서울 ○○구 A단지

지금 싸긴 한 거 같은데

내년에 공급이 꽤 있네..

튜터님! ○○구 A단지,

내년에 더 떨어지는거 지켜보고

투자하면 어떨까요?

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안녕하세요, 우도롱입니다.

서울에서 공급이 예정된 지역의

아파트 가격을 보며

'내년에 입주 시작되고

매매가 더 떨어지면

투자해야하나?'

하는 생각이 들었는데요.

과거 입주장에 감정이입해서

팩트체크해보며

어떻게 판단하고 행동해야 할지

살펴보겠습니다.

저와 비슷한 생각을 하신 분들께

도움이 되었으면 좋겠습니다.

공급이 예정된 지역,

더 떨어지면 살까요?

#1.

입주장 = 하락 공식?

2018~2020년 사이 서울 수도권에

꽤 많은 신축 아파트 입주가 있었죠.

당시 공급이 있던 고덕, 개포, 신길

기축 단지들의 하락폭입니다.

입주가 있던 즈음 단기간에

매매가격이 약 20~25% 하락했네요.

단지에 따라 1억에서 5억까지

하락폭이 꽤 큰 모습입니다.

그럼 ○○구도 공급이 있을 때

20%이상 하락하는 거 아닐까요?

하나 더 살펴보겠습니다.

2014~2016년 사이 입주가 있었던

마곡, 마포, 왕십리뉴타운 인근 단지들도

모두 20%이상 하락했을까요?

마곡 단지는 -20% 하락했지만,

아현뉴타운과 왕십리뉴타운

인근의 단지들은 뚜렷하게

매매가격이 하락하지 않았습니다.

#1

입주장 = 하락 공식?

하락하지 않은 경우도 있다.

#2.

입주장에서 기회 잡기?

'입주장에서 가격이 하락할 수도,

하락하지 않을수도 있다면

○○구 입주장에는

가격이 하락할 수도 있잖아요?

그 때 기회를 잡고 싶어요!'

입주장에서 기회를 잡은 사람들

당시로 돌아가 감정이입 해보겠습니다.

7개월 전보다 2억이상 떨어진 가격에 매수해서

4년만에 4억이상 수익을 실현한 분입니다.

부럽다는 생각이 드는데요.

저 당시 상황에

좀 더 디테일하게 감정이입해볼까요?

1번 → 2번 → 3번 순서대로 살펴볼게요.

[1번]

대규모 입주를 앞둔 2018년 10월

10억 2천만원 거래를 찍고

4개월간 거래가 멈췄습니다.

(적막과 공포)

[2번]

그리고는 갑자기 순식간에

-1억, -2천, -1천, -2천, -1천

연달아 하락 거래가 이어집니다.

2억이상 하락하며 8억을 찍었습니다.

(손에 땀이 나네요)

[3번]

그리고는 다시 튀어 올라갑니다.

+2천, +3천, +1천, +2천, +2천

8억 9천만원까지

한달만에 1억을 회복했습니다.

어떤가요?

특정 지역, 단지의 기회를 포착하고

그 기회를 매수로 연결하는 것이

저는 쉽지 않아보입니다.

#2

입주장에서 기회 잡기?

공포를 이겨내고

찰나의 기회 잡기 쉽지 않다.

#3.

입주장 전에 매수하면 손해?

그렇다면,

입주장으로 하락을 맞기 직전에

매수하면 손해일까요?

2018~2019년 고덕, 개포, 신길에서

매매가격이 하락했던 단지들을

다시 살펴보겠습니다.

입주직전 가격에서

다시 회복하기까지

그리고 상승장 고점과

현재 가격을 비교해보면,

일시적으로 매매가격이 하락했지만

약 1년만에 회복했고

상승장에서 충분한 수익은 물론

가격이 꽤 조정된

현재에도 수익구간에 있는 것을

확인할 수 있습니다.

#3

입주장 전에 매수하면 손해?

단기 하락을 버티면

수익을 볼 수 있다.

실제 입주장의 기축 단지 매수자에게

감정이입해보니 어떠신가요?

단순히 그래프로만 봤을 때는

과거 입주장에 1억 빠졌네.

내년에 입주가 있으니

1억정도 빠지면 투자해야겠다.

라고 생각했는데요.

더 디테일하게 살펴보니,

입주장에 하락할수도 있지만

하락하지 않을 수도 있겠구나.

하락하더라도 역전세 대응하며 버티면

결국 수익을 볼 수 있겠다.

즉, '지금' 가격이 저렴한 구간이라면

매수해서 보유해야겠구나

라고 생각하게 되었습니다.

공급이 예정된 지역,

더 떨어지면 살까요?

#1. 입주장 = 하락 공식?

하락할 수도, 하락하지 않을 수도 있다.

#2. 입주장에서 기회 잡기?

하락의 공포, 상승의 추격매수

생각보다 쉽지 않다.

#3. 입주장 전에 매수하면 손해?

'지금' 저렴한 구간이라면

매수해서 보유시 수익을 본다.

"가격이 떨어질까봐 걱정하는 건

바닥 잡고 싶은 심리예요.

바닥 잡는 건 운의 영역이라고 생각하면서

내가 사고 나서 떨어지는 건 보기 싫은거죠.

걱정과 두려움 때문에

본질적인 부분을 안 보면 안돼요."

-잔쟈니 튜터님🩷

수도권 매물을 검토하면서

공급으로 인한 하락기회를 잡겠다고

섣부르게 이야기하는 부족한 제게

차분히 현실을 일깨워주신

잔쟈니 튜터님 정말 감사합니다.

현재 매수를 검토하는 분들께서도

'가격'을 보고 용기를 내셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

▶우도롱의 나눔글◀

안된다던 그 집은 왜? 3천만원 깎였을까?

https://weolbu.com/community/665142

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