[열중반 30기 독강임투 습관 굳7조 꾸준히차분히꼼꼼히] 열중반 2강 강의 후기

열중반 2강은 나긋나긋함과 조근조근함을 가지셔서 수강생의 모든 걱정을 다 들어주실 것만 같은 양파링 멘토님께서 매수부터 전세 세팅까지의 단계에서 알아야 할 사항들에 대해 강의를 해주셨습니다.

또한, 우리가 하고 있는 투자는 전세금을 레버리지하는 투자이기 때문에 적정 전세가를 산정하는 법부터 전세계약 체결까지의 과정도 심도 깊게 다뤄주셨습니다.

Part1. 전세 빼는 법

전세는 매수 조건에 큰 영항을 주는 요인이고 결국 우리의 투자금, 수익률, 감당 가능 여부, 다음 투자시기 등에 영향을 미치기 때문에 매수 시점부터 잘 이해하고 접근하는 것이 중요합니다. 양파링님께서는 전세 뺄 때 중요한 세 가지에 대해 조근조근하게 잘 설명해주셨습니다.

(1) 전세가 산정하는 방법

내가 매수하고자 하는 단지뿐만 아니라 인근과 지역의 전세가격, 전세 매물수, 공급물량 등 종합적으로 검토하여 경쟁력 있는 가격이나 컨디션을 만들어야함을 알려주셨습니다.

단순히 내가 받고 싶은 가격이 아니라 경쟁력 있는 가격을 갖추는 것이 중요하고 너무 무리한 가격으로 욕심을 부리기보다는 적정 수준에서 세팅을 마무리하고 내가 해야 할 것에 집중할 수 있는 게 시간에 대한 기회비용과 향후 역전세 가능성 등을 고려했을 때 더 나은 선택이 될 수 있음을 알 수 있었습니다.

(2) 임대기간 설정하는 방법

임대기간은 공급, 수요, 포트폴리오를 잘 고려할 것을 말씀해주셨는데, 이 세 가지 요인은 결국 다음 투자와 연계되는 요인들이기 때문에 단순히 현재 전세 세팅을 잘하는 게 끝이 아니라 전세 만기 시점에 미칠 영향도 충분히 검토해야 함을 알려주셨습니다.

(3) 대응전략

전세 세팅은 내가 매수하고 물건의 상황 또는 조건과도 밀접하게 관련되어 있는데 다양한 상황에 따른 장단점, 특징을 충분히 이해하고 대응할 수 있어야 더 유리한 조건으로 임대차를 세팅할 수 있음을 알려주셨습니다.

Part2. 협상

협상은 수익을 높이고 안전한 투자를 가능하게 만드는 중요한 수단입니다. 나와 상대의 상황과 조건을 잘 이해하고 원활한 협상을 이끌어 낼 때 우리는 더 좋은 투자를 할 수 있습니다. 또한 싸게 산다면 안전마진과 수익률 두 가지를 동시에 확보할 수 있기 때문에 협상은 더욱 중요합니다.

(1) 가격 협상

우리에게 유리한 상황과 조건을 갖춘 집이라면 가격을 협상할 수 있는 요인이 될 수 있고, 그 상황 속에서 협상가능 포인트를 캐치하여 필요한 부분에서 좋은 결과를 이끌 낼 수 있음을 알려주셨는데 다양한 협상포인트와 그에 따른 협상카드를 알려주셨습니다.

(2) 상황 협상

협상을 통해서 가격 뿐만 아니라 우리가 원하는 조건도 만들어 낼 수가 있는데 유리한 상황을 만들게 될 때의 이점과 그 목적을 설명해주셨습니다. 때로는 가격보다 상황 또는 조건이 투자에 더 결정적인 요인이 될 수 있기 때문에 마찬가지로 투자에 매우 중요한 부분이지만 간과할 수 있는 부분을 상세히 다뤄주셨습니다.

Part3. 투자단계별 주의사항

부동산 투자는 부동산을 매수하고 매도 하는 것이지만 그 효력이 발생하게 하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해 이뤄집니다. 그렇기 때문에 상호 약정하여 도장을 찍는 순간 법적인 효력이 발생하기 때문에 그때는 자신의 행동을 되돌리기가 어렵고 그에 따른 손해가 클 수도 있습니다. 그렇기 때문에 계약이라는 법률행위를 함에 있어서 주의할 부분을 반드시 확인하고 넘어가야 손해를 피할 수 있습니다.

(1) 권리상 하자

부동산 거래를 해본 사람이라면 한 번쯤 접해봤을 등기부등본 보는 법을 배우고 표제부, 갑구, 을구에 표기된 정보들, 그리고 등기부등본에서 주의깊게 확인해야할 5가지 사항들에 대해 알려주셨습니다.

(2) 온전한 소유권

부동산 매매계약서 계약서에는 어떤 정보들이 기재되어 있는지, 계약서, 신분증, 계좌, 등본 상 동일인 확인 절차, 기초적 민법에 관한 사항 등을 알려주셨습니다.

(3) 원상회복 반환

계약서의 꽃이라고 불리는 특약에 대해 강의해주셨고 통상적으로 어떤 특약사항이 많이 쓰이는 지 그 용례에 대해 알려주셨습니다. 또한, 보증금 반환 시 생길 수 있는 문제점도 알려주셔서 한 번의 실수로 돌이킬 수 없는 결과로 이어지지 않을 수 있을 것 같습니다.

Part4. 임대리스크를 줄이는 실전 사례

앞에서 배운 이론적 내용들을 양파링 멘토님의 실전 투자사례에 적용해 리스크를 줄이는 방법을 알려주셨고, 실전 사례에 적용하여 더 쉽게 이해할 수 있었습니다.

앞에서 배운 것 처럼 향후 발생할 수 있는 공급을 충분히 검토하고 너무 큰 욕심을 내기보다는 그에 따른 기회비용을 고민할 것, 그리고 분산투자를 통해 리스크를 줄일 수 있는 노하우를 알려주셨습니다.

Part5. 투자를 지속하는 법

투자자가 되기로 마음 먹었지만 현실에서 부딪히는 여러 장애물과 노력이 더해갈 수록 점점 약해지는 의지력 등 이상과 현실을 다르기에 투자활동을 꾸준히 이어나가는 것이 쉽지 않습니다. 투자자는 투자실력이 중요하지만 그 실력을 갖추기 위해서는 오랜시간이 갈고 닦아야 하고 오랜 시간 동안 이어나갈 수 있는 것은 환경 속에서 요령 피우지 않고 배운대로 차근차근 결과물을 쌓아가는 것이라고 알려주셨습니다.

5개의 파트를 통해 양파링 멘토님은 우리가 부동산 투자에서 쉽게 간과하고, 막상 닥치면 어려워 할 수 있는 요인들을 차근차근 짚어주셨습니다. 2강에서 배운 기초를 기반으로 오랜시간 투자활동을 이어나간다면 꿈에 그리는 경제적 자유를 이룰 수 있겠다는 생각이 들었고, 해야할 것은 오늘보다 나은 내일을 위해 지속적으로 자신을 성장시키는 것임을 다시 한번 상기할 수 있었습니다.