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너바나, 주우이, 자음과모음
초보경험담
안녕하세요, 양파으니입니다 :)
아직 바람이 찬데
모두 건강하셨으면 좋겠습니다.
요즘 갈아타기/혹은 투자를 위해
보유한 물건의 매도를
고민하시는 동료분들이
계신 것 같습니다.
오늘은 제가 물건을 매도하려다가
매도하지 않기도 한 경험에
대해서 이야기 해보려 합니다.
매도의 이유가 분명한가
제가 물건을 매도하기로
결심했던 이유는
크게 두가지입니다.
1) 충분한 수익을 냈고,
2) 이 자산을 매도해서
더 좋은 자산을 살 수 있는 상황이라고
생각했기 때문입니다.
이 부분에서는 주우이멘토님,
제주바다멘토님과의 투자코칭을
통해서도 더욱 확신할 수 있었습니다.
제가 보유한 물건의 상황은
월세입자 거주중(만기 1년 넘게 남음)
신축이지만 생활권내 중위 선호도
/입구동/중층
무엇보다 월세입자가
거주하는 상황이
매도하기가 쉽지 않은 부분이었습니다.
현금을 보유하고 있는
투자자가 아니면
접근하기 어려운 물건이었으니까요.
더구나 세입자분은
제가 여러번 글을 남겼던바와 같이
월세와 관리비를 밀리는 것이 일쑤였습니다.
하지만 그 덕분에
매도계획을 조금 앞당기게 되었는데요.
제가 기존에 작성해두었던 특약
'월세 및 관리비를 2개월 이상
연체시 임대인은 임대차 계약을
해지할 수 있음' 덕분이었습니다.
그렇게 물건을 매도할 수 있겠다는
생각에 행복회로를 돌리고 있었습니다.
가격이 적정한가
매도를 결심했다면,
매도 가격을 설정해야합니다.
제 물건의 적정 가격을
파악하기 위해서
상위 생활권부터 하위생활권까지
물건의 상황과 가격을 파악했습니다.
우선 해당 생활권에서
최근에 실거래된 금액을
확인하고 트래킹했습니다.
그리고 매수인 컨셉으로
전화임장을 했는데요.
생활권별로 전화해서
제 경쟁물건이 될만한
물건들의 컨디션과
매도인의 상황, 네고 여부를
문의했습니다.
그렇게 제 물건의 가격을
파악하는 데에 집중을 했고,
매도할 마지노선 금액을 염두해두고
단지내 일반층 중 최저가격으로
광고를 시작했습니다.
물건을 내놓을때 몇몇 사장님들은
'진짜 싸게 파시려고 하네요' 하셨지만
그럼에도 전화문의만 종종 있었고,
물건을 보러오는 경우까지
성사되는 것이 쉽지 않았습니다.
거주중이신 기존 세입자분과의
일정을 맞추는 문제,
그때 당시 매수세가 끊긴 것도
한 몫했던 것 같습니다.
💡 상위~하위생활권 가격확인 및
내 물건의 가격 설정/경쟁물건 파악
손 놓고 있으면 안되는 이유
저는 매일같이 부동산 곳곳에
전화해서 매수문의는 있는지,
최근에 나간 물건이 있는지,
다른 단지 상황은 어떤지
파악하고 있었습니다.
그럼에도 문의가 많지 않자
하루 날 잡아 직접 부동산에 방문해서
사장님들께 눈도장도 찍었어요.
(전화주셔서 어떻게 인사드리고
와야할지 알려주신 용맘님,
지금 다른 지역 볼때가 아니라고
조언주신 미짱님 덕분입니다 🧡)
그런데 정말 직접 방문해보니
현재 해당 지역의 시장 상황을
확인할 수 있었고,
다른 단지이긴하지만
친절한 전화 목소리와는 달리
제 물건을 잊고있던 사장님들을
확인할 수 있었습니다..^^..
그렇게 며칠이 흐르고....
매수문의가 많지 않은 상황에서
어느날 제 물건보다
층도 높고 가격이 무려
2천만원이나 낮은
경쟁물건이 떴습니다.
