이번 서기반의 강의 주제는 '2024년 서울 투자 기회 잡는 법' 입니다.

자음과 모음님이 1주차 강의를 진행 해주셨는데요

강의는 총 4개 챕터로 구성되어서

서울 아파트 중에 어떤 아파트에 투자해야 하는지

가치성장투자와 소액투자를 각각 어떻게 해야 하는지

서울 25개구의 입지요소와 핵심요소를 완벽하게 정리해 주셨습니다👍

|Part1. 현재 서울 시장 진단 & 서울 아파트 투자의 특징

지금 수강생들의 서울 투자에 대한 고민은

어떤 아파트를 얼마의 가격에 얼마의 투자금으로 사야 하나?

목돈으로 한번에 큰 걸 사야 할지, 매수시 보유시 세금이 너무 많지는 않을지 입니다.

이에 대한 자모님은 아래의 솔루션을 제시해 주셨습니다.

1. 하락장에서 투자를 하면 어떤 일이 벌어질 지 알고 투자한다.
2. 서울 아파트 중 어떤 아파트에 투자하는게 좋을지 알고 골라서 투자한다.
3. 내가 지금 이 시점에 왜 투자 및 투자 공부를 하려고 하는지 안다.

하락장 서울 투자의 의미는 언제 오를지 내릴지는 모르지만 전세가가 올라옴에 따라 처음 넣었던 투자금을 회수 할 수 있고 완전 바닥을 잡기는 힘들기 때문에 쌀 때 (무릎이하)일 때 미리 사두는 투자를 의미합니다.

이전 3년간의 시장은 비정상적으로 미친듯한 상승을 이어가는 시장이었으나,

이제 앞으로 우리가 봐야하는 시장은 가격 등락을 반복하며 보합과 약세를 일정기간 이어 갈 수도 있고

전세가가 지속적으로 상승할 수도 있습니다.

하지만 10년이면 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 자산을 쌓아 올리는데 집중해야 합니다.

지금 시장의 모습은

⁕ 연식이 좋아도 가격이 비싸면 거래가 잘 안된다.

⁕ 같은 구축이어도 사람들이 선호하는 단지가 아니면 거래가 잘 안된다.

⁕ 같은 신축이어도 택지(뉴타운)이면서 가격이 싸면 거래가 되지만, 주변환경이 좋지 않으면 거래가 잘 안된다.

이러한 상황에서 서울 투자를 잘 하려면

역세권 + 신축 + 상급지 + 환경의 모든 요소를 갖추고 있는지 면밀히 확인해 봐야 합니다.

적용하는 법

1. 지금 시장에서 사람들이 거주하고 싶어하지 않는 동네는 투자 우선순위에서 제외한다.
2. 아파트 끼리 상대평가하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 아파트를 선택한다.

결론 : 신축 아파트의 전세가 상승이 빠르게 일어날 수 있으므로 입지가 좋고 연식이 좋은 아파트부터 접근해야 한다.

|Part2. 서울 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화

두번째 파트에서는 서울에 투자하기 위해서 기본적으로 알아야 하는 서울 25개구의 특징과 뉴타운을 정리해 주셨습니다.

서울을 크게 동남,동북,서남,서북,도심으로 나누고

강남권과 강북권을 쉽게 기억 할 수 있도록 원안에 그리는 방법을 알려주셨습니다.

저는 평생 서울에 살아서 구별 위치가 헷갈리지는 않지만 지방에 사시는 분들에게는 큰 도움이 될만한 꿀팁을 전수해 주셨습니다. 😍

그리고 각 지역의 입지요소별 특장점을 정리해 주셨습니다. 그 중에서도 서울의 가장 중요한 입지요소는 '강남 접근성' 이죠.

즉, 서울 아파트의 가치는 '땅'의 가치가 우선이므로, 강남과 얼마나 가깝냐가 중요합니다.

