안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다 :)

투자하기 정말 좋은 시장에 있다는 것을

요즘 들어 많이 느끼고 있습니다.

잠깐만 작년에 생각했던 올해와,

올해 겪는 올해 분위기를 적어보려합니다.

예전에 24년 전세가 예상을 해보면서,

시세나 올라간 소득 수준 등을 고려하면

더 떨어지기 힘들 것 같다는 생각을 하며

글을 쓴 적이 있었는데요.

2024년 전세가 전망 글 링크

입주장을 겪고 있는

지역과 단지마다 조금씩 다르겠지만,

실제로 많은 지역들의 전세가는

오르고 있거나 보합세를 보여주고 있습니다.

제가 전세가를 먼저 언급 드리는 이유는

실거주 매수자, 투자자 모두 전세가 잘 받쳐줘야

심리적으로도 실질적으로도

안전한 투자가 가능하기 때문입니다.

그런데 부동산 매수에 있어

안전핀 역할을 해주는

전세가가 안전해지고 있습니다.

가격적으로는 부동산 매수를 원하는

사람들에게 우호적으로 변하고 있지만,

변하지 않는 것은 하나 있습니다.

바로 얼어붙은 분위기입니다.

선호도가 아주 높은 단지들을 제외하고는

대부분 단지들은 여전히 반등가가 아닌

하락된 가격에서 거래가 이뤄지고 있습니다.

시장과 무관하게 하면 좋지만,

하락장에서 더더 유효하게 적용할 수 있는

실전 투자 전에 현장에서 꼭 하셨으면 하는

투자자의 행동을 적어보겠습니다.

1. 투자 범위를

구체적이고 전략적으로 정하기

지금 시장에서는 저평가된 자산이 많습니다.

사실 어떤 것을 사더라도,

선호도가 아주 떨어지는 단지나,

인구가 많이 적어서 수요가 제한적인

한계까 있는 지역이 아니라면

돈을 버는 게 어렵지 않을 수 있습니다.

이런 시장에서는

아래와 같이 투자 단지를

정해보는 게 좋습니다.

1번 사례에 대해서는

가격을 더 깎으려는 노력보다는

물건의 조건에 집중해서

나에게 유리한 방향으로 투자 진행합니다.

이미 싸기 때문에,

선호도가 앞서는 단지들은

매수하는 게 훨씬 중요합니다.

그래서 가격협상보다는

매수라는 행위에 초점을 맞춰서

행동하시는 걸 추천드립니다.

 지역 전체에서 아쉽더라도

생활권에서 대장 역할을 하는 단지는

전세 맞추는 것도 용이하고

더 나은 생활권 중간단지 이상으로

시세차익도 경험할 수 있습니다.

이런 물건은 생각보다

보고 있는 분들이 적어서

더 깎으려는 노력을 해야합니다.

생활권이 아쉽기에

더 싸게 사서 리스크를

더 줄여야합니다.

84를 선호하는 지역에서 낀평이나

선호도가 애매한 단지들을 더 깎아서

투자한다는 마음으로 봐야합니다.

낀평은 59에 가까운 가격까지 깎아서

매수하려고 노력하면 됩니다.

선호도가 애매하다면 그보다 더

선호도 낮은 단지만큼 깎아서

사겠다는 마음으로 가격협상에

집중해야하는 단지들입니다.

저는 이렇게 세 단지를 분류해서

1번부터 3번 순으로 투자를 하려고 합니다.

다만 이 과정에서

2,3번 단지가 너무나도 저렴하고

투자금도 적게들고 리스크도 적다면

투자를 더 적극적으로

검토하기도 합니다.

이렇게 단지들을 설정해서

투자 물건의 전략을 설정하는 것이

시작부터 돈 버는 첫 단계입니다.

2. 하나의 후보단지에서

물건을 넓게 설정하세요.

하나의 단지 안에서

최저가만 보고 계실까요?

혹시

물건을 너무 좁게만 보고

계시진 않으실까요?

제가 넓게 본다라고 말씀드리는 건

물건을 아주 많이 보라는 의미는 아닙니다.

물건을 100개 200개 보는 것도

물론 매우 의미가 있습니다.

하지만

정말 투자를 하고자 하신다면

타겟하는 단지 자체를 넓혀놓고

인근 부동산을 많이 다니면서

타겟단지를 중심으로 물어보고

인근 단지도 함께 체크하시는 게 필요합니다.

하락장이기 떄문에,

원하는 가격으로 조정될 가능성이

매우 높다는 사실을 꼭 기억하시길 바랍니다.

최고가 물건이 최저가 물건이 될 수 있습니다.