정말 등에 땀이 나는 것 같았어요.
왜냐하면 제가 생각했던
마지노선 금액으로 올리셨기 때문입니다.
바로 전화해서
이 물건의 상황을 파악했습니다.
대출금 때문에 가격 상관없이 어떻게든
팔아달라고 하신 실입주자분의 물건이었습니다.
이 상황에서 제 물건과 해당 물건을 비교하던
투자자 분이 매수의사를
살짝 내비치셨습니다.
그 가격은 제가 분명 마지노선으로
생각했던 금액임에도 불구하고
쉽게 'YES'라고 답할 수 없었습니다.
무엇보다 이 물건은
남편이 매수했던 물건이기 때문에
남편과 상의하는 시간이 필요했습니다.
그 사이 전고점대비
-25%에 나왔던 매물은
500만원이 더 네고된 가격으로 팔렸습니다.
최근 너나위님이 내마중 강의에서
말씀하셨던것처럼
정확히 -25%된 가격에
매도가 되었습니다.
💡 내가 매도하려한다면 전고점대비
-25% 정도의 가격까지 고려해야한다.
플랜 B를 계획했는가
놀랍게도 해당 물건이
빠르게 거래가 되면서
생활권 내 하위 단지보다도 최저가를 찍자
내 가격이 아깝다던 사장님들은
'더 가격을 내릴 생각은 없는지'
문의를 주셨습니다.
대부분 매수인의 입장에서
협상을 생각하던 저였기에
매도인의 입장이 되어보는 것
자체가 큰 경험이었습니다.
(예전에 오피스텔 매도시에는
제가 원하는 가격에 매도가 되었기에
매도가 이렇게 어렵다는 것을
이번에야 제대로 깨달았습니다)
이 물건은 가치가 있는 물건이기에
여전히 수익구간이긴하지만,
마지노선 가격 밑으로
던지고 싶은 생각은 없었습니다.
무엇보다 남편이
그 가격에 동의하지 않았습니다.
(가격 문제로 싸우기도 했습니다ㅠㅠ)
다시 제 물건과
제 상황을 되돌아봤습니다.
1) 내 물건이 보유할
가치가 없는가? = NO.
2) 이 물건을 매도해야만
투자할 돈이 생기는가? = NO.
이 물건을 마지노선 가격 밑으로
팔아야할 경우
플랜 B로 해당 물건을
월세입자 → 전세입자로
전환하기로 생각해두었었기에
긴 고민 끝에 플랜 B로
전환하기로 결심했습니다.
💡 마지노선 가격 밑으로 팔아야하는 경우
어떻게 대처할 것인지 미리 생각해둔다.
(그대로판다/플랜 B)
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이 물건을 매도하기로
결심했던 순간,
매도하려고 했던 과정,
그리고 결국 플랜B로
전환하는 과정에서
세입자분과의 마찰도 많았고,
하루에도 마음이 왔다갔다 하는 상황이
참 쉽지만은 않았습니다.
이때 독서TF 담당 튜터님이신
부자대디튜터님이 말씀해주셨던
매도의 기준이 많은 도움이 되었습니다.
매도의 기본은
수익이 났을때 매도하는 것.
목표 매도가를 정할 것.
가격이 내 기준에 맞지 않는다면
플랜B를 실행하고 시장을 지켜본다.
코칭 이후 궁금한것 있으면
물어보라고 해주셨던 제주바다멘토님,
늘 챙겨주시는 망구튜터님,
다음 플랜에 대해 함께 고민해주셨던
몽부내튜터님/라즈베리튜터님이
계셨기에 단단한 기준을 가지려
노력할 수 있었습니다.
그리고 동료분들의 소중함을
느낄수 있었습니다.
내 일처럼 조언주셨던 분들..
대신 100번쓰기 해주셨던 분..
걱정되서 전화주신분들..
그리고 늘 응원해주는 분들까지!!
좋은 선생님들과
동료와 함께하는 것이
왜 중요한지 깨달을 수 있었습니다.
매도를 고민하고 계신 분들,
실행하고 계신분들께
제 경험이 조금이나마
도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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