10년 전에 알았더라면 10억을 더 빠르게 달성했을 텐데...! 제가 깨달은 것들을 아낌없이 나눕니다

안녕하세요. 주우이입니다.

얼마 전, 정말 봄처럼 따뜻한 날씨가 이어졌습니다. ‘이제 봄이 시작되는가?’라는 생각이 들 정도로 따뜻했는데 날씨가 다시 영하로 내려갈만큼 추운 날씨가 되었네요. 하지만 우리는 이제 곧 겨울이 가고 봄이 올 것을 알고 있습니다.

세상에는 이렇게 주기를 가지며 순환하는 부분들이 많이 있습니다. 그 중 부동산 시장도 주기를 가지고 있는데 이 주기가 상당히 길기 때문에 대부분의 사람들은 많은 착각을 하게 됩니다. 상승을 할때는 계속 오를꺼야, 하락할 때는 계속 내릴거야라고 생각하며 내가 앞서 경험했던 2~3년간의 일들이 계속 이어질거라고 생각하는 경우가 다수의 생각입니다.

하지만 제가 이 시장에서 살아남으면서 계속 관심을 가지고 나서 알게 된 것은 ‘위기 뒤에는 큰 기회가 오지만 그 기회는 준비된 사람만이 잡을 수 있다’입니다. 제가 왜 이렇게 생각하는지 지금부터 말씀드리도록 하겠습니다.

이 것을 20대, 30대 초반에 알았더라면 더 빠르게 부자 되었을겁니다.

첫번째, 우리나라의 부동산 시장은 주기가 생길 수 밖에 없는 구조입니다.

우리나라에서 사람들이 가장 선호하는 주택 유형은 아파트입니다. 그렇기 때문에 아파트를 공급하기 위해 정부 및 지자체에서 노력합니다. 하지만 아파트를 건설하겠다라고 허락을 받는 시기(인허가)와 실제로 아파트가 준공되어 입주하는 시기까지는 4~5년의 시간이 걸립니다.

그럼 하나의 도시가 있다고 생각해볼게요. 이 도시에는 아파트 매매 또는 전월세를 구하는 사람은 많은데 남는 아파트가 없어요. 그래서 아파트를 짓기로 마음을 먹고 인허가 신청을 해요. 인허가가 났지만 여전히 매매, 전월세를 구하는 사람의 수요는 해소되지 않죠? 그러다보니 수요는 많은데 공급이 없기 때문에 전월세 가격이 계속해서 오르게 됩니다. 드디어 입주 시기가 되어 입주를 하게 되면 매매, 전월세가 안정화가 되게 됩니다. 이 것이 이상적인 구조입니다.

그렇지만 변수가 상당히 많이 존재합니다. 예를 들어, 아파트가 부족한 시장이었기 때문에 ‘에라 모르겠다 짓는 김에 확 지어버리자’라고 생각하고 한번에 아파트를 과하게 많이 지으면 어떻게 될까요? 분양 시점에 미분양이 날 수도 있고 입주를 하고 나서도 공실로 남아있을 수 있습니다. 이렇게 된다면 시장에서 남은 미분양 물량이 소진 될 때까지 더이상의 인허가물량, 공급 물량을 없을 가능성이 높습니다. 그리고 미분양으로 인한 피해를 받는 회사들도 생길 수 있고 이런 공포로 인해 공급을 계획하는 회사들은 줄어들 수 밖에 없습니다. 그러나 A라는 지역이 성장하는 도시, 수요가 계속해서 있는 도시라면 어떻게 될까요? 결국 수요가 발생하기 때문에 미분양은 해소될 가능성이 높습니다. 그 다음은 어떻게 될까요? 다시 매매, 전월세가 부족한 시장으로 변화될 가능성이 높습니다.

이해하기 쉽게 변수들을 줄이고 하나씩만 추가하여 넣었지만 실제 상황에서는 금리, 정책, 분양가격, 공급물량 등에 따라서 변화합니다. 하지만 확실한 것은 수요와 공급의 이유 때문에 부동산은 주기를 가지게 된다는 것입니다.

두번째, 사람들의 심리는 늘 존재합니다.

여기서 말하고 싶은 심리는 두가지 입니다.