최저가를 중심으로 매물을 보시되,

네이버 부동산에 있는 매물을

현장에서 꼭 확인하는 게 필요합니다.

제가 최근에 투자를 결심하고

후보지역을 내려갈 때 아래와 같이

물건들을 정리하고 빨간 글씨를 체크했습니다.

빨간 글씨 단지들의 특징은

가격대가 높게 나와있지만,

많은 부동산에 내놔서

매도인이 급할 것으로 추측되어

현장에서 충분히 깎일만한 가능성이 농후한

후보단지들입니다.

이런 물건을 중심으로

부동산 방문하며 물어보되,

인근 단지를 정리해둔 것도 함께 물어봅니다.

이를 위해선 단지 인근 부동산에

어떤 매물이 있는지 사전에 정리해두는 것 역시

필요한 작업 중 하나입니다.

그래야 대화의 물꼬를

편하게 틀 수 있기 때문입니다.

“사장님 B단지도 갖고 계시던데요,

이것도 좋은데 혹시 더 싼 건 없을까요?”

“이 물건 조건은 어떻게 될까요?”

이렇게 내가 보고 있는 것보다

더 좋은 건 없는지 확인해보셔야 합니다.

이런 식으로 저는 방문할 때마다

투자하기 가장 우선되는 소위 ‘1등단지’가

실시간으로 바뀌는 경험을 했고

네이버 부동산관 현장의 가격이

정말 많은 차이가 있다는 것을

깊이 배우게 되었습니다.

3. 조금 먼 부동산도

꼭 들어가보세요.

저는 이번에 부동산을 방문하면서

5년 내 최저가인 매물을 찾았는데,

해당 부동산은 후보 단지 바로 앞이 아니라,

4블럭은 건너에 있는 부동산에서 찾은 것입니다.

심지어 해당 부동산의 위치는

선호도가 아주 많이 떨어지는

관리 안되는 구축 단지 1~2개만 몰려있어서

생활권도 아주 열악한 그런 곳에 있었습니다.

한마디로

사람들 발길이 뜸한 곳이었습니다.

그런데 거기에 답이 있었습니다.

인근 단지 부동산 사장님보다

훨씬 물건 사정을 잘 알고

투자 경험도 많으신 분이셔서

상황을 투자자인 제 편에서

우호적으로 만들어주셨습니다.

제가 점유자 통해서 확인하고 싶었던

물건의 하자유무나 전세 대기자,

혹은 점유자(세입자)의 추가 거주의사 등

다양한 것들을 함께 확인해주셨습니다.

단지 선호도는 중간 수준으로

아주 좋다 할 수 없지만

가격이 너무나도 저렴하고

무엇보다 제 상황에 맞는 매물을 보여주셨습니다.

(애매한데 진짜 싼 단지겠네요!)

집으로 올라오는 길에 월부학교에서

담당 멘토님으로 가르침 주시는

자모님께 매물문의를 넣었고,

매물에 걸려있는 세세한 조건이 맞으면

투자해도 좋겠다는 OK 싸인을 받았습니다.

제가 가진 투자 로드맵에

부합하는 물건이었습니다.

제가 이 경험으로 다시금 느꼈습니다.

지금 네이버 부동산의 매물과

현장 매물정보는 아예 다르구나!

다만 자모님과의 상담에서 찾은

이 투자에서 가장 중요한 리스크가

해결되지 않아서 투자는 못했습니다.

(그래도 투자 직전까지 가볼 수 있었습니다.)

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이런 방법은 서울수도권 투자를

염두하시는 분들께도 유효합니다.

실제로 서울 매물도 같은 주간에 봤었는데,

본격적으로 물건을 보러가기도 전에

깎을 수 있다 라는 자신감을 갖고

브리핑을 해주시는 부동산 사장님을 보며

‘매수자 우위 시장’이라는 게 이런 것이구나

를 지방,수도권 가릴 것 없이

깊이 느끼고 있습니다.

1시간에 한번씩 1등이 바뀝니다.

실시간으로 투자할 수 있는

더 좋은 물건이 나오는 시장입니다.

최저가 매물보다 조건은 좋지만

몇천만원이 비싸서 접근하기 어려웠던 물건이

현장에서 최저가만큼 깎이고 있습니다.

광역시 기준

7억 이상의 좋은 아파트들,

서울수도권 기준

10억 정도에 달하는 좋은 아파트들이

현장에서 1억 이상 깎이는 것을 보며

돈이 꽤 있으신 분들께서도

노려보기 좋은 시장이 되고 있습니다.

제가 말씀드린 방법으로

현장에서 더 좋은 물건 찾으실 수 있으시길

깊이 응원드리겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^