현명한 매매를 위한 아파트 선택 기준

[부동산 시장을 파악하는 지표 : 전세가율]

매매가 = 보유가치

전세가 = 사용가치

전세가율 = 전세가/매매가 : 주택시장 내 부동산의 가치를 가장 잘 말해주는 지표에 해당

→ 현재 시장이 어디에 위치해있는지 알 수 있음

*프로젝트 파이낸싱

프로젝트 파이낸싱이란 사업주의 신용도가 아니라 프로젝트의 사업성과 프로젝트에서 발생하는 미래의 현금을 담보로 하여 자금을 조달하는 금융기법으로 부동산 PF에서는 금융회사가 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 끌어와 시행사에 대출해주고 대신 이자를 챙김 다만 사업성을 근거로 돈을 빌려주다 보니 이자율은 높은 것이 특징

2011년 저축은행 사태 역시 발단은 PF 대출

집을 지었지만 가격 자체가 너무 비쌈

-> 미분양이 발생

-> 집을 지을 때 빌린 돈을 제때에 갚기 어려움

-> 은행에서 대출을 쉽게 내어주지 않음

-> 건설사 입장에서는 건축물량이 줄어듬

-> 공급감소 -> 전세 상승 → 매매 상승

[부동산 시장의 하락장과 상승장 특징]

<하락장 진행과정>

하락장 초기 : 매매, 전세 동시 하락, 전세가 더 떨어짐(전세가율 낮음 = 전세 매매 차이 큼)

하락장 진행 : 매매가는 등락을 반복 떨어지는 추세, 전세가는 상승 (전세가율 상승시기 ↔ 매매 부진)

<상승장 진행과정>

상승장 초기 : 매매 전세 모두 오르지만 전세가 더 오름, 매매가가 바닥에서 살짝 오른 상태

(전세가율이 가장 높은 시기)

상승장 진행 : 매매, 전세 모두 오르지만 매매가 더 오름 (매매,전세 갭 증가 → 전세가율 하락)

[수도권 아파트 선택의 기준]

<정성, 정량>

= 다수의 취향이 겹치는 곳

1. 업무 지구 접근성 = 교통 → 강남 접근성, 버스보다는 지하철 선호가 높은 지역
2. 상가, 병원, 공원 등의 편의시설 = 환경 → 택지 일수록 좋고, 연식이 젊을 수록 좋음
3. 학원가, 초품아 = 학군 → 학원가는 상급지의 필수 요소

대표적인 학군지로 유명한 곳 : 대치, 목동, 광진, 노원, 평촌, 죽전 등

(순서) 교통 → 환경 → 학군 순서

< 상황>

1. 물건이 쌓인 단지
2. 호가 < 실거래가

[서울입지 분류]

1급지 - 강남, 서초, 용산, 송파

2급지 - 양천(목동), 성동, 광진, 마포

3급지 - 동작, 강동, 영등포, 중구, 종로

4급지 - 동대문, 강서, 서대문, 성북, 관악, 노원

[수도권 입지 분류]

2,3급지 - 과천, 판교, 분당

4급지 - 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리, 동탄

5급지 - 송도, 의왕

[서울 + 수도권 입지 분류]

1급지 - 강남, 서초, 용산, 송파

2급지 - 과천, 양천, 성동, 광진, 마포, 판교

3급지 - 동작, 강동, 영등포, 중구, 종로, 분당

4급지 - 동대문, 강서, 서대문, 성북, 관악, 노원, 구성남, 수지, 광명, 하남, 구리, 동탄

5급지 - 구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉, 송도, 의왕

[좋은 아파트 선택 기준]

1. 동일 매전 차이라면 상위 군 아파트 선택
2. 같은 군(급지)라도 되도록 좋은 구를 선택
3. 물리적 위치가 좋은 곳 (기준 : 강남접근성)
4. 동일군이라면 평형보다는 연식(젊은 아파트)
5. 같은 군, 같은 가격에서는 택지 아파트
6. 외진 신축 보다는 구축 대장단지가 더 나은 선택

(강의 후기)

좋은 아파트를 구분하는 주옥 같은 기준들을 배울 수 있는 좋은 기회였다.

새벽보기님이 아파트들을 어떻게 비교평가하면 되는지 구체적인 예시와 함께 열정 넘치는 강의를 해주셨지만

모르는 지역의 모르는 아파트들이 열거되니 귀에 잘 들어오지 않았다.

하지만 2차 조모임으로 분위기 임장을 다녀온 이후 내가 본 아파트가 강의에 등장하니 반갑기도 하고 마치 영어공부할 때 내가 아는 단어랑 문장만 들리는 듯 강의가 더 잘 들렸다.

한번 관심 지역구의 임장을 다녀온 후에 강의를 다시 들어봐야겠다.