수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
월부에서 숨을 오래 유지하고 싶은
숨유지입니다.
며칠 전, 뚜또튜터님께서
임보칭찬 카톡을 남겨주셨습니다...!
( 어질 )
설레지만, 땀이 흐릅니다.
' 헉, 누군가 내 임보를 찾아보시려나..? '
근데 생각해보니
실전반 수강생분들께서
참고할만한 임보가
열람 불가한 게시판에만 있더라구요ㅎㅎ
죽이되든 밥이되든 생각을 담는게
제 임보의 특징인데요.
감 잡는데 도움을 드리고자
'생각을 담은 임보'
날것 그대로 보여드리겠습니다.
먼저, 수도권에서 가장 중요하다고 하는
교통을 주제로 가볼까요?
하남시로 떠나보겠습니다.
하남시는 강동구, 송파구와 맞닿은
경기도 상급지로
위치 및 생활권은 참 좋지만,
교통이 불편하다는 단점이 있었습니다.
이 불편함을 해결해준게
바로 5호선 연장 개통인데요!
2020년 8월,
하남선 1단계 구간
미사역이란 지하철역이 들어옵니다
역이 없을때는 그저 신축
오피스텔이었는데
이제는 교통이 편리한 주거지가 되었죠?
5호선 개통 영향력이 궁금했던 저는
2020년 8월 주변 오피스텔
가격 및 거래량을 찍어봅니다.
개통 시즌에맞춰 거래량이
폭발적으로 증가하고
가격도 오름을 볼 수 있었습니다.
이번에는 아파트로 가봅니다.
미사의 한 단지와
가치가 비슷하거나 떨어지는 단지를
여기저기 붙여봅니다.
과거에는 미사보다 잘나가던 친구들이
이제는 비등비등해지거나
상승이 더딘 모습을 보이네요?
이를 통해
교통이 불편한 시절 미사 전세가와
불편함이 해소된 지금의 전세가 레벨은
확연히 다름을 볼 수 있는데요.
그냥 재미로 하는 건 아니죠^^
투자와 연결시켜봅시다!
우린 '과거에 기회를 열어주었던 곳이
다음장에도 기회를 줄 확률이 높다'고
배웠습니다.
그렇다면, 과거 하남시엔
어떤 단지에서 기회가 왔을까?
내가 다음에 잡을 수 있는 곳은 어디지?
상급지부터 하급지까지
하나하나 찍어봅니다.
하남시에서 선호도 있는 단지들은
그시절에도 1억이 필요했고,
선호도 낮은 단지들만 5천만원으로
투자가 가능했음을 볼 수 있었는데요.
그럼 하남시는
기회를 잘 안열어주는 곳이니
bye-bye해야 할까요...?
찬찬히 다시 생각해봅시다.
우린 하남시 정도의 급지에서
소액 투자가 가능했던
15년도~17년도에는
5호선이 개통하기 전이었기에
전세가가 더 낮았다는 것을
앞에서 확인했잖아요~?
하지만, 5호선 개통 이후
전세가가 빠르게 치고 올라왔고
교통이 좋고 살기 편해진 지금은
( 이 동네에선 ) 신축 프리미엄이 붙어
서울 강동구 구축보다 전세가 상승이
빠름을 확인할 수 있었습니다.
그럼 오히려 비슷한 가치 중에서는
교통도 편리해지고 연식도 좋은 미사가
전세가 상승폭이 커서
기회를 더 빨리 열어줄 수 있지 않을까?
라고 생각해보는 겁니다!
이에 대한 답은
3년후 5년후
시장이 보여주겠지요 ㅎㅎ
다음은 교통 호재 가보겠습니다.
상승장에서는 호재 따라가면 안된다지만,
모든 거품이 빠진 하락-보합장에서는
호재가 중요하다고 배웠습니다.
우선 기본정보를 정리합니다.
( 정차 업무지구, 진행단계, 단축효과 ! )
GTX-A 노선을 보면
' 외곽지역이 교통이 좋아지겠네~ '
하는 것을 넘어 이런생각도 붙여봅니다.
' 강남구의 높은 주거 비용이
부담스러운 사람들이
GTX-A 노선을 타고
외곽으로 흘러가는 수요도 있을까?
전세에 영향을 줄까? '
생각은 해봤지만,
저의 비약한 상상력으로는
검증방법이 떠오르지 않았습니다.
그럴 땐 질문기회를 통해
튜터님께 여쭙습니다!!!
" 글쎄요. 빠져나가는 수요보다
들어오고 싶은 수요가 더 클 것 같아요.
과거, 신분당선이 들어올 때
강남사람들이 수지로 가서,
강남 전세가가 흔들렸을까요?ㅎㅎ "
뚜또 튜터님
인간의 본능에 기초하여
생각하시는 명쾌함...!!
아무리 생각해봐도
답이 떠오르지 않을땐
질문을 통해
튜터님과 얼라인을 맞춰보시길 :)
호재에서
한 단계 더 들어가보겠습니다.
GTX-A노선 정차역 중 하나가 있는
분당구를 임장하며,
가격이 착하지 않다고 생각했습니다.
GTX가 들어온다는 이유로
너무 가격이 튄게 아닐까?
머리를 긁어봅니다.
수혜단지 '아름마을6단지선경'을 볼게요.
현재 단지 위치는 애매하죠?
부사님께선 트리플역세권이
될거라고 하시지만..
신분당선 분당선 가기
모두 애매한 위치임이 팩트입니다.
집 코앞에 GTX가 들어오면
강남접근성이 편리해지기 하겠네요 ㅎㅎ?
지금은 강남까지
30분, 47분 걸리던 곳이
GTX-A타고 성남~삼성 8분
2호선 환승해서 삼성 ~ 강남 6분으로
단축됩니다.
( 환승시간 고려하면 크게 개선된다
보기는 어려울 수 있겠습니다.
이미 좋은곳이긴 했으니까요 ㅎㅎ )
그래도 교통이 강남접근성 20분으로
개선되었다 치고...
현재 이미 강남 접근성이 좋은 단지들과
가격/가치 고정 비교평가를 붙여봅니다.
단지 이름만 두고 보면 어색하네요?
지도 위에 올려보겠습니다.
현재 서울까지 넓게 보면
분당구 아름6단지가
매력적인 가격은 아니라고 판단했습니다.
그냥 단순히 생각해볼 때,
비슷한 가격이라면요.
저는 서울 땅에 위치한 2급지 학군지
광진구 현대프라임에서 아이를 키우고 싶습니다.
평형을 줄여서라도
강남구 경남에 들어가고 싶습니다.
급지를 낮춰서라도
동작구 흑석푸르지오 신축에 살고 싶습니다.
위 사례는
앞마당이 아닌 단지도 붙여봤기 때문에
제 생각이 정답은 아닙니다ㅎㅎ
하지만, 정답이고 아니고는
중요하지 않습니다.
생각을 긁어놔야,
시장이 변하는 모습을 보면서
느끼는 바가 있을테니까요.
시장에 그냥 서 있는 사람과
생각하며 서있는 사람의
실력 격차는 계속 벌어질 것입니다.
아...!
저도 처음부터 이런 생각을
할 수 있었던 건 아닙니다.
1년 6개월 정도 공부하고
앞마당이 15개 정도 생긴 이후였습니다.
초보자분들께선 너무 좌절하지 마시고,
임보틀이 어느정도 잡힌 분들이라면
내생각을 계속 얹어보길 추천드립니다.
다음엔 다른 입지요소로 찾아오겠습니다.
감사합니다^^
<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>
강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)
https://link.weolbu.com/3S2fp2X
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