월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기
[STEP 1] 개요
도서명: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
저자: 너나위
기록일: 2024. 3. 3.
[STEP 2] 본 것
1) 투자에 대해
투자는 역량이며, 그 역량을 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다.
번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련
직장인들이 안정감을 갖고 차근차근 미래를 준비할 수 있는 지극히 현실적인 투자법
여전히 새로운 기회가 시장에서 만들어지고 또 우리 곁으로 다가오고 있는 것을 두 눈으로 보고 있습니다
투자는 필수!! 근로소득을 넘어 투자를 통한 자본소득을 창출할 ‘시도 단계’까지 당신이 이르렀으면 합니다. 또한 고용과 노후 불안으로부터 완전히 해방되는 순간을 맞길 간절히 바랍니다.
회사는 나를 책임지지 않는다. 남들 못지않게 열심히 일했는데 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다.
돈그릇
돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.
2) 나의 돈을 갉아먹는 인플레이션을 기억하라
물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
통장, 밑 빠진 독: 당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 말이다.
자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라. 이에 따라 아파트도 가격이 올라간다. “부동산 가격은 우상향”
가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
3) 당신마저 관심 없는 당신의 노후
뭉개면 뭉갤수록 그렇게 시간을 흘려보낼수록 해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 것이다.
4) 가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’
나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다.
지피지기 백전불태: 상황을 알고 자신을 알면 위태로운 것이 없고 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다.
문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다.
5) 목표를 명확하게 하라!! - 노후 준비
내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것이다. 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.
나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 베거하는 것, 즉 노후 준비다.
맨손으로 시작한 사람이라면 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다.
노후 준비는 셀프다. 나와 가족을 위한 울타리를 건설한 뒤에 편안하고 안락한 부자가 되는 것에 도전해도 된다.
현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.
특별한 누구라서 가능한 것이 아니라 누구나 하면 할 수 있는 것이다.
당신과 당신의 돈이 가야 할 방향
6) 돈을 버는 방식 두 가지
돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 시간을 투입하지 않아도 되느냐이다. 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않다도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다.
지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 보는 사람에 해당한다면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다.
7) 돈을 쓰는 방식 두 가지
생산 자산에 소비: 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’
예금 ‘소비 자산’
생산 자산: 아파트, 토지, 주식, 건물, 미술품, 저작권, 프랜차이즈 등 생산 자산을 다양화
징검다리 전략: 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.
돈을 써도 그 돈으로 구입한 대상이 생산 자산이라면 시간이 흐른 뒤에는 내 시간을 들여 직접 일하지 않아도 결국 소득을 얻게 된다.
필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 ‘생산 자산’을 사는 데 쓴다.
적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.
8) 직장인의 비근로소득 창출 6단계
1단계 – 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여는 받는다. 시간과 근로소득 교환
2단계 – 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약)
3단계 – 남은 돈을 모은다(자본화)
4단계 – 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)
5단계 - 앞의 1-4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)
6단계 – 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)
9) 부동산 투자을 선택한 이유
정보 대칭과 레버리지 때문이다.
주식의 강점은 소액으로 투자할 수 있다는 점, 환금성이 좋다는 점
눈덩이의 크기가 크면 클수록 한 번만 굴려도 더 많은 눈이 달라붙어 쉽게 더 큰 눈덩이가 된다
매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다.
10) 저평가 아파트 매수!!
해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다.
잃지 않는 투자를 하는 방법
11) 비교평가
부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구
부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다
비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다.
비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다.
열심히 그리고 꾸준히 임장하면서 아는 지역을 넓혀가다 보면, 어느 순간부터는 쏠쏠한 수익이 예상되는 여러 개의 투자처가 눈에 들어오기 시작한다.
‘준비된 자에게 기회가 온다’ = ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다’
부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다
12) 잃지 않는 투자 방법
① 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
② 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
③ 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금동원력
④ 매도자 우위 시장에서는 투자하지 않는다
⑤ 좋은 투자란 사는 순간 돈을 버는 것이어야 한다.
13) 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리
14) 인생을 바꾸는 투자 과정 – 시스템 투자법
① 노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
② 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
③ 보유 자산의 크기를 키워나간다.
④ 매입한 부동산을 장기 보유한다.
⑤ 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
자산의 덩치를 꾸준히 불려나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이고, 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.
매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 시간이 흘러 일정 기간이 되면 풍성한 열매를 맺어줄 나무를 서둘러 베어버릴 필요가 있겠는가?
거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.
긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다.
부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
1년 동안 모은 3천 만원으로 1채의 부동산을 마련하기를 15년 동안 반복해야 한다. 2년에 한 번씩 물가상승분 만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻이다.
15) 역전세 리스크 관리
① 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 마이
너스 통장, 신용대출 등
② 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다.
③ 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
④ 신규 주택 입주 물량이 적은 곳에 투자한다.
⑤ 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보아야 한다.
16) 지역 선정의 기준과 순서
① 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다르다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.
② 최적의 매수 타이밍을 잡아야 한다.
③ 전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3천-5천 단지가 많은 지역을 임장지역으로 선정
④ 입주 물량 적은 곳
⑤ 앞마당 만들기
- 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는다.
매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하고 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데 정한다.
입주물량, 미분양 현황 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.
반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다.
계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지 파악한다.
인내심을 가지고 앞마당을 늘려갈수록 머릿속에 투자할 수 있는 후보지가 늘어난다. 그리고 머지않아 이는 무엇과도 바꿀 수 없는 당신의 소중한 자산이 될 것이다.