저도 일년동안 서울 앞마당을 만들면서 풀리지 않는 궁금증 중의 하나였던

"하급지 신축이 상급지 구축보다 돈을 더 벌 수 있을까?"

이 의문에 대해 선호도에 영향을 미치는 '연식'이라는 요소가 있지만 새 아파트가 몰려 있는 뉴타운 일수록 선호도가 더 강해진다는 것을 알게 되었습니다.

현재 서울에 있는 모든 뉴타운을 정리해 주시면서 앞으로 진행될 뉴타운에 빨간색으로 강조를 해주셨습니다!!

또한, 예시를 통해 뉴타운 단지 vs 1급지 , 뉴타운 단지 vs 2급지 이하 단지를 비교해서 선호도 차이가 어떻게 다른지도 확인 할 수 있었습니다.

그 다음으로 서울 투자를 생각할 때 가장 많이 하는 고민이

가치성장투자를 할 것인가 / 소액투자를 할 것인가 에 대한 고민인데 각 투자의 공통점과 투자전략, 얻을 수 있는 것의 차이점을 분명하게 집어 주셨습니다.

저 또한 서울에 하는 투자는 대부분 가치성장 투자라고 알고 있는데, 서울 내에서도 가치성장 투자가 아닌 소액 투자가 가능 하다는 것을 알게 되었습니다.

그리고, 선호도 비교를 위해 전세가 상승률을 봐야 겠다는 생각은 하고 있었는데 구체적으로 전세가 상승률을 어떻게 보고 어떻게 의사결정에 적용해야 하는지 자모님의 강의를 듣고 확실하게 깨달을 수 있었습니다.

서울 구별 평균 매매가와 전세가 그래프를 통해서 2023년 12월과 비교해서 현재(2024년 3월)는 서울의 매전갭이 5천~1억 정도 줄어든 것을 확인 할 수 있었고, 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 우선순위를 정리하기 위해 임장 후 지도 위에 살기좋은 순서로 체크 하는 방법을 알려 주셨습니다.

소액투자하는 방법 : 이 내용은 실전반에서 제주바다님이 말씀해 주신 내용과 비슷해서 더 잘 이해할 수 있었는데요, 제일 쌀 때 산다는 것은 투자금이 더 크고, 매매가가 상승할 때 까지 오랜 시간을 인내해야 할 수도 있으나, 결국 전세가가 상승하므로 투자금의 100%이상 회복할 수 있다.

즉, 소액 투자 로드맵에서 서울 아파트의 종류에 따른 가격 흐름 차이를 알아야 한다고 하셨습니다.

|Part3. 서울 투자 의사 결정하는 방법

서울 아파트 투자에 대한 의사결정을 하기 위한 본질적인 요소는

1. 가치 - 실수요자들이 부동산 시장거래에 참여 하느냐에 따라 가격이 오르내릴 수 있다. '가치'에 집중해야 한다.
2. 저평가된 가격 - 전고점 대비 가격이 싼지
3. 전세가/전세가율 - 서울 평균 전세가율 이상인지

지역 내 단지 선호도 비교를 할 수 있는 방법 3가지

1. 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 ㅅㅅ ㅅㅈㅈ을 본다.
2. 전고점을 보면 상승했을 때의 ㄱㄱ ㄹㅂ ㅊㅇ를 본다.
3. 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 ㅅㅇ을 본다.

자모님이 강의 마지막에 하신 말씀처럼

지금부터 제가 해야 할 일은

(강의를 한번 듣고 한번에 모든 것을 다 배울 수는 없으니)

한번에 하나씩 몸소 체득하면서 투자의 과정을 즐기는 월부 활동을 하려고 합니다.

최고의 투자, 완벽한 투자를 하려고 조급함을 가지고 스스로를 힘들게 하지말고

지금 할 수 있는 투자를 하기위해 노력하겠습니다.

서기반을 통해 서울 투자에 있어서 피가 되고 살이 되는 인싸이트가 가득한 강의를 들을 수 있어서 감사합니다.