■ 본 것
- 수도권은 현재 13~15년과 비슷한 시장의 모습을 보인다. 매매가는 더디게 올라가고 전세가는 지속적으로 상승하여 갭이 좁아지는 시기. 투자 기회의 기간이 길 수 있으니 너무 조급하게 생각하지 X
- 시기마다 투자 가능한 지역이 계속 있다. 지금 할 수 있는 투자 중에서 가장 가치 있는 곳을 투자해라.
- 수도권에서 전세가율 60% 이상에 매수했다면 잃지 않는다.
- 전용 59만 보면 안 된다. 낀 평형, 전용 84 모두 들여다보며 기회를 잡아야 한다.
- 절대가가 내 수준에 맞는 것만 보면 안 된다. 가치가 더 좋은 것이 싸다면 투자할 수 있어야 한다.
- 상위 급지의 모든 생활권이 하위 급지의 모든 생활권보다 우위에 있지 않다.
- 역세권의 기준에 너무 매몰되면 본질을 놓친다. 역세권을 우선적으로 보되, 비역세권이더라도 도어 투 도어 소요시간 1시간 이내 단지에 기회가 온다면 잡아야 한다.
- 투자는 웬만하면 25년차 이내(현재 00년식 이상)로 해라. 구축은 전세가 올라가는데 한계가 있다.
- 저평가되어 있다는 가정하에 1~4급지 같이 좋은 지역은 갭이 커도 가격이 많이 내려왔을 때(전세가율 60% 이상) 사는 것이 유리. 5급지 이하는 갭이 적을 때(전세가율 80% 이상) 사는 것이 유리
- 강남 접근성+학군지 수요가 확실한 곳은 연식 < 입지
- 입지 좋은 경기도 2급지 > 서울 3급지(신축 택지)
- 4급지 투자 시 강남역까지 소요시간이 같다면, 비역세권 구축 전용 84 < 역세권 신축 전용 59
- 수도권에서 전세가율 60% 이상, 강남 접근성 1시간 이내인 단지는 매수 후 10년 이상 보유하면 2배는 오른다.
- 가치 있는 것에 싸게 투자했다면 투자 후에는 매매가보다 전세가격에 신경을 써야 한다.
■ 깨달은 것
- 수도권 투자 시 잔금 대비가 안 되는 단지더라도 싸다면 투자해야 한다.
- 투자 기회의 기간이 길 수 있으니 너무 조급하게 생각하지 X
- 지금 할 수 있는 투자 중에서 가장 가치 있는 곳을 투자해야 한다.
- 급지는 평균적인 입지를 토대로 크게 등급화한 것이다. 중요한 건 개별 단지로 봐야 한다.
- 지방 중소도시에서 저가치가 아닌 이상 시세차익이 안 났다고 해서 팔면 안 됨. 가치있는 걸 샀다면 오를 때까지 기다려야 한다.
- 세가 낮게 껴 있어도(만기 얼마 남지 않은 월세 포함) 매매가가 싸다면 사야 한다.
■ 적용할 것
- 이것저것 막연하게 걱정하면서 투자 기회를 놓치지 않도록 하자. 지금 할 수 있는 것에 집중
- 같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는 곳을 반드시 확인하고 투자 결정하기
- 단지가 서로 붙어있어 비슷해 보여도, 그 안에서 사람들이 더 선호할 만한 요소를 찾자
- 임보에 어떤 지역, 단지에 대해 알아볼 때, 7대 업무 지구까지 얼마나 걸리는지 작성하기
- 내가 편안한 가격대인 5억 이하만 보려고 하지 말고, 가치있는 단지가 저평가되었다면 더 높은 가격이라도 투자할 수 있다는 마음가짐으로 수도권을 보자
