것이 아니라

사람들이 가격 형성에 더 프리미엄을 주는

요소를 찾아서 가중치를 주는 것입니다.

이런 것을 쌓아 앞마당의

단지 우선순위를 쌓아나가면 될 것입니다.

생활권의 선호 요소를 통해

향후 투자시 우선 순위를 정할 수 있는

방법에 대해 알아보았습니다.

앞서 말씀드린 바와 같이

앞마당을 만드는 과정에서

각 임장 단계의 정석을 밟으며

선호 요소를 명확히 아는 것이 중요합니다.

이 부분이 명확하지 않으면

필연적으로 비교 평가에 어려움을 겪게 되고

아쉬운 선택을 할 수 밖에 없습니다.

우리가 앞마당을 만들면서

중요하게 생각해야 할 것은

거주민들이 이 값을 지불하고 여길 선택한 이유,

살아야만 하는 이유에 대해 알아가는 것입니다.

이걸 알아야 누구나 살고 싶은,

돈을 더 주고서라도 사고 싶은 단지를 알고

기회가 왔을 때 잡을 수 있는 것입니다.

예시로 든 부분보다 더 세밀하게

살펴볼 선호 요소가 분명 있을 것입니다.

배정 학교, 주변 환경, 임대 여부 등등

그리고 더 나아가 비선호요소까지

얹어볼 수 있겠죠.

이런 부분을 면밀히 살펴보시고

내 상황에서 가장 좋은 선택지를

고를 수 있으면 좋겠습니다.