매수포기 경험담_법적 문제가 있는 물건은 사면 안되는 이유 (회생신청) [디빕]

안녕하세요 금사빠 디빕입니다.

오늘은 법적 문제가 있는 물건을 사면 안되는 이유를 사례를 통해 가져왔습니다.

당시 봤던 물건은 전세가 2개월 남았음에도 전세입자가 빠른 이사를 원하는 물건이었습니다.

물건의 상태는 양호했으며, 부동산을 통해 전세입자가 전세금을 돌려받지 못할까 걱정이 많다는 사실을 알게 되었습니다.

협상 시도를 했지만 가격은 깎이지 않았습니다.

하지만 가격이 충분히 괜찮았고, 매물코칭을 진행해서 매수해도 괜찮다는 대답을 들었습니다.

여기까지는 행복회로만 가득이었고, 앞으로 일어날 상황에 깊게 생각하지 않았습니다..

"매도인이 회생신청한 상태라 변제계획인가가 들어가면 매수할 수 있어요."

그 당시 부사님께서 매물에 대해 말씀해주신 내용이었습니다.

저는 등기부등본으로 봤을 때는 문제가 없었고, 매도인의 상황이 나와는 큰 상관이 없을 것이라 생각했습니다.

매수하겠다고 마음을 먹은 순간부터 무언가 불편한 점이 있었고, 계속 뭔가 걸린 느낌이었습니다.

그제서야.. 동료들과 선배님들께 물어물어 보기 시작했습니다.

가장 큰 의문은 이것이었습니다.

매도인이 회생 신청을 했는데 자산이 왜 남아있을까?

출처 입력

그 때부터 회생 신청에 대한 자료를 찾아보기 시작했지만, 실전경험담에는 킹장훈님의 매수 포기담을 제외하고는 검색이 되지않았습니다.

[킹장훈] 2호기 매수 포기 경험담

사실 이때쯤이면 포기하고 다른 매물을 찾는 것이 정답입니다.

하지만 그 당시 금사빠였던 지금 생각해보면 정말 좋은 가격에 괜찮은 물건이 많았음에도 가격이 싸다는 이유 하나만으로 물건을 계속 고집했습니다(동료의 수많은 만류를 뚝심있게 듣지 않았던 저.. 반성합니다..).

개인 파산과 회생 제도

출처 입력

말로만 듣지만 실제로 겪지 못해봤던 파산과 회생 이라는 단어.

이제는 확실히 알아야 할 것같다는 생각이 들었습니다.

개인파산

자신의 모든 재산으로도 채무를 변제할 수 없을 때 채무의 정리를 위해 파산을 신청하고, 파산절차를 통해 변제되지 못한 채무는 면책을 구하는 법적 제도입니다.

개인파산면책제도의 목적은, 모든 채권자가 평등하게 채권을 변제 받도록 보장함과 동시에, 채무자에게 면책절차를 통하여 남아 있는 채무에 대한 변제 책임을 면제하여 경제적으로 재기 · 갱생할 수 있는 기회를 부여하는 것입니다. 낭비 또는 사기행위 등으로 파산에 이른 경우에는 면책이 허가되지 않습니다.

개인회생

개인회생절차는 재정적 어려움으로 파탄에 직면한 개인채무자 중 장래에 계속적으로 또는 반복해 수입을 얻을 가능성이 있는 사람의 채권자 등 이해관계인의 법률관계를 조정함으로써 채무자의 효율적 회생과 채권자의 이익을 도모하기 위해 마련된 절차입니다(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제1조 및 대한민국 법원 전자민원센터 홈페이지 참조 ).

정리를 하자면

채무자가 채무를 갚을 재산이 없는 경우 파산 신청을 합니다.

회생 신청은 파산한 채무자가 다시 사회 생활을 할 수 있도록 갚을 수 있는 적정 범위를 갚겠다는 제도입니다.

변제계획안 보여주세요

저는 마지막으로 변제계획안을 보여달라는 요구를 합니다.

아직도 의심은 가지만 그래도 법적인 처리는 끝났고 저와는 큰 상관이 없을거라는 실낱같은 희망을 안고 있었습니다.

그렇게 부동산사장님을 통해 변제계획안을 받을 수 있었습니다.

사진에서 이상한 내용을 찾으셨나요?

이 분은 애초에 파산 신청할 때도 재산이 없는 것으로 신청했고, 변제계획에서도 재산이 없는 것으로 신청하신 것을 알 수 있습니다.

형식적 심사주의

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우리나라는 형식적 심사주의라고 하여 서류에 문제가 없으면, 진위여부와 상관없이 승인을 해주고 있습니다.

그래서 매도인은 아파트라는 재산이 있음에도 신청서 상에는 재산이 없다고 신청할 수 있습니다.

유감스럽게도 파산 신청도 개인 회생 신청도 승인이 났습니다.

채무를 이행하고 싶지 않았던 매도인 & 매물 상황에 상관없이 실적을 채우면 되는 부동산 사장님

제가 정리한 내용은 아래와 같습니다(실제와는 다소 다를 수 있습니다).

- 매도인은 여러 개인 혹은 기관에게 대출을 받았으나 갚고 싶지 않았다.

- 채무를 이행할 수 있음에도 재산을 은닉하여 파산 신청을 했다.

- 회생 신청을 하고 변제계획인가가 떨어지자마자 재산을 매도하고 현금을 취한다(파산 상태에선 거래가 불가).

- 매도인은 법을 이용해 채무 금액 + 아파트 매매-전세 차익을 취한다.

제가 해당 물건을 매수했을 때 발생할 수 있는 상황은 다음과 같습니다.

- 매수자가 재산이 없다고 허위 신고 했음을 인지했음에도 물건을 매수했다.

- 매수자도 또한 이 사기 행위에 가담했을 가능성이 있다(변제계획안을 봄으로써 대항력 상실).

- 제3자가 봤을 때 매수자는 채권자에게 채무자가 진 빚을 아파트를 매도해서 갚을 당위성이 있다.

부동산을 매수할 때 법무사가 함께 하니 이에 대한 법적 대응을 바랄 수도 없습니다.

법무사는 부동산 거래 행위에 대해서만 사실관계를 잡아주는 역할만 합니다.

저는 혹시나 이런 사정을 부동산 사장님도 모를 수 있으니 물건에 대한 위험성을 알려드렸습니다만, 다섯 글자의 짧은 단어를 남기시며 더 이상 연락이 오지 않았습니다.

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이 사건들이 진행되면서 제가 보냈던 물건들 입니다.

같은 단지 내 시세 대비 1200만원 싼 선호도 높은 매물,

다른 단지 시세 대비 5000만원 싼 선호도 높은 단지 중층 매물,

옆 단지 시세 대비 500만원 싼 선호도 최상 매물,,

저는 물건과 사랑에 빠졌고, 그 물건만 3개월만 바라보다가 다른 기회들을 놓치는 실수를 범했습니다.

그래도 이번 사건을 통해 배운점은 확실히 있습니다.

법적 문제가 될만한 요소가 있는 물건은 절대로 건들지 말자.

매물코칭할 때는 매도인에 대한 정보와 매물에 대한 정보를 완벽하게 정리한 뒤에 신청하도록 하자.

물건과 사랑에 빠지지 말자.

마지막으로 킹장훈님의 복기글에 있었던 말로 마무리 하겠습니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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