열반스쿨 중급반 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 114조 도나리치]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.02.26 – 2024.03.01

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. (WHY) – 왜 투자를 해야 하는가?

#자본주의 #인플레이션 #노후준비

[1-1. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈]

(p27) 인플레이션은 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문이다.

(p33) 현실에서의 부동산, 그 중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

[1-2. 월급은 절대 오르지 않는다]

[1-3. 당신마저 관심 없는 당신의 노후]

(p51) 노인 빈곤율 1위, 노인 경재활동 감가율 2위

(p54) 노후준비는 셀프

[1-4. 직장생활 N년 차, 당신의 현주소]

(p61) 셀프 체크리스트

2장. (DIRECTION) 당신과 돈이 가야 할 방향

#생산자산 #부동산투자 #아파트투자 #레버리지 #전세가율

[2-1. 직장인 투자 전략]

(p75) 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

(p82) 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

[2-2. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법]

(p89) 투자란 돈 많은 사람이나 하는 것이란 선입견에서 벗어나는 것이다. 사실상 이러한 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.

[2-3. 내가 부동산을 택한 이유]

(p93) 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

(p95) 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.

‘정보 대칭’이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. … 이처럼 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이룬다.

(p100) 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생한다.

3장. (WHAT) - 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#투자사례 #저평가 #호재 #비교평가 #경험 #입지 #아는지역 #앞마당

[3-1. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트]

(p116) 깎는 만큼이 하루 일당

(p122) 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.

[3-2. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트]

(p125) 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.

(p128) 입지는 여러 가지 항목에 따라 구성되고 상황에 따라 우선순위를 조금 다르게 두어 결정해야 할 때도 있다. 그럼에도 나는 대게 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등을 입지 판단의 주요 요소로 본다.

(p131) 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소(직장,교통,환경,학군)가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교펑가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

(p132) 비교대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.

(p138) 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

(p142) 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요(가수요) 또한 빠르고 강하게 유입된다.

[3-3. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트]

(p147) ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

(p151) 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

(p157) 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. … 아는 지역(앞마당)을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

(p159) 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

(p161) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단 할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

(p163) 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다.

[3-4. 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트]

(p172) 등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다.

(p178) 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

4장. CONCEPT – 성공 투자를 위한 필수 지식

#종잣돈 #지출관리 #자본재배치 #시세차익형 #전세투자 #저평가 #장기보유

#시스템투자 #다주택 #위기관리

[4-1. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법]

(p190) 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재배치’라고 한다.

(p193) 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

[4-2. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자]

(p201) 당신이 10년 이상 직장생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면, 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼 뭉쳐지지 않는 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다.

[4-3. 절대로 돈을 읽지 않는 투자법]

(p207) 저평가 여부를 판단하려면, 그 가치인 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요하다.

(p209) 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장, 교통, 환경, 학군 정도다.

(p210) 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다.

(p212) 부동산은 주식과 달리 투자재인 동시에 필수재다. … 아파트값이 떨어지는 상황이면 전세수요는 오히려 늘어난다. … 게다가 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수는 없다는 건 바뀔 수 없는 명제… 전세가는 매매가의 하방지지선 역할을 하게 된다.

(p215) 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

[4-4. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?]

(p218) 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 한다.

(p221) 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.

(p222) 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

[4-5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리]

(p231) 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이는 전략

(p231) 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

(p233) 꾸준히 사서 모으는 것

[4-6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]

(p244) 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다.

(p245) 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

è 직장,교통 측면에서 우수한 물에 투자

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

è 특히, 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

è 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이다.

넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

è 매도할 물건의 순서를 미리 정해 두어야 한다.

5장. HOW – 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자기준 #저평가 #소액투자금 #저위험 #입지 #1등뽑기

[5-1. 확실한 투자 기준 세우기]

(p258) ‘저평가된 상태인가’ : 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.

(p258) ‘투자금이 적게 드는가’ : 투자의 효율을 높이는 동시에, 돈을 잃지 않는 투자를 위해, 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다.

(p258) ‘리스크가 감당할 수 있는 수준인가’ : 잔금을 치러야 하는 경우, 역전세

[5-2. 가격이 상승할 지역 선정하기]

(p274) 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양

(p279) 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계). 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)

[5-3. 임장 전, 지역조사 하기]

(p283) 일자리 : 근로소득 통계(연말정산 신고현황 원천징수지/주소지), 산업분류별 일자리 통계(사업체/종사자 수)

(p286) 교통 : 수도권 부동산에서는 ‘강남 접근성’이 중요한 선택 요인이 된다

(p287) 환경 : 백화점, 대형마트, 종합병원 등 생활편의시설과 공원, 산, 강, 천 등 자연환경

(p290) 학군 : 중학교의 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과, 초품아

(p291) 인구 구성 : 연령 분포

(p293) 가격 : 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다.

