안녕하세요. 가늘고 길게가는 투자자 윤토리입니다.
첫 실전반이라 두근거리는 심장 부여잡고 제주바다님의 첫 강의를 들었습니다.
시작부터 줄줄이 저의 고민을 읊으시는 것을 듣고 지금 내가 하고 있는 고민이 나만의 것이 아니구나 생각했습니다. 지방 앞마당만 있어서 서울 수도권 투자에 대해 많은 어려움을 느끼고 있었는데 그야말로 기본부터 실전까지 두루 쫙 훑어준 강의가 아니었나 싶습니다. 제주바다님 좋은 강의 감사드립니다.
[현 시장에 대한 이해]
ㅊㄱ 급감 ㅇㅈ급감 ㅁㅁ년 이후 입주물량 감소 (ㅁㅁㅁ 상승시기로 전환)
어느 시기든 투자가능 지역 있다. 내가 가치를 보는 눈이 있다면 투자할 수 있음. 조급ㄴㄴ
지금 할 수 있는 곳에서 가장 가치 있는 곳 (반드시 가치를 먼저 보고 판단하라)
-싸다고 눈에 익은 4-5억대 매수x
투자한 이후에도 시장은 상승과 하락을 반복할 수 있다. 여유를 가지고 투자이후 전세운영과 재투자에 신경쓸 것
각 지역은 모두 다르게 움직임, !올라간 곳은 보내주고 싼 단지를 과감하게 협상해 매수(시간을 충분히두고 매수)
"날라가는 물건 잡지 말고 깎을 수 있는 물건 찾으세요."
cf) 거래가 확인시 지나치게 낮은 전세거래는 임대사업자 거래일 수 있다. 현 전세 시세파악하고 역전세 걱정 지나치게 할 필요 없음.
[수도권 투자기준]
- ㄱㅈ 2. ㅅㅎㄱ 3. ㅇㅁㅈㄱ ㅈㄱㅅ 4. ㅇㅅ
-ㄱㅈ는 사과 가득 담은 바구니, 그 안에 썩은애도 있을 수 있음.
급지끼리 붙여도 단바단으로 붙여봐야 함.
-가격이 뒤섞인 시장에서 매매가에 기죽지 말고 더 좋은 급지 노릴 것
-ㅎㅇㄱㅈ라도 사람들이 선호하는 강력한 요소가 있는가? 1)ㅅㅊㅌㅈ 2) ㄱㅌㅎㅈ 3) ㅇㅈㄹ
ㅇㅈ가 바뀌는 강력한 요소가 있다면?
-역세권아니어도 도어투도어로 얼마나 걸리냐가 듕요함.
-(DO)임장보고서에 7대 업무지 소요시간, 버스+지하철, 지하철+지하철, 자차소요시간 작성
-역세권먼저보되 비역세권에 기회가 오면 잡아
-임장은 70이상, 투자는 00이상(90은 전세가 올라가는데 한계가 있기 때문)
-ㅈㅅㅊ이 투자기회 줌. (ㅇㅅ가치가 빠져서 매매선호 빠지고 전세가치 올라감, ㅇㅅ좋은 것이 상승분안겨줌)
-(DO NOT) 고점대비 하락률만 가지고 판단x, 상대적 비교가 돼야 가치를 알 수 있다.
-전세가율 ㅁㅁ%에 대한 인사이트
전세가율만 보고 사는 것보다 싸게 사는 것이 투자금 회수에 유리
[수도권 권역별 투자전략]
- 동남권(ㄱㄴ, ㅅㅊ,ㅅㅍ, ㅂㄷ, ㄱㄷ, ㄱㅅㄴ,ㅎㄴ)
ㄱㄴ ㅈㄱㅅ, ㅎㄱㅈ 수요가 확실한 곳에서는 ㅇㅅx ㅇㅈo
2.서부권역(ㅇㅅ, /ㅁㅍ, ㅇㅊ, /ㅇㄷㅍ, ㄷㅈ, ㅈㄹ, ㅈㄱ, /ㅅㄷㅁ, ㅇㅍ, ㄱㅇ, ㄳ, ㄱㅁ, /ㄱㄹ, ㄱㅊ)
일자리를 품은 지역. 일자리 규모나 소득수준이 동남부에 비해 낮지만 총량은 큼
생활권이나 입지가치에 대한 많은 고민이 필요함.
3.동북권역(ㅅㄷ,ㄱㅈ/ㅅㅂ,ㄷㄷㅁ,ㄱㄹ,ㄴㅇ/ㅈㄹ,ㄱㅂ,ㄷㅂ)
ㅂㄷㅌㅇ인 동북권역은 ㄱㅌ이 중요,
호재먼저 챙겨보기보다 이미 ㄱㅌ이 좋은 2급지부터 고려
[매수, 보유, 매도]
ㅅㅊ과 ㄱㅊ이 투자금이 같거나 ㅅㅊ이 덜드는 상황
잔금때문에 제끼지 말고 좋은 것부터
종잣돈이 충분하다면 큰 것부터 담아라(실거주x투자관점에서)
시세차익 났거나 차익 기대 안 되는 물건은 매도&갈아타기
안좋은 거샀으면 팔고/좋은거 샀으면 기다려
tip.매도자로 전화하기/얼마에 팔아야 거래될까여
-매수-협상플랜
가치! 가치! 가치!
가치를 볼 줄 아는 눈!!
가치 있는 물건을 매수!!
제주바다님 감사합니다.
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