서울투자 기초반 2강 강의 후기 [서기반 5기 2번에도 앞마당 만들어 싸게 4조_생각할시간]

주우이님의 서울 투자 가능성에 대한 분석 시간..

다른 지역에 비해 가격대가 높은 서울은 감히 투자라는 것을 생각지도 못하던 곳이었습니다. 지방 투자를 통해서 종잣돈을 불리고 난 다음에 수도권과 서울을 투자하는 것이 제대로 가는 프로세스라고 생각은 하고 있었고, 이전에 살던 강서구에서도 입지가 좋은 곳들은 소형 평수라 하여도 이미 10억이 훌쩍 넘어 버린 곳들이라 서울에 대한 투자는 포기 하고 있었습니다.

서울을 급지별로 나누어서 그 중에서 4,5급지에 대한 분석 결과를 보니, 상대적으로 가격대가 낮을 곳을 찾을 수 있고, 입지가 좋으면서도 착한 가격대를 가진 곳이 나타날수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 특히, 추세선을 이용한 가격이 절대적으로 낮은 것인지를 판단하는 방법은 좋은 방법일 수도 있겠다고 생각했습니다. 전세가뿐만 아니라, 매매가에도 이를 적용하면 현재의 가격대가 그간의 추세를 보았을 때 높은지 낮은지를 판단할 수 있으니까요. 다만, 추세선에 대한 기울기 차이로 인해 매매가와 전세가의 차이가 점점 벌어지고 있고, 이는 결국 투자금이 더 많이 필요해지는 것일 수 있을 것이라 추정이 됩니다. 그럼에도 불구하고, 전세가 상승폭이 매매가 상승폭보다 더 높아지는 계절이 돌아오는 시기를 잘 잡아내면 투자할 수 있는 기회가 생길 수도 있을 것 같습니다.

~ 적용점 : 추세선을 이용한 가격 분석으로 절대적으로 낮은 매매가 찾아보기

교통이나 뉴타운 등으로 환경이 개선되는 지역에 대한 구축 투자도 고려해 볼 필요가 있다고 합니다. 하지만, 정보화 시대에 살고 있는 현재 많은 정보들이 노출되어 있고, 이를 이용하여 수익을 내기에는 '효율적 시장 이론'에 따르면 한계가 있을 것입니다. 그만큼, 내가 얼마나 빨리 정보를 알아내고 행동을 하느냐겠지만, 그만큼의 리스크를 안고 가야 하니 이 또한 소액투자자로서는 엄두를 내기 어려운 부분일 것 같다는 생각도 듭니다. 결국, 정보 싸움이지 않을까요?

~ 적용점 : 개발계획에 대한 조사를 통해 남들보다 먼저 정보 알아내기

4,5급지 가성비 단지에 대해서는 소액투자가 가능하다고는 하지만, 반면에 그만큼 선호도가 떨어질 수도 있다는 생각이 듭니다. 붙어 있는 단지라고 해도 연식이나, 구조에 따라 선호도가 달라지고, 그에 따라 가격대가 달라지니 투자 이후에 환금성 면에 있어서 후순위로 될 수 있고, 전세를 맞추기도 쉽지 않을 것 같습니다. 결국 현재 시점에서 저평가되어 있는 단지를 찾아내는 것이 가장 핵심적인 내용인 것 같습니다.

~ 적용점 : 같은 생활권 내의 비슷한 입지보다는 다른 생활권이나 다른 지역의 비슷한 가격대와 비교 평가 하기 (시세 트래킹을 통해 매매가별로 비교)

결국 부동산 투자의 최종 목적지는 서울일 수밖에 없으니, 좀 더 공부하고 임장을 다니고, 결과를 분석하는 노력을 할 수 밖에는 없을 것 같습니다.

다음주 자모님이 분석하는 서울 상급지에 대한 분석도 궁급해집니다.