수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 월급쟁이 10억 자산가로 가는 인생의 전환점
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안녕하세요, 즐겁게 하는 쀼입니다.
요즘에는 수도권으로
임장을 다니시는 분들도
꽤나 많이 보이는 것 같습니다.
작년에만 하더라도
신나게 지방을 다녔었는데
시장이 언제 그랬냐는 것처럼
한 분 두 분 수도권으로
모여들고 있는 것 같습니다.
(난 왜.. 항상 캐리어를 끌고 다니지ㅠ)
오늘은 누구에게나 어려운 비교평가에
대해서 한번 이야기 해보려고 합니다.
비교평가 관련해서
동료분들과 이야기를 나눠보면
항상 아래와 같은 두 가지의
공통된 의견이 나왔던 것 같아요.
저도 고민했고, 지금도 계속 고민 중인
위 두 가지 의견들을 같이
해소해나가 보시죠 호호
제가 생각하기에 비교평가가 어려운 이유는
변수를 통제하지 않기 때문인 것 같습니다.
학창시절 과학시간에
누구나 한 번쯤은 들어봤었던
실험군과 대조군!
기억 나시나요?
실험군과 대조군 사이에서는
단 하나의 변수를 제외하고
나머지 변수들을 모두 통제하면서
가설과 결과의 상관관계를 분석합니다.
우리가 매달, 어쩌면 매일 하고있는
'비교평가' 를 곰곰이 생각해보면
결국 비교의 시작은
위에서 말씀드린 실험군과 대조군처럼
하나의 변수를 제외한
나머지 변수들을 통제하면서
변수와 결과의 상관관계가 맞는지
반복적으로 확인하는 것이
아닐까 생각했습니다.
이를 부동산에 적용해서 말씀드려볼게요!
저희는 하나의 부동산에 입지, 연식, 가격 등
여러가지 변수가 있다는 것을 알고 있습니다.
A단지의 '입지', '연식', '가격'
B단지의 '입지', '연식', '가격'
중에서
A단지와 B단지의 '입지', '연식' 이라는
변수는 비슷하게 설정하고
'가격'이라는 변수만을 달리하여
비교평가를 하면 굉장히 간단해집니다!
A단지와 B단지의
'입지'와 '연식'이 같거나 비슷할 때,
A단지의 '가격'이 더 저렴하다면
A단지가 상대적으로
'저평가 됐다'고 할 수 있겠습니다.
이 과정에서 드는 의문이 있습니다.
Q. 두 단지만을 비교했고
상대적인 저평가를 찾았다고해서
저평가라고 할 수 있는건가요?
네!
두 단지만 비교했더라도
'상대적 저평가다' 라고 판단할 수 있습니다.
다만,
결과의 신뢰성과 정교함을 위해
이와 같은 비교평가 과정을
많이 가져가면 가져갈수록
확실하게 저평가 된 단지를
찾을 수 있습니다.
그렇기 때문에 이런 비교평가 과정을
계속해서 쌓아나가야만 합니다.
예를 들어 A단지와 B단지 중에서
A단지가 상대적으로 저평가 됐다고
판단했다면,
A단지와 비교할만한 또 다른 단지를
찾아보는 겁니다.
A단지의 '연식', '가격' = C단지의 '연식', '가격'
을 비슷하게 설정하여
'입지'라는 변수만을 달리하여
비교평가를 하면 됩니다!
그렇게 하나 둘 쌓이다 보면
최종적으로 A단지가 정말 싸구나.. 혹은
A단지가 싸다고 느꼈는데 C단지가 더 싸네?
라는 생각을 할 수 있으실겁니다 ^_^
하지만 여기서 주의할 점은!
한 번, 두 번의 비교로는
상대평가의 오류를 범할 수 있음을
인지해주셔야 한다는 겁니다 ㅠ_ㅠ
'사요 마요' 의 저자이신
김현준 대표님께서도
너나위님께 이런 질문을
하신 적 있으셨죠!
한 쪽 대상이 그냥 싸거나
다른 한 쪽이 그냥 비싼거라면?
가치 판단을 명확하게 했다고
할 수 있는 건가요?