[5-4. 지역을 눈에 담는 현장조사]

(p298) 처음에는 동네별로 분위기가 어떻게 다른지, 단지별로 어떤 차이가 있는지 감이 잡히지 않았다. 그렇지만 무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다. 또 임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해 보곤 했다.

(p299) 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.

(p301) 중개소 방문 : 3~4시간 간격으로 방문할 중개소 예약, 중개소 한곳에서 2시간 매물보고 1시간 정리

(p303) 매물 확인 : 집의 상황, 매도사유, 거주자 유형, 전세/월세, 만기날짜, 세안고

물건을 살펴볼 때는, 사전에 스스로 정한 순서(거실>안방>작은방>화장실>주방>베란다>현관 등)에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라… 이사 날짜를 언제쯤 생각하는지 거주자에게 직접 물어보는 게 좋다.

(p305) 중개소에서 본 매물 중 넘버원 정하기 > 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교

(p307) 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다… ‘…돈이 자연스럽게 따라온다’

[5-5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법]

(p311) 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라

(p313) 조급함을 통제할 방법? 2개 이상의 투자처를 확보해 두라

(p315) 임대를 결정짓는 네 가지 요인

1. 가격 : 직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다.

2. 집의 상태 : 아파트의 노후화가 가속화되면서, 가격은 조금 높아도 집 상태가 좋은 전세 매물을 선호하는 임차인이 늘어나고 있다. 집의 내부 상태가 임대에 미치는 영향력이 더욱 커져가는 것이다.

3. 입주가능시기: 아무 때나 입주할 수 있는지

4. 사람: 부동산 중개인의 성향

6장. MIND – 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#행하라 #꾸준함 #동료 #생존 #우선순위

[6-1. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝]

(p328) 불가능한 일(내 힘으로 바꿀 수 없는 것)에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것(내가 바꿀 수 있는 것)을 해야 한다.

(p332) 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!

[6-2. 한 번의 성공보다 중요한 것들]

(p335) 독서>강의/투자동료>투자실행>반복

(p341) 투자동료들은 때론 긍정적인 자극이 되기도 하고, 힘들 땐 위로자가 되기도 했으며, 내가겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다… 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라… 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

[6-3. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라]

(p344) 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다.

(p346) 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

[6-4. 갈등에 대처하는 자세]

(p351) 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

(p352) 투자자의 우선순위 : 1.가정/투자 > 2.회사 > 3.기타(친구, 지인)

(p356) ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

(p358) 투자를 막 시작한 이들 … 욕심에서 비롯된 ‘열정’이 가득하다. 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. “어차피 투자는 평생 해나갈 일이다” … 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자.

(p360) 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 자본 재배치를 통해 큰 종잣돈을 만들어서 서울 상급지 투자를 할지 말지 고민이다. 그 전에 소중한 종잣돈을 잃지 않기 위한 투자 실력을 갖추는 것이 우선이라는 것을 알게 되었다. 지금 하고 있는 독서, 강의부터 착실하게 해내자.

2. 마이너스 통장이나 신용대출을 일으켜 투자를 진행하는 것은 평소에도 부정적으로 생각하고 있다. 이 부분은 실제 투자 이후 잔금, 역전세 등의 리스트 관리 차원에서 마지막 방어선으로 남겨두어야 한다는 것을 알게 되었다.

3. 지금 보고 있는 매물을 남이 먼저 가져갈까 조급한 마음이 드는 이유는 다른 투자처가 없기 때문이라는 것을 알게 되었다. 조급해지지 않기 위해 더 많은 지역을 알아두고 꼭 2개 이상의 투자처를 확보 해둔 상태에서 투자를 진행해야겠다.

4. 투자자로 성공하는 긴 여정에서 지금 당장 최고로 잘하는 것보다, 조금 떨어지더라도 끝까지 살아남아야겠다.

5. 투자는 평생 해나갈 일이라는 것을 미쳐 생각하지 못했다. 소중한 가족과의 시간을 지우지 않을 것이다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 투자의 제1원칙 ‘저평가’ 여부를 알아내는 실력을 갖추기 위해 아는 지역(앞마당)을 늘리기

  --> 성동구, 광진구, 양천구, 동작구, 영등포구 최소 5개 앞마당을 들고 투자 실행

2. ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’ 라는 마음이 들면 바로 고쳐먹기

3. 아내와 함께하는 시간과 스스로의 건강을 위해 식사 후 함께 산책하는 시간을 갖기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(p332) 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!

(p358) 투자를 막 시작한 이들 … 욕심에서 비롯된 ‘열정’이 가득하다. 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해 보면, 결국 조급함이 원인이다. “어차피 투자는 평생 해나갈 일이다” … 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자.