안녕하세요.

수요일은 써니데이

칼럼 읽고 부로 한걸음 다가가는

즐거운 수요일이 돌아왔습니다.^^

일교차도 크고 요즘 코로나도 다시 생기고 있네요.

감기 조심하세요!!

오늘은 여러분이 부동산 가격이 바닥임을 알 수 있는

시그널에 대해 말씀 드리려고 합니다.

부동산 공부를 많이 해서 알고 있는 지역이 많고

그 지역의 시세를 오랜기간 관찰하고 있는 사람은

가격이 싼 구간을 알 수 있습니다.

하지만 전문적으로 공부를 하지 않았거나

제대로 알고 있는 지역이 많지 않은 사람들,

투자 경험이 부족한 사람들은 지금의 가격이

저렴한 구간이라는 것을 판단하기는 쉽지 않습니다.

부동산은 지역이나 대상을 고르는 것도 중요하지만

싼 구간에서 사는 것이 매우 중요합니다.

싼 구간에서 적은 투자금으로

사람들이 좋아하는 단지를 매수를 해 놓고 기다리면

원하는 수익을 볼 수가 있습니다.

내가 공부와 경험이 부족한 상황에서도

가격이 싼 구간임을 알 수 있다면

내집마련이나 투자를 진행해 볼 수 있을것입니다.

ㅣ가격 흐름

첫번째로 가격흐름을 보고도

부동산 가격이 바닥임을 가늠해 볼 수 있습니다.

가격이 하락하거나 보합하는 구간이 지속된다면

지금의 가격이 낮은 수준임을 직감해야 합니다.

수도권 기준으로 가격의 보합 및 하락이 5~6년정도 지속됬다면

장기적으로 봤을때 가격이 낮은 구간일 가능성이 높습니다.

반대로 가격이 5년이상 계속 많이 올랐다면

가격이 고평가 구간일수도 있겠다는 생각을 해야 합니다.

이렇게 그래프로 보면 이해가 되지만

저평가 구간에서 사람들은 용기가 없어 구매를 망설이고 미루다

고평가 구간에서 탐욕 때문에 뒤늦게 시장에 뛰어듭니다.

가격이 하락 및 보합이 지속되고 있는 지금은

어떤 구간으로 가고 있는 것일까요?

고평가 구간으로 구매를 미뤄야 하는 시기인가요?

아니면 저평가 구간으로 가고 있어 용기를 내야 하는 시기인가요?

잘 판단해 보시길 바래요.

ㅣ전세가율

전세가율은 매매가에 대한 전세가의 비율을 말합니다.

일반적으로 부동산 가격이 바닥일때는 가장 높고

부동산 가격이 정점일때는 가장 낮은 모습을 보입니다.

위 그래프는 서울 4군인 강서구에 있는 20평대 단지의

매매, 전세와 전세가율을 나타내는 그래프입니다.

긴 보합 및 하락장이 지속되면 사람들은

가격 이제 오르지 않을거라 생각하고

집을 매수하지 않고 전세 포지션으로 살아갑니다.

그러면 매매가는 하락이나 보합하는 과정에서

전세가는 오르기 때문에 전세가율이 점점 올라갑니다.

위의 단지도 최고 전세가율이 90%를 넘었네요.

단지의 가격이 바닥일때 나타나는 현상입니다.

이렇게 높았던 전세가율이 상승장을 만나면서

사람들이 전세보다는 매매를 선택합니다.

매매가가 전세가보다 급속도로 오르면서

가격이 정점인 시기에는 40%대까지 떨어집니다.

내가 관심있는 단지들의 이런 전세가율을 알고 있어도 좋고

지역별(구별)로 최대 전세가율을 알고 있는것도 좋습니다.

이것도 어렵다면 신문기사를 보다가

'서울 전세가율 역대 최고'

라는 기사가 나오면

그때가

'서울의 가격은 바닥이구나'

라고 판단하셔도 됩니다.

ㅣ부동산 정책

부동산 정책을 봐도 가격이 바닥임을 알 수 있습니다.

*양도세 중과폐지

*임대사업자 종부세 합산배제

*투기지역해제(강남3구 제외)

*DTI 은행 자율

*취등록세 1%완화

*일시적 1가구 2주택 기간 증가

(1년→2년)

*신규 혹은 미분양주택 취득 시 양도세 5년 분 면제

* 재건축 연한 축소(40년→30년)

*리모델링 수직 증축 허용

위 정책들은 부동산 가격이 저평가 구간인

2010~2015년에 나온 정책들입니다.

부동산 정책은 정권의 성향보다는

부동산 시장의 가격에 따라 결정됩니다.

정부는 부동산 가격이 너무 오르는 것도 원하지 않지만

반대로 너무 침체되는 것도 바라지 않습니다.

그러기 때문에 부동산 시장이 안 좋은 시기가 오래 지속되면

시장을 살리기 위해 여러가지 부양책이 나오게 됩니다.

강도가 약한것 부터 순차적으로 시행을 하고

그래도 효과가 없으면 점점 강한 정책을 내놓습니다.

'신규 혹은 미분양주택 취득시 양도세 5년분 면제'

정말 집을 사라는 소리 아닌가요?^^

규제지역 해제

임대사업자 부활 및 종부세 합산배제

취등록세 1% 완화

DTI 은행 자율

이런 정책들을 앞으로 지금 과 같은 시장 상황이 계속 된다면

또 나올 가능성이 높은 정책입니다.

정책은 시장 상황에 따라 부양책과 규제를 반복합니다.

여러분들이 위와 같은 부양책을 만나게 된다면

그때는 부동산 가격이 바닥이라고 판단하셔도 괜찮습니다.

지금까지 부동산 가격이 바닥임을 알 수 있는

시그널 3가지를 말씀 드렸습니다.

내가 부동산에 대해서 잘 몰라도 위의 3가지를 잘 보고 있으면

부동산 가격의 수준을 가늠하여 내집마련 및 투자를 진행할 수 있습니다.

위의 3가지는 따로 나타나는 것이 아닌

가격이 바닥일 때 동시에 나타납니다.

가격이 바닥일 때는 분명히 주변사람들이 부동산에 대해 관심이 적고

뉴스 및 기사에서도 부정적인 얘기가 가득할 것입니다.

이런 분위기에서 용기를 내기는 매우 어렵지만

위의 3가지가 모두 나타나는 시기가 온다면

용기를 내어보시기 바랍니다.

다른 사람들이 망설일 때 용기를 내는 사람만이

자산의 큰 상승을 맛볼 수 있습니다.

다음주에는 더 쉬운글로 다시 찾아 뵙겠습니다

감사합니다^^

블로그에서도 소통해요!!

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