이에 너나위님께서
그래서 전국을 다니며
끊임없이 가치와 가격을
비교해 나가는 것이라고
말씀해주셨죠
이 부분에 대해서는 제가 실전반에서
배운 방법을 소개해드릴까 합니다.
강의를 듣기 전까지는
단순히 강남접근성만을 놓고
비교해야 하는지...
비슷한 가치라고 할 수 있는 것이
도대체 무엇인지...
감이 잡히지 않았습니다.
하지만 실전반 강의를 통해
일련의 프로세스를 배우고
계속해서 적용해 나감으로써
어느정도 익숙해졌던 것 같습니다.
표를 보시면 세 가지 항목으로
비교평가를 진행합니다.
1. 강남접근성
2. 주위 환경(+단지)
3. 배정되는 학교
1. 강남접근성
해당 단지에서 강남역(2호선)까지
출근시간으로 설정해서 확인합니다.
2. 주위 환경(+단지)
비교 대상이 되는 단지들의
연식, 세대수, 구조(방 개수, 화장실 개수)와
단지 주위의 분위기 등
전반적인 부분을 감안하여 비교합니다.
(이때 현장 방문은 필수입니다!)
저는 단지의 느낌을 볼 때
입구에서 풍기는 분위기를
되게 중요시 생각하는 편인데,
이때의 느낌이 단지 이미지를 결정하는데
가장 큰 역할을 하는 것 같습니다.
현장 방문을 한다면 대략 아래와 같은 느낌입니다.
두 단지만 개별적으로 놓고 보면
충분히 선호도 있는 단지이고
좋은 단지입니다.
입구에서 풍겨지는 느낌만으로는
누가 더 낫다고 말하기 어려울 수 있지만,
현장에 나가보면
어느 단지가 더 쾌적하고 나은지,
나라면 어디에 살고 싶은지에 대해
판단을 내려볼 수 있을거라고
생각합니다 ^_^
느낌과 더불어
신도림태영 주변에는
백화점, 이마트, 공원 등이 있고
장안현대홈타운 주변에는
약간의 유흥가가 있어
아이들이 다니기에는
아쉬운 측면이 있습니다.
3. 배정되는 학교
실제 단지에서 배정되는 중학교와
초등학교를 파악해 볼 수 있습니다.
중학교의 경우 호갱노노의 이야기에
중학교라고 검색해 본 뒤
실제 배정되는 학교를 살펴보거나
단지임장, 매물임장 등
현장을 방문하여 파악하는 편입니다!
위와 같은 과정을 거쳐
가치판단 요소들을 하나, 둘 채워넣습니다.
그러면서 동시에 꺽새(<, >)도 표시해봅니다.
그러면 아래와 같은 표가 완성됩니다.
그리고 나만의 생각을 적어줍니다.
1. 강남접근성
→ 신도림태영의 강남접근성이 더 좋은 모습이다. 신도림태영은 2호선으로 한 번에 가지만, 홈타운의 경우 버스와 7호선 신분당선 여러가지 짬뽕으로 가야한다. 20분 정도의 차이래도 체감상 더 크게 느껴질 수 있겠다.
2. 환경
→ 신도림태영 바로 뒤로 철도가 다녀 소음이 있긴 하지만 공원, 역세권, 대형마트, 백화점 등이 있다는 점을 생각해보면 충분히 감안할 수 있는 수준이다. 홈타운도 앞으로 하천 뷰가 나오고 단지가 짱짱하니 쾌적하긴 하지만, 주변에 유흥가가 있다. 홈타운이 절대 안 좋은 단지는 아닌데 태영과 비교하면 살짝 빠지는 것 같다.
3. 학군
→ 초품아인 신도림태영이 더 나은 모습이다.
4. 과연.. 나라면..?
→ 30평 대라면 아이를 키우는 가족 수요가 대부분일텐데, 이런 관점에서 신도림태영은 초품아와 주변 환경이 괜찮다는 측면이 가족 수요를 자극하고, 홈타운의 경우 유흥가가 있다는 점 때문에 가족 수요에 있어 약간의 제약이 있을 수 있겠다. 나라면 둘 중에 신도림태영을 선택할 것 같다.
4번처럼 생각을 정리하는 것이
가장 중요하다고 생각합니다.