1. 휴리스틱(heuristics)

휴리스틱이란 말은 복잡한 과제를 간단한 판단 작업으로 단순화시켜 의사 결정하는 경향을 말하는 것입니다. 예를 들어 ‘3년 동안 집값이 내렸으니까 앞으로도 계속 내릴거야, 그러니 나는 집을 사지 않고 전월세로 거주하는 것이 가장 좋은 방법이야’라고 판단해버리는 상황입니다.

하지만 앞에서 3년 동안 내렸다고 앞으로 계속 집값이 내릴까요? 이 문제는 그렇게 단순하지 않기 때문에 단순화시켜서 의사결정을 내리면 안 되는 부분임에도 불구하고 쉽게 의사결정을 내리게 됩니다. 또 여기서 확증편향까지 더해진다면 아무리 맞는 이야기 들리더라도 자신의 생각에 반대되는 증거나 새로운 정보가 나오더라도 그 것을 다른 생각으로 받아들이지 않고 틀린 이야기로 받아들이게 됩니다.

2. 손실회피성향

같은 금액을 벌었을 때 얻는 기쁨보다 잃었을 때 생기는 고통이 2배 이상 크다고 합니다. 그렇기 때문에 사람은 본능적으로 내 돈을 잃지 않기 위해 방어막을 구축하고 있습니다. 그래서 하락장이라고 하더라도 투자를 하지 않습니다. 왜냐하면 바닥을 잡아야 손해를 보지 않기 때문입니다.

하지만 투자에서 바닥을 잡고 투자를 하기 쉬울까요? 예를 들어 서울 강남구 도곡동에 있는 도곡렉슬이란 아파트가 있습니다. 이 아파트(33평)의 2011년도의 가격은 12~13억 정도 입니다. 그리고 2012년에는 2012년도에는 10~11억 정도에 거래되었습니다. 그럼 2011년에 집은 매수한 사람은 잘못 매수한 것이고 12년도에 매수한 사람은 잘한 매수일까요? 참고로 이 아파트의 최고가는 32억 현재는 29억 정도에 거래되고 있습니다.

이렇게 심리에 휩쓸리지 않기 위해서는 ‘기준’이 필요합니다. 어느정도 입지에 어느정도 가격이면 적당하다, A아파트 보다 B아파트가 더 좋으니 B아파트가 더 비싸야 한다 등 나만의 기준을 가지고 있어야 심리전에서 승리할 수 있습니다.

세번째, 정보는 공평하지만 노력은 공평하지 않습니다.

네이버 부동산, 부동산 지인, 아실 등 정말 많은 정보를 우리는 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 하지만 네이버 부동산을 매일 찾아보는 사람은 몇명이나 될까요? 그리고 궁금증이 생겼을 때 현장으로 찾아가는 사람은 얼마나 될까요?

많은 사람들이 실수하는 것 중 하나가 이렇게 정보가 많으니까 그 정보만으로 투자를 잘 할 수 있다고 생각합니다. 하지만 그 정보를 해석하는 통찰력을 쌓기 위해서는 노력이 필요합니다. 이론적인 부분과 함께 실전의 경험이 합쳐질 때 그 빛을 제대로 발휘할 수 있습니다.

혹자는 말합니다. 세상은 공평하지 않다고… 맞습니다. 공평하지 않습니다.

그러나 공평하지 않은 세상에서 가장 공평하게 주어지는 것 중 하나가 시간인데 그 시간을 어떻게 보낼지는 스스로 결정할 수 있습니다. 정보의 공평함이 주어졌다면 그 것을 기회로 바꿀 수 있는 방법은 시간을 노력으로 채우는 것입니다. 세상이 공평하지 않다고 불만만 갖기보다 내가 할 수 있는 일 하나하나를 찾아서 해보는 것이 어떨까요?

아마 지금이 시장은 좋지 않고 위기라고 생각하는 사람이 많다고 생각합니다. 하지만 지금일수록 시장을 더 면밀하게 지켜봐야 할 때입니다.

저는 가끔 ‘제가 부동산 투자를 안 했으면?’이란 생각을 할 때가 있습니다. 여전히 노후에 대한 불안과 월급을 받는 순간의 만족으로 인생을 살아가고 있었을 것이기 때문에 투자를 해서 정말 다행이란 생각이 들 때가 많습니다. 제가 과거 행동 중 잘했다고 생각하는 것은 바로 불안감이 들 때 바로 시작했다는 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사하며 이 글이 여러분의 5분 뒤 하는 행동이 바뀌게 할 수 있으면 좋겠습니다.

꼭 행동으로 옮기시길 진심으로 응원하겠습니다.