17) 임장
① 사전조사 – 손품 팔기
학군, 교통, 환경 등 입지 조사
② 가격
지역 내 모든 아파트를 조사
가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 순서 정하기
매매가 전세가 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 부동산 중개소에 전화 임장
③ 현장조사
지역을 눈에 담는다
스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다
단지마다 동 간 거리나 관리 상태, 주차 상황 등 단지별 선호도, 동네 분위기 단지별 특징을 익히기 위해 발품을 판다.
무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나간다.
발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있는 것은 아니다. 결국 많이 가봐야 한다.
그 집의 구조와 물건별 내부 상태, 매도 상황 정도 확인
동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.
같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반 2시간 간격으로 예약한다.
보통 토요일 오전 10시부터 1시간 반 간격으로 여러 중개소 방문하여 7곳의 중개소를 방문
시세보다 천만원 싼 급매물을 만나면 흥이 났다.
질문 리스트 미리 준비해서 중개사에게 질문
거실-안방-작은방-화장실-주방-베란다-현관 순서로 꼼꼼히 내부를 살핀다. 누수나 결로 등 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어봐야 한다.
물건을 보고 중개소로 돌아오면 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보, 동호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다.
그 중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다 이른바 넘버원 최고의 물건 찾기!!
해당 물건 등기부 등본을 확인하여 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다.
중개소 장부 물건 찾기
저층, 탑층, 사이드, 길가가 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택
기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 선택
보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있는 매물도 좋다.
18) 임차인 구하기
가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나
현재 물건이 공실 상태이거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나가야 하는 상황일 때 월세 보증금 반환
임대차 계약 시 비수기 피해 24개월 아닌 27개월 계약하기도
[STEP 3] 깨달은 것
1) 너나위 추천 투자 지역
① 의왕시 내손동 이편한세상아파트: 입지 나쁘지 않고 + 신축
② 광명시 철산동, 구로, 금천 지역
③ 수지 풍덕천동 – 학군 가성비
④ 평촌 초품아 아파트 비산동
2) 부동산 거래 팁
① 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비하다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다.
② 저평가 물건을 찾기 쉬운 시기
6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지 여름 비수기
수능이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지 비수기
비수기 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것!! 이것이 비수기 투자의 정석이다.
③ 아침에 운동화를 넣고 출근해 회사에서 열심히 일한 뒤 퇴근해서는 운동화로 갈아 신고 바로 임장지역으로 향하는 생활
④ 해당 지역 인근의 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 편의시설이나 자연 등의 환경, 중고등학교와 학원가로 평가할 수 있는 학군 등 입자 판단의 주요 요소
⑤ 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라
⑥ 여러 곳에 그물을 던져둘수록 더 많은 물고기를 잡을 수 있는 것처럼
대장 겪인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.
⑦ 거주자의 사정을 파악해야 한다. 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작해야 한다.
3) 태도
- 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다
투자의 달인이 되는 것 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.
당신이 지금 ‘그래, 이거야’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면 이것이 조급함으로 둔감하는 순간을 경계하라
수험생처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다.
나와 비슷한 목표를 가진 사람들을 만나 많은 도움을 받았다. 투자동료
당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
꾸준함〉실행〉결심
투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.
큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아 남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고 그렇다면 그것이 성공이다. 천천히 두드리며 찾아가길 바란다. 투자자로서 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래가야 한다.
최고의 멘토와 동료
내가 먼저 좋은 사람이 되는 것 좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신!!
[STEP 4] 적용할 것
1) 당신에게 계획된 미래가 있는가?
① 나의 1년 뒤 2025년 3월
예금풍차 12호기 완성
연금저축펀드 증액
연금 + 공제회 1억 만들기
월급외저축 농협 계좌에서 카카오뱅크 계좌로 확장
종잣돈으로 2호기 투자
미네르바스쿨 – 온라인학교 – 온라인센터 기반 마련하기
대학-고교 연계 교유과정 활성화
2022개정 교육과정 현행화
가족과의 사랑과 연대 끈끈하게!!
② 5년 뒤 2029년 3월
예금풍차 12호기 복리로 조금씩 늘리기 월 천만원 월급프로젝트 실현
- 연금저축펀드 증액
연금 + 공제회 1억 만들기
월급외저축으로 종잣돈 불리면서 재테크 실천
관리자로 성장
- 큰 딸 언론인으로 성장
- 작은 딸 전문직이 될 수 있는 대학생
- 가족들의 건강과 행복
③ 10년 뒤 2034년 3월
마음의 불안이 느껴지지 않는 경제적 자유를 위한 기반 구축
예금풍차 12호기 복리로 조금씩 늘리기 월 천만원 월급프로젝트 실현
- 연금저축펀드 증액
연금 + 공제회 1억 만들기
월급외저축으로 종잣돈 불리면서 재테크 실천
섬기는 리더로 성장
큰 딸 언론인, 작은 딸 전문직 성공!!
가족의 건강과 행복
BMW4 시리즈
확실한 보금자리 구축 – 세종 / 신불당
문경 세컨드 하우스 별장 – 에어비앤비 활용
서울 성북구 24평 쉐어하우스 운영
2) 괜찮은 생산 자산 시스템 마련
3) 앞마당 리스트
① 서울 성북구
② 천안 신불당, 천안역
③ 산본
④ 평촌
⑤ 청주 가경동
⑥ 대전 유성구 도안
⑦ 광명시 철산동
[STEP 5] 기억하고 싶은 문구
▶ 안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다. 인생은 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다.
▶ 억지로 버티는 인생이 아니라 즐겁게 쟁취하는 인생을 살고 싶은 사람
▶ 그 쉽지 않은 여정을 서로 응원하며 함께하고 싶다. 스스로 변화를 다짐하고 실행한다면, 내게 그보다 큰 기쁨은 없을 것이다.
▶ 빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라
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