이렇게 생각을 풀어써내는 것들이
하나 둘 쌓이면서 실력이 되는 것 같았어요!
이런 가치 판단을 다 마쳤다면,
답을 확인해 보고 싶어
막 간질간질 할텐데요 ㅎㅎㅎ
스스로 결론도 내보고 나라면 어디에 살고
어디에 사고 싶은지까지 생각해봤다면,
마지막으로 아실 그래프 비교를 통해
가격 흐름을 파악해봅니다.
가치판단 요소들을 기준으로
비교평가를 진행했고, 그래프를 찍어보니
신도림태영의 가격흐름이 더 좋은 것을
확인해 볼 수 있었습니다.
비록 구로구가 5급지이고
동대문구가 4급지이긴 하지만
확실히
'단지vs단지'로 비교했을 때는
다른 양상을 띤다는 것을
확인해 볼 수 있었습니다.
가치판단 요소들을 기준으로
비교평가도 진행했고
뭐가 더 나을지에 대한
생각도 정리했고
마지막으로 그래프를 통해
답지도 확인해 봤다면
가장 중요한...
그래서 지금 가격은 얼마? 투자금은 얼마?
를 확인해봐야 합니다.
신도림태영 전용84의 경우
매매 호가 10억 1천만 원
전세 호가는 없는 상황이기 때문에
'시세/실거래가' 탭의 전세 상한가인
6억 1천만 원을 적용해봅니다.
그래서 10.1억/6.1억에 투자금 4억
정도 들어가는 상황입니다.
장안현대홈타운 전용84의 경우
매매 호가는 9억 원
전세 호가는 5억 5천만 원인 상황입니다.
'시세/실거래가' 탭의
전세 상한가가와 비교했을 때
현재 전세 호가가 높지 않다고 판단하여
9억/5.5억에 투자금 3.5억
정도 들어가는 상황입니다.
💡
1. 가치판단의 요소별로 따져봤을 때
신도림태영이 더 좋다고 판단했다.
💡
2. 그래프를 붙여보니 확실히
신도림태영의 매매/전세 흐름이 좋았다.
💡
3. 가격과 투자금이 비슷하다면
신도림태영을 하겠다는 설레는 마음으로
현재 네이버호가를 살펴봤다.
💡
4. 신도림태영의 매매가가 더 높았고,
투자금 역시도 많이 들어갔다.
💡
5. 비교평가를 더 진행해 봐야겠지만
현재는 애매한 구석이 있는 것 같다.
💡
(여기까지 생각하면 더 좋아요!)
6. 그래프의 흐름을 보니 하락장에서
두 단지의 가격이 붙었던 시기가 있었는데
이후 하락장이 짙어져 다시 가격이 붙는다면
투자 후보 단지 중 하나가 될 수 있겠다.
정리하면,
위와 같은 논리 흐름으로
결론을 내볼 수 있을 것 같습니다.
이 과정 속에서 얻은 인사이트와
살아남은 단지를 그대로 가져다가
1번에서 얘기했던 것처럼
'입지', '연식', '가격'
중 하나의 변수를 통제해가며
다른 비교평가를 진행하다 보면
실력 up! 단지 이해 up! 가격 이해 up!
오늘은 제가 하고 있는
비교평가 루틴에 대해
말씀드리고 싶었습니다.
저보다 잘하시는 분들이 많아
이런 글이 부끄럽지만,
처음 비교평가를 접하시는 분들,
수도권 비교평가가 어려운 분들에게는
조금이나마 도움이 되지 않을까 싶어
이렇게 글로 적어보았습니다.
부족하지만 끝까지 읽어주심에
감사드립니다.
혹시 잘못된 부분이 있거나
궁금하신 부분이 있다면
댓글로 가감없이 적어주세요 ><
비교평가 했던 글을 남겨두겠습니다!
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글
크 조장님 따봉 👍 👍 👍 👍 👍 👍 세세하게 잘 써주셔서 감사합니다. 이해 쏙쏙 됩니다
쀼조장님 나눔글 너무 좋아요. 비교평가에 대해서 자세히 설명해 주셔서 감사합니다~!!
좋은 글 감사합니다~! 큰 도움이 되었습니다🙇