열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 64조 이우]

강의도 독서도 모두 좋았던 열중의 4주차 강의 후기 입니다.

일단 열중은 F(감성적)인 과정이다(독서와 독서모임)라고 생각했지만

강의 들은 그렇지 않았다. !

깔끔하고 명확하고 직설적인!! 핵심 요약!!

사실 양파링님의 강의는 지난 실준반 코크님의 강의와 큰 주제가 겹치는거 같아서

음~~ 전세~~~ 하며 시작했습니다.

투자를 해서 전세셋팅은 해본적은 없지만

투자를 고려한다면 매수-전세/월세 과정은 너무 당연한 것이라 생각해서였는지

투자시 매수(가치, 저평가, 비교평가)에 더 중점을 두고

전세는 네이버 부동산에 올라와 있는 시세대로 하면 되는 거 아니야?

빨리 빼려면 그것보다 싸게 내놓으면 되지??

라고만.. 생각했던 저…

이번 양파링님의 강의로 인해

매수도 중요하지만 전세 셋팅도 너무 중요하구나하고

다시 한번 깨닫게 되는 시간이었습니다.

아직 제대로 된 앞마당도 없고, 투자의 경험도 없어서 그런지

사실 내용은 좀 어렵고, 빠른 배속은 생각도 못하거나 와

오히려 저 배속으로 들으며 이해하고 내 것으로 만들고 싶은 내용들이 너무 많았어서

열중 강의에서 배움의 유종의 미를 제대로 찍은 느낌이랄까요.

강의를 내것으로 만들기위해 다시한번 정리해 보겠습니다.

Part1

실전 현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z

본것

-상반기 현재 전세 시장 상황.

-매매와 전세 시장이 소폭이라도 하락했지만 모든 곳이 다 그런 것은 아니며,

단지별로 들어가 확인하면 오른곳도 있다!

-지역의 위상과 구축/ 신축 여부에 따라 전세가 상승/하락 여부가 다르고

-전세가 상승은 투자를 하는 우리에게 유리한 상황이다.

깨달은것

-투자금에 벗어나는 평수여도 전세가 상승으로 인해 투자 범위에 들어올 수 있으므로 배제하지 말자!

-지역을 크게 보고 가격/ 전세가율의 기준을 둘 것이 아니라 단지/ 생활권 별로 세분화 해서

가격과 전세가를 확인해보자.

적용할점

-서기반에서 임장 보고서를 쓸 때 투자금 범위에 드는 소형 평수 위주로 보고서의 틀을 잡을게 아니라

투자를 고려할만한 요인이 있는 단지라면 34평도 꼼꼼히 체크해 두자!

Part2

전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수 상황

본것

-전세 세팅 프로세스를 알고 있으면 시간 확보/비용을 예측하고 준비 할 수 있으며,

매수 후 과정에 대해 그려 볼 수 있게 된다.

1.매매 잔금을 전세 잔금으로 마무리하는 경우

2.매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우

-금융비용과 부가비용 추가로 들음

->전세금 조정 고려하거나 vs 비용을 감당 할 것인가?

3.매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는경우

4.기존 임차인이 계속해서 전세입자로 사는경우

-내가 원하는 시나리오 대로 되지 않을 수 있다.

각 상황을 고려하여 투ㅈ ㄹㅅㅋ 를 줄일수있는 결정과 행동을 해야한다.

깨달은 것

-매수후 전세 셋팅의 리스크까지 고려해보지 않는다면 큰 어려움이 있을수 있다.

매수를 고려할 때 가격뿐만 아니라 투자 물건의 전세세팅 과정을 미리 그려보고

리스크가 있다면 투자를 신중히 고려해 본다.

적용할점

매매-전세의 갭만 보고 투자 할 것이 아니라 투자 물건의 전세수요를 먼저 확인하고

원하는 시기에 전세셋팅이 이루어지지 않을경우의 금융비용까지 감당할수 있는지 등의 리스크를 신중히 고려해야한다.

계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

본것

-등ㄱㅂㄷㅂ 의 ㅇㄹㅇㅅ, 페ㅇㅈ 확인 필수.

가ㅇㄹ 있다면 빠르게 손절.

근ㅈㄷㄱ이 있다면 ㅁㅅ 특약 반드시 기재 후 상환영수증 챙기기

-계약시 생길 수 있는 문제를 대비해 계약서에 특약사항 필수 추가!

매매 계약은 나의 주관에 의해 결정한다! 휘둘리듯 하면 절대 안됨.

-계약서는 내가 제대로 확인해야 한다! 날짜,금액까지 하나하나 꼼꼼히 봐야한다.

-임대차 계약서에 ㄱㅈ권 설정이 되어있는지, 반환 대상을 꼭! 확인하고

계약 만료 시점에 실수하는 일이 없도록 주의해서 기록하고 보관한다.

깨달은 것

-계약은 당사자간 의사 합치에 의한 법률적 행위이다.

내가 결정한 부분에 책임을 져야 하는 문제이기에

부사님을 믿고 따라갈 것이 아니라 내가 먼저 꼼꼼히 챙겨야 하는 부분이다.

적용할점

-전세낀 매물일경우 쉽다,좋다 라고 생각하고 투자를 우선 고려할게 아니라

미리 임대차 계약서를 확인하고 리스크가 될 만한 부분은 꼼꼼히 챙기자.

-집에 있는 임대차 계약서, ㄷㄱㅂㄷㅂ을 찾아보며 배운 내용을 복기 해보자.

Part3

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법

본 것

-전세를 빨리 뺀다는 것은 돈,시간,리스크,기회비용을 줄일 수 있는 길이다.

적정 전세가 설정 하는법 : 단ㅈ, 생ㅎㄱ, 공ㄱ 고려하여 가격을 정한다.

리스크 줄이는 임대 기간 설정법 : 임대 만료일에 따라 리스크가 달라짐.

공ㄱ, 수ㅇ, 포ㅌ폴ㄹㅇ 고려하여 리스크를 줄이는 방향으로 임대기간을 조율한다. 임차인에 따른 대응 전략 : 시장 상황에 따라 달라진다.

전세낀 물건-시세,주변 공급물량,계약 시기(재계약 사항),임대 리스크를 고려하여 매수를 고려해 본다.

법인- 용도,비용,전세권, 대출 등, 원상 복구 등의 중요 사항을 특약에 필수로 기재한다.

깨달은 것

-전세 가격은 이미 정해진 것은 아니고 고려해 볼 기준이었구나.

-전세 리스크가 크다면 매수를 고려해봐야 하는 중요한 사항이다.

-법인에게 전세를 주는 것은 관리상 어려움이 있다고만 생각했는데

시장 상황이 좋지 않다면 특약 사항을 세세히 작성 한 후 임대를 놓는 것도 고려해 볼 만한 상황이다.

적용할점

-전세 셋팅시 시장 상황을 고려하여 임차 대상을 넓히되 특약 사항을 꼼꼼히 준비해 계약서에 기재한다.

Part4

사는 즉시 수익률 올리는 협상법&임대리스크 줄이는법

본 것

-일단 싸게 사는게 중요하다. 파는 이유를 고려하여 협상을 시도해본다.

-내가 한 선택에 확신이 있다면 투자 물건을 지킬 수 있다.->안목을 키워야 한다.

임대리스크를 줄이기 위해 시기와 공급 물량을 파악하는 것이 중요하다.

욕심과 기회비용 사이에 적절한 선택이 필요하다.

깨달은점

-가치,저평가,비교평가는 부동산 투자에 국룰이다.

-부동산은 사는걸로 끝나는 것이 절대 아니다.

-임대를 놓는 과정이 매수보다 더 어려운 과정인거 같다.

리스크를 미리 알고 대처해서 기회로 만들자.

적용할점

싸게사고 내가 한 결정에 확신이 필요하다.

그러려면 앞마당을 늘려 좋고, 나쁜 것을 가릴 수 있는 안목을 높여야 한다.

다음 서기반에서 손품, 발품으로 지식을 경험에 녹여보자!

전세의 정석 같은 강의 너무 감사합니다.

반드시 투자자로서 가져가야 할 내용들을 꼭꼭씹어

앞으로 저의 투자 생활 중 필요한 상황마다 꺼내먹어 보겠습